עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה לשירותך

דיני מקרקעין - היבטים חוקיים: בשנת 1969 חוקק בישראל חוק המקרקעין אשר עליו מתבססים דיני המקרקעין השונים במשפט הישראלי. דיני מקרקעין בעיקרם מתייחסים לשאלות אודות בעלות על הקרקע וקניין צמוד קרקע, בין  אם מדובר במבנה קבוע או ארעי.

המונח "מקרקעין" עוסק למעשה בתחום שרובנו מכנים כנדל"ן (נכס דלא ניידי) כאשר במסגרת דיני מקרקעין אנחנו מנסים להסדיר סוגיות אשר קשורות לזכויות שימוש על הקרקע, מיסוי מקרקעין ובעלות. בדרך כלל זכויות על נכסי מקרקעין מוסדרים באמצעות שכירות, מכירה/רכישה או דמי מפתח. עסקאות מכירה ורכישת נדל"ן יתבצעו בהליך ארוך במהלכו מקבל הקונה זכות בעלות או חכירה על הנכס אותו רכש, לאחר שהבעלות על הקרקע עברה לידיו וזו נרשמה במרשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, לפי העניים. על הנכס תירשם במירשם בו הוא מתנהל הערת אזהרה שמיועדת למנוע מצב בו הנכס אשר אמור להימכר לאדם מסוים, יימכר פתאום לאדם אחר. עסקאות שכירות נדל"ן הן הדרך הפופולארית להעביר נכס לרשותו של אדם מסוים שאיננו בעליו של הנכס, למשך תקופת זמן מוגבלת. במידה ותקופת השכירות היא מעל ל-5 שנים הרי שההגדרה משתנה ל"חכירה". מלבד עסקאות מכירה ורכישה ועסקאות שכירות, דיני מקרקעין בישראל מכירים בעסקאות וצורות נוספות של שימוש בנדל"ן. כך למשל חוק הגנת הדייר 1972, המהווה למעשה המשך למה שנחשב עד אז כ"דמי מפתח" - חוק הגנת הדייר מקנה חזקה לדורות הבאים על נכס תמורת דמי שכירות נמוכים, אם כי אין המדובר העברה מלאה של זכויות הקניין על הנכס. 

תכנון ובנייה

חוק התכנון והבנייה - תשכ"ה 1965 (להלן: "החוק"), מסדיר את הליכי התכנון, מעורבות הציבור בתכנון ואת אמצעי הבדיקה לגבי השפעתם העתידית של פרויקטים. מוסדות התכנון כוללים ערכאות תכנון שונות (בהם הועדה מקומית, הועדה מחוזית והמועצה ארצית) אשר תפקידם לדון בתכניות השונות המוגשות אליהם. במידה והוחלט על הפקדת התכנית, קיימת זכות לכל הנוגעים בדבר, לעיין בתכניות וכן להתנגד, בדרך של הגשת התנגדות פורמאלית ו/או התנגדויות, לאישורן של אותן תכניות באמצעות הליך פורמאלי של הגשת התנגדות לתוכנית. ההתנגדות או ההתנגדויות מוגשות במטרה להשפיע על אישורה של תכנית לפיתוח ובניה. חשוב לדעת כי החוק מחייב פרסום לגבי הפקדת תכנית ברשומות ובעיתונים הארציים והמקומיים ואת ההתנגדות או ההתנגדויות לתוכנית ניתן להגיש תוך 60 יום מתאריך פרסום ההודעה על הפקדתה. לצורך הגשת התנגדות, מומלץ ברב המקרים לקבל חוות דעת משפטית ושמאית אשר תבחן לעומקם של דברים את כל הפרטים הקשורים לתכנית ותיתן את מסקנותיה והמלצותיה. יש לקחת בחשבון שבמסגרת ההתנגדות יש להעלות טענות משפטיות, תכנוניות ועוד. לצורך עיון בתוכנית במוסד התכנוני, רצוי להצטייד בשם התכנית או מספרה, למסור את מספר הגוש והחלקה עליה חלה התכנית. ההתנגדות מוגשת למוסד שמוסמך לדון בה. עותק נוסף נמסר למוסד הנמוך ממנו בהיררכיה, כך למשל, התנגדות לתכנית מתאר מקומית היא בסמכותה של הועדה המחוזית והיא מוגשת לוועדה המחוזית, בצירוף עותק לוועדה המקומית. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עו"ד, חוות דעת מקצועית שעשויה לתרום לשיקולי הוועדה בשמיעת התנגדויות, מכתבי התנגדות נוספים כמו עצומה או מכתבי התנגדות של שכנים העלולים להיפגע מאישור התוכנית וכן מומלץ לצרף תמונות, צילומים ומפות אשר ימחישו לוועדה הדנה בהתנגדות מהו המצב לאשורו בשטח. לאחר הגשת ההתנגדויות, מתקיים דיון בהתנגדויות בפני הועדה לתכנון ובניה, אליו מחוייבות הועדות לזמן כל מתנגד ולשמוע את טיעוניו. לאור כל האמור לעיל, ברי כי הגשת התנגדות לתכנית דורשת מקצועיות, מומחיות ובקיאות בנושא.

חשיבותו של עורך דין מקרקעין

רובה המכריע של האוכלוסייה יהיה מעורב בעסקת מקרקעין בשלב כלשהו בחייהם - מקרקעין, דיני מקרקעין, חוזי מכר, כל אלו הם ביטויים השגורים בפי האוכלוסייה אך על פי רוב הגדרתם המשפטית אינה ברורה. דיני המקרקעין מוסדרים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובחוקים ובתקנות אשר נוספו לו במרוצת השנים. מקרקעין מוגדרים כ "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני." קרי מן האמור לעיל עולה כי כל עסקה בקרקע הינה עסקת מקרקעין, לשם ההמחשה, להגדרה רחבה זו נכנס גם חוזה לשם שכירת דירה. אמנם קיימת הנטייה בקרב הדיוטות להתייחס את חוזה שכירות כאל חוזה בעל חשיבות פחותה היות ועסקינן בעסקה שהיא ארעית על פי רוב. ברם, חוזה השכירות הינו חוזה מורכב העוסק ביחסים בין הצדדים לעסקה וכולל מספר פרמטרים רב בהם יש להתחשב. כך למשל משכיר דירה אשר אינו מלווה בשירותיו של עו"ד הבקיא בתחום עלול להתעלם מאפשרות קיומם של נזקים לנכס אשר יעלו על שיעור דמי השכירות. גם שוכר הדירה עלול למצוא את עצמו ניזוק עקב חתימה על הסכם שכירות ללא ליווי מקצועי, כך למשל במידה ועלות התיקונים והליקויים תוטל עליו.

אם האמור לעיל נכון לעניין חוזה זכירות הרי שוודאי ובוודאי שהנ"ל נכון לעסקת מכר של מקרקעין. מכר/קניית מקרקעין הינו תחום מסובך ביותר בעל השפעות ארוכות טווח ובדרך כלל מעורב בעלויות כספיות ניכרות. גם אם על פניו נראה כי חוזה המכר/ הקנייה הינו פשוט, על פי רוב הדברים אינם כך והנזק אשר יכול להיגרם עקב חתימה על חוזה בלא ליווי של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין הוא גדול מאוד. חוזי מכר מסובכים מטבעם וכוללים סעיפים מרובים אשר לא תמיד השלכותיהם העתידיות ברורות לאדם מן היישוב, כך למשל לא תמיד ברור לאדם מן היישוב כי יש לבצע בדיקות לשם אימות זהות הצדדים לחוזה, אימות הנכס, בירור מצבו: האם הוא פנוי? ואילו סוגיות מיסוי עלולות לצמוח כתוצאה מעסקת המקרקעין וכו'. אין להפחית מחשיבותה של סוגיית מיסוי עסקת המקרקעין, עו"ד הבקיא במיסוי מקרקעין יוכל לפעול על מנת למנוע הפסדים כספיים מיותרים או לחלופין בחינת כדאיות העסקה בשים לס לחיובי המס הנובעים ממנה. על כן חשוב ביותר לשכור את שרותיו של עו"ד בקיא בתחום המקרקעין אשר ילווה את עסקת המקרקעין לאורך כל ההליך ויעוד על השלכותיו האפשריות של כל סעיף בחוזה.
 
כיצד אנחנו יכולים לסייע לך?
למשרדנו מחלקת נדל"ן מיוחדת המתמקדת, בין השאר, בסוגיות של תכנון ובניה ובכלל זה ייצוג אזרחים ואנשי עסקים, לרבות יזמים, המבקשים לפעול אל מול הועדות השונות, אם לטובת קידומה של תב"ע מסוימת, אם לטובת השבחת הקרקע שבבעלותם, אם לטובת בחינת אופנים לשדרוג נכסים כאלה או אחרים, אם לטבת הגשת התנגדויות כנגד גורמים עסקיים או פרטיים ואם לטובת התגוננות בפני התנגדויות המוגשות כנגד תוכניות. משרדנו יבטיח באמצעות שורה ארוכה של עורכי דין נדל"ן ומומחי דיני מקרקעין, לשמור על זכויות המקרקעין של לקוחותיו ולוודא שאלה יפיקו את מירב התועלת מנכסי נדלן בהם הם מחזיקים או מעוניינים.

מחלקת המקרקעין והנדל"ן שלנו מטפלת במגוון נושאים:
  • עסקאות מכר פשוטות
  • טיפול מתמשך בהשבחת ופיתוח של נדל"ן מניב (משלב התכנון ועד וכולל שלב ההשכרה לשוכרים וטיפול שוטף בנכסים מניבים).
  • עסקאות בנייה ועסקאות קומבינציה מורכבות של מתחמי בנייה למגורים בהיקפים גדולים

מחלקת הנדל"ן שלנו מתמקדת, בין השאר, בסוגיות של תכנון ובניה ובכלל זה ייצוג אזרחים ואנשי עסקים, לרבות יזמים, המבקשים לפעול אל מול הועדות השונות:
  • טיפול בקידומה של תב"ע
  • טיפול בהשבחת קרקעות
  • בחינת אופנים לשדרוג נכסים
  • הגשת התנגדויות כנגד גורמים עסקיים או פרטיים
  • התגוננות בפני התנגדויות המוגשות כנגד תכניות
צרו איתנו קשר עוד היום והמומחים שלנו לדיני מקרקעין ישמחו לעמוד לצידכם: 054-4251054

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

מידע מקצועי

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

המשך קריאה המשך קריאה
הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

המשך קריאה המשך קריאה
חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

המשך קריאה המשך קריאה
העברת נכס מקרקעין לנאמנות

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

המשך קריאה המשך קריאה
רכישת דירה בזמן קורונה

נגיף הקורונה (COVID-19) הגיח אל עולמנו בתחילת שנת 2020 והביא עמו סט של כללים חדשים בעולם כולו ובעולם הנדל"ן בפרט - מדריך זה, מטרתו להתוות את עשרת הדיברות למעוניין ברכישת דירה בתקופת משבר הקורונה.

המשך קריאה המשך קריאה
רכישת / מכירת דירה בימי הקורונה

משרדנו יודע להיכנס במהירות לפרטי העסקה, לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות לטובת הבטחת השלמת עסקה ברורה חלקה ונקייה ובנוסף לייעץ לך, הרוכש או המוכר, בכל הקשור לשיקולי המס.

המשך קריאה המשך קריאה
השקעות נדל"ן בווינה

משרדנו יידע לתת לכבודכם את הליווי המשפטי המתחייב ברכישת נכס בווינה וכן לסייע מול גורמים רלוונטיים עבורכם לרכישת נכסים מגוונים כגון דירות ליחידים (קטנות וגדולות), מקבצי דירות, בנייני שירות שלמים, מלונות להשקעה, משרדים, מסעדות, דירות אלט-בלו והכל בהתאם לתקציב ומטרות הרכישה.

המשך קריאה המשך קריאה
רישום בית משותף

הליך רישום הבית המשותף הינו הליך ארוך הדורש הבנה בתחום המקרקעין ועשוי להיות כרוך בקשיים, אך בהחלט כדאי וחשוב לבצעו בשל ההשלכות החשובות והישירות בהעדר רישום, ויש לזכור כי לא כל עורך דין העוסק בתחום המקרקעין הינו בעל הידע לגבי הליך הרישום עצמו.

המשך קריאה המשך קריאה
עסקת דירה משומשת

למחלקת הנדל"ן של משרדנו ניסיון בן עשרות שנים בכל הקשור בייצוג רוכשי דירות ומוכרי דירות, אם חדשות ואם משומשות – מגורם פרטי.

המשך קריאה המשך קריאה
רישום בית משותף בהליך יעיל ובזמן קצר

ישנם יתרונות רבים לרישום בית, ככל שיהיה, כבית משותף - במאמר זה נמנה את היתרונות האמורים ואף נבהיר את חשיבות הכנת המסמכים הרלוונטיים כדי למנוע תסבוכות ומסכת עינויים מיותרת.

המשך קריאה המשך קריאה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.