מאת:


השקעות נדל"ן אטרקטיביות בווינה, אוסטריה

סקר איכות חיים שערכה חברת הייעוץ "מרסר" הכתיר את וינה כעיר הטובה ביותר בעולם למגורים - בפעם העשירית ברציפות. לא בכדי זוכה וינה בתואר הנכסף, זו פעם נוספת, בהיותה עיר המספקת לתושביה שירותים ברמה הגבוהה ביותר (בין היתר בתחומי הביטחון, התחבורה הציבורית, התשתיות, שירותי הרפואה, הפארקים, מרכזי הבילוי ומוסדות החינוך המגוונים). כל אלה, בצירוף למדיניות ההגירה הפנימית בין מדינות האיחוד האירופאי הופכים את וינה ליעד אטרקטיבי למגורים עבור אזרחים אירופאים מכל קצוות היבשת. נתונים אלו וכן מצב השוק ותנאי הרכישה האופטימליים בווינה הופכים אותה ליעד השקעה  מועדף בנדל"ן, גם עבור אזרחים ישראליים.
 
שוק הנדל"ן הווינאי, מגנט להשקעות!
שוק הנדל"ן הווינאי מאופיין במחירי רכישה נוחים ביחס לשווקי הנדל"ן בערים אירופיות ברמה דומה כגון מינכן או ציריך. וכך, מן השילוב בין מחירי נדל"ן אטרקטיביים בווינה לבין שיעור ריבית נמוך השורר במשק נוצרות תשואות מתונות אך יציבות, המציבות שוק זה כשוק יציב בו רכיב סיכון אופטימאלי למשקיעים ואשר הופכת בעלות על נכסי מקרקעין בווינה כאופציית השקעה אטרקטיבית למדי הן עבור תושבים מקומיים. לכך מתווספים תנאים מיטביים ההופכים שוק זה לאטרקטיבי גם עבור רוכשים זרים.
 
רכישת נדל"ן בווינה על ידי אזרח זר - הדרישות הרגולטוריות:
רגולציה על פעילות שוק הנדל"ן הווינאי מאופיינת בליברליות רבה ומפוקחת על ידי הוראות המשרד העירוני בפיקוח הפרובינציה הפדרלית. מצב זה מגביר אף הוא את הכדאיות ברכישת נכסי מקרקעין בווינה, אף עבור אזרחים ישראלים. בחלוקה גסה, ניתן לאפיין שני אפיקים לרכישת נדל"ן באוסטריה, בכפוף למקום מגוריו של הרוכש:
 
הליך רכישה עבור מגורים באוסטריה - הוראות החוק האוסטריות קובעות כי אזרח זר יכול לרכוש מבנה ללא הקרקע, לאחר המצאתו של בקשת אישור לרכישת אותו נכס. קבלת האישור עשויה לקחת מספר שבועות, בהם בוחן הרגולטור האם הרכישה הינה בעלת אינטרס כלכלי חברתי ונעדרת השפעה שלילית על האינטרסים הלאומיים. לצורך מילוי התנאים האמורים נדרש להציג אישור לשהות באוסטריה, כדוגמת אשרת עבודה.
 
הליך רכישה ללא מגורים באוסטריה - במקרים בהם אזרח מבקש לרכוש נכס להשקעה שאינו לצרכיו הפרטיים (ומבלי להתגורר בווינה בעצמו), ניתן לעשות כן באמצעות נאמן אוסטרי, או תאגיד תושב אוסטריה. אפיק זה "עוקף" את הליך האישור המתחייב ברכישת נכסים על ידי אזרח זר כאמור לעיל. במצב זה הרשות המפקחת תבחן בדרך כלל האם מתקיימת בעסקת הרכישה הדרישה הכלכלית לפיה ההשקה ו/או הרכישה תביא להקמה, הרחבה או תחזוקה של עסק בוינה. יצוין כי הדרישה להנפקת האישורים הנ"ל לא חלה על אזרחים זרים מהאיחוד האירופאי. כמו כן, החקיקה במחוזות אחרים באוסטריה פחות 'ליברלית' ומטבע הדברים משתנה בין מחוז למחוז. בתוך כך יש לבדוק טרם רכישת הנכס את החקיקה הרלוונטית החלה על רכישת נכסים, כאשר בכל מקרה נכון יהיה לקבל ייעוץ משפטי טרם חתימה על חוזה לרכישת נכס.
 
מיסוי מקרקעין בווינה
מדיניות המיסוי בווינה (בדומה לשאר אוסטריה) מוכתבת ע"י הממשל הפדרלי כדלקמן:
  • מס הרכישה החל באוסטריה הוא 4.6% ממחיר הרכישה;
  • שיעור מס רווחי הון החל בווינה הוא 30%, תוך מתן קיזוז לעלויות הכרוכות בהפקת ההכנסה; שיעור המס החל על הכנסה משכירות זהה לשיעור המס על הכנסת עבודה. קרי, הכנסות שכר הדירה מצטרפות לכלל הכנסותיו של הנישום ועליהן מוטל מס פדרלי שולי;
  • שיעור מס החברות החל באוסטריה נכון לשנת 2020 הוא 25% ושיעור המס על דיבידנדים הוא 27.5%.

ראוי לציין כי סוגיית המס ברכישת נדל"ן בוינה תלויה באזרחותו של רוכש הנכס ומושפעת בהתאם. עוד יש לציין כי תושבי ישראל עשויים להיות כפופים למס בגין הכנסותיהם המופקות מחוץ לישראל, לרבות מאוסטריה, בכפוף להוראות פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] ולאמנות המס הרלבנטיות.
 
משרדנו יידע לתת לכבודכם את הליווי המשפטי המתחייב ברכישת נכס בווינה וכן לסייע מול גורמים רלוונטיים עבורכם לרכישת נכסים מגוונים כגון דירות ליחידים (קטנות וגדולות), מקבצי דירות, בנייני שירות שלמים, מלונות להשקעה, משרדים, מסעדות, דירות אלט-בלו והכל בהתאם לתקציב ומטרות הרכישה, תוך עמידה בהוראות הדין המקומי והאוסטרי, ובהפחתת שיעור המס אשר יוטל על הכנסותיכם.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.75 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.