מאת:


האם חברה קבלנית היא איגוד מקרקעין?

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.
(וע (ת"א) 3307-05-19 סבא ונסה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב).
 

רקע עובדתי

בשנים 2011 ו- 2012 הוקמו שתי חברות בשם יהבים ברגסון 5 בע"מ ויהבים ברגסון 7 בע"מ וזאת לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בשני בניינים סמוכים (כאשר כל אחת משתי החברות הוקמה לצורך ביצוע פרויקט באחד הבניינים).
בעת הקמתן ערכה כל אחת משתי החברות הסכם עם בעלי הדירות בבניין במסגרתו קיבלה החברה זכויות לבניית מספר קומות מגורים ובהן 8 יחידות דיור נוספות על גג הבניין הקיים מכוח תמ"א 38 (בכל אחד משני הבניינים) ובתמורה לכך התחייבה החברה לבצע עבודות לחיזוק הבית המשותף והרחבת הדירות הקיימות בבניין.
כל אחת משתי החברות החלה בהליכים לקבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38 ובתוך כך התקשרה עם מתכננים ויועצים לצורך הכנת תכניות לביצוע הפרויקט. במקביל החלה כל אחת משתי החברות בשיווק יחידות הדיור אשר תוכננו להיבנות לאחר קבלת ההיתר. ברם, בשל קשיים שונים אליהן נקלעו שתי החברות, רק אחת מהן הספיקה להתקשר בהסכם למכירה עתידית של דירה אחת באחד הבניינים.
לאחר הליכים ועיכובים שונים בשנת 2017 ניתן לשתי החברות היתר בניה לביצוע עבודות החיזוק של שני הבתים המשותפים ולתוספת של 8 יחידות דיור חדשות בכל אחד משני הבניינים.
בסמוך לאחר קבלת ההיתר רכשה חברת סבא ונסה בע"מ את כלל המניות בשתי החברות מבעלי המניות המקוריים, אשר יזמו את הקמת החברות. עם רכישת המניות חידשו שתי החברות את פעילות השיווק של הדירות וכן החלו בביצוע עבודות בינוי בפועל מכוח ההיתר שניתן.
 

המצב הנורמטיבי

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי חברה (או תאגיד אחר) שכל נכסיו במישרין או בעקיפין הם זכויות במקרקעין הינה בגדר- "איגוד מקרקעין". עוד קובע הסעיף כי לעניין זה לא יובאו בחשבון נכסים שיש לחברה ואשר אינם משמשים לייצור הכנסה ו/או הם טפלים למטרות העיקריות של החברה, לרבות מזומנים וניירות ערך.
סעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי פעולה באיגוד מקרקעין, קרי העברת מניות בחברה המסווגת כאיגוד מקרקעין, תחויב במס רכישה בהתאם לשווי הזכויות במקרקעין שבידי האיגוד.
הוראות אלה נועדו על מנת ליצור אחידות בין אופן המיסוי של עסקה במקרקעין לבין אופן המיסוי של עסקה במניות של חברה שכל נכסיה הם מקרקעין, כך שבשני המקרים תחויב העסקה במס רכישה ובמס שבח מקרקעין.
בנוסף לכך בשנת 2003 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 8/2003 במסגרתה ערכה רשות המסים הבחנה בין חברות קבלניות פעילות ו/או חברות העוסקות במסחר במקרקעין שבהן המקרקעין משמשים מלאי עסקי ואשר לא ייחשבו ל- "איגוד מקרקעין" לעניין חיוב במס רכישה ומס שבח מקרקעין בעת העברת מניות בחברות אלה. בין היתר נקבע בהוראת ביצוע זו 3 מצבים עיקריים שבהם לא תיחשב חברה לאיגוד מקרקעין, על אף שעיקר נכסיה של החברה הם נכסי מקרקעין:
  • חברות קבלניות אשר בדוחות הכספיים שלהם סיווגו את המקרקעין כמלאי (רכוש שוטף) ואשר במהלך השנה שקדמה לעסקת העברת המניות קיימו פעילות שוטפת וכן פעלו להכשרת המקרקעין לבניה.
  • חברות אשר במשך מספר שנים קיימו פעילות שוטפת של רכישה ומכירה (מסחר במקרקעין) ואשר סיווגו את המקרקעין כרכוש שוטף.
  • חברה חדשה שהוקמה במיוחד לצורך הקמת פרויקט בניה למכירה ובתנאי שהמקרקעין סווגו על ידי החברה בדוחותיה הכספיים כמלאי עסקי והחברה החלה בבניית הפרויקט ובשיווקו בסמוך לאחר הקמתה והמשיכה בפעילות זאת באופן רציף וללא הפסקות.

ההכרעה בהליך

לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהוצגו בפניו קבע בית המשפט כי שתי החברות נשוא ההליך הינן בגדר איגוד מקרקעין שכן הנכס העיקרי ולמעשה היחיד שישי בידיהן הוא הזכויות שאותן רכשה כל אחת מהחברות מבעלי הדירות בשני הבתים המשותפים לבניית 8 יחידות דיור חדשות.
לעניין הוראת ביצוע 8/2003, קבע בית המשפט כי החברות אינן מקיימות את המבחנים שנקבעו בהוראת ביצוע זו ואשר אילו התקיימו היו יכולים להוציא את החברות מגדר ההגדרה של איגוד מקרקעין. בין היתר קבע בית המשפט, כי הגם שהחברות החלו בהליכים לקבלת היתר בניה והגם שאחת מהחברות מכרה זכויות עתידיות באחת הדירות, פעילות זו לא החלה בסמוך לאחר הקמת החברה, לא התנהלה באופן שוטף ורציף והחברות לא סיווגו את זכויותיהן במקרקעין כרכוש שוטף במסגרת הדוחות הכספיים שלהן.
משכך, קבע בית המשפט כי אין מנוס אלא לסווג שתי החברות כאיגודי מקרקעין באופן שמכירת מניותיהן הינה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה.
בתוך כך דחה בית המשפט את הערר שאותו הגישה הרוכשת (חברת סבא ונסה בע"מ) ואישר את שומת מס הרכישה שהוצאה לחברה על ידי מנהל מיסוי המקרקעין.
 

לסיכום
פסק דין זה של בית המשפט המחוזי בתל אביב ממחיש מספר נקודות חשובות שעל יזמי הנדל"ן והמייצגים שלהם לקחת לתשומת לבם:

  • ככלל, חברה שהוקמה לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 עשויה לצאת מגדר ההגדרה של איגוד מקרקעין, אולם זאת בתנאי שהיא מקיימת פעילות שוטפת של הכשרת הפרויקט ושיווק הדירות החל ממועד הקמתה. עיכוב ו/או הפסקה שחלה בפעילות העסקית של החברות במקרה הנוכחי- היא זו שהביאה אותן להיות מסווגות כאיגוד מקרקעין והטילה על עסקת הרכישה של מניות החברה חבות במס רכישה.

  • בנוסף, אי סיווג זכויות המקרקעין של החברה כמלאי (רכוש שוטף) במסגרת הדוחות הכספיים שלה היה סיבה מכרעת נוספת לסיווגן של שתי החברות כאיגודי מקרקעין וחיוב עסקת העברת המניות בשתי החברות במס רכישה.
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.