בשנים האחרונות, תחום ההתחדשות העירונית מושך עניין רב הן בעיני בעלי דירות והן בעיני יזמים רבים. מדובר בתחום דינמי ופעיל, אשר מתחדש, משתנה ומתעדכן חדשות לבקרים, ועל כן בעסקה כה משמעותית כמו עסקת התחדשות עירונית (בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם בפינוי בינוי), ישנה חשיבות גבוהה מאוד בבחירת אנשי מקצוע הבקיאים בתחום, אשר ילוו את בעלי הדירות בעסקת חייהם.
במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.
כלל הבסיס - עסקת "נטו"
חשוב לציין כי כלל בסיס בעסקאות התחדשות עירונית הוא שמדובר בעסקאות "נטו", כלומר, בעלי הדירות אינם נושאים בכל תשלום בגין עסקאות אלו אלא היזם בלבד, ובכך נכלל גם התשלום לבעלי המקצוע, בין אם זה עורך דין ובין אם זה מפקח / שמאי וכו' – היזם בלבד הוא זה שמשלם את שכר טרחתם של בעלי המקצוע שבעלי הדירות בוחרים ומתקשרים עמם. כלל בסיס זה, מאפשר לבעלי הדירות לבחור עבורם את הייצוג המשפטי הטוב ביותר כבר בשלב מוקדם ואף בטרם בחירת היזם (ולעיתים וכפי שנסקור במאמר זה, אף טרם בחירת הנציגות).
שלב ההתארגנות
באופן אידאלי תהליך של התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) מתחיל בכך שבעלי הדירות מחליטים שהגיע הזמן להתחדש, או שמצב הבניין מחייב זאת. מומלץ שבעלי הדירות יקיימו אסיפת דיירים ויחליטו על תחילת הדרך ויבחרו נציגות שתייצג אותם בתהליך. לעיתים, דייר אחד או שניים זה כל מה שנדרש כדי להתחיל להניע תהליך של התחדשות עירונית. נציין כי כבר בשלב זה מומלץ להתייעץ עם עו"ד בעל ניסיון שיוכל להנחות אתכם בבחירת מינוי הנציגות ובשלבים הבאים. חשוב להדגיש כי כיום מרבית העיריות, באמצעות המנהלות להתחדשות עירונית, מקפידות כבר על השלב הראשוני של בחירת נציגות ויכולות לסייע לבעלי הדירות וכן לדרוש אסמכתאות לכך שהנציגות נבחרה בדרך הנכונה.
בחירת ותפקיד עורך הדין בייצוג דיירים
לאחר מינוי הנציגות מומלץ לבחור עו"ד הבקיא בעסקאות מסוג התחדשות עירונית, ולהתקשר עמו על מנת שייצג את בעלי הדירות בפרויקט וילווה את בעלי הדירות בכל שלבי תהליך ההתחדשות העירונית.
פניה ליזמים להציע הצעות (מכרז יזמים) - בחירת עו"ד מקצועי בעל ניסיון בתחום יעזור לכם לקבל את התמורות הגבוהות ביותר, ובעיקר ישמור כי תהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר ותקבלו את מלוא הבטוחות הנדרשות לצורך קיום התחייבויותיו של היזם במסגרת ביצוע הפרויקט, כל זה עוד לפני הכניסה למשא ומתן המשפטי, כך שתכנסו למשא ומתן כשידיהם של בעלי הדירות על העליונה. הדבר נעשה באופן הבא: עורכי הדין בתיאום הנציגות יפנו למספר יזמים בפניה להציע הצעות לביצוע הפרויקט (מעין "מכרז יזמים"). במסגרת ההצעה, עו"ד יבקש מהיזמים לענות על שאלות רבות, בין היתר לעניין התמורה, הבטוחות השונות, לוחות הזמנים, החוסן הפיננסי של היזם וכיו"ב, אשר יסייעו לבעלי הדירות בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. לאחר קבלת ההצעות השונות וההתמחרות בין היזמים חברי הנציגות ובעלי הדירות יבחרו את היזם המתאים להם ביותר, וזאת מתוך ידיעה שכל הנושאים החשובים כבר סוכמו לפני כן והיזם התחייב לגביהם במסגרת ההצעה שהגיש.
הסכם הפינוי בינוי / הסכם התמ"א - לאחר בחירת היזם, עורך הדין מלווה את בעלי הדירות במסגרת המו"מ על הסכם מחייב. גם כאן חשוב כמובן ניסיון עורך הדין והבקיאות שלו בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת שינסח הסכם אשר יגן על בעלי הדירות בכל שלב בעסקה, יעניק את מלוא הבטוחות (ערבויות) הדרושות להגנה על זכויות בעלי הדירות בכל אחד משלבי הפרויקט (כדוגמת ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות רישום, ערבות בדק, ערבות הליכים משפטיים וכיוצ"ב) ויבטיח את התמורות הטובות ביותר.
במסגרת ליווי בעלי הדירות, מומלץ שעורך הדין ישתף את חברי הנציגות בכל מידע רלוונטי בתהליך, וכן לעיתים ירים תמרורי "אזהרה" כשיש צורך, והכל בשיתוף פעולה, זמינות מלאה ומענה בכל שעות היום. גם בהמשך התהליך, לאחר סיום המשא ומתן המשפטי והמסחרי על ההסכם, ישנה חשיבות מכרעת לבחור משרד עורכי דין גדול, שידע לספק צוות מקצועי שילווה את בעלי הדירות בכנסי החתימות, ידע לענות על שאלות ולהיות זמין בשביל בעלי הדירות בכל אמצעי התקשורת. כיום נהוג כי עו"ד נמצא בקבוצות וואטסאפ עם חברי הנציגות ועם בעלי הדירות, על מנת לאפשר לבעלי הדירות זמינות ומענה בכל שאלה ובקשה.
ליווי בעלי הדירות לאחר החתימה על ההסכם
ליווי עורך הדין לא מסתיים עם החתימה על הסכם הפינוי בינוי ותפקיד עוה"ד להמשיך ללוות את בעלי הדירות בתהליך התכנון של הפרויקט, בהערות ובקרה על מסמכי הליווי ותהליך קבלת הליווי מהבנק המלווה. עורך הדין של בעלי הדירות משמש כ"נאמן" ומחזיק בידיו את הערבויות הנדרשות לצורך פינוי הדירות ומוודא שהתקיימו כל התנאים לפינוי הדירות וכן מלווה בכל שלב ובכל שאלה / בעיה המתעוררת במהלך שנות הפרויקט.
הבטחת תיקונים בתקופת הבדק ורישום זכויות בעלי הדירות בטאבו
גם לאחר שבעלי הדירות יקבלו מפתח לדירות החדשות, עוה"ד ימשיך וילווה את בעלי הדירות עד להבטחת רישום הבית המשותף ורישום זכויות כל אחד מבעלי הדירות בתת חלקה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו"), תהליך שיכול לקחת כמה שנים לאחר קבלת הדירות החדשות. במהלך תקופה זו עוה"ד מלווה את בעלי הדירות בכל הנוגע לליקויי בדק, ככל שיש כאלה, כאשר במידת הצורך הוא אף יכול ליתן מענה באמצעות מימוש ערבות הבדק שיש לקבל בדיוק לצרכים אלה.
למשרדנו ניסיון רב בכל אחד מאבני הדרך בתהליך והינו אחד מהמשרדים הבודדים בארץ אשר ליווה פרויקטים של פינוי בינוי שבנייתם כבר הושלמה והבניינים אוכלסו.
ישנה חשיבות עצומה בבחירת ייצוג בעלי הדירות בתהליך התחדשות עירונית, שכן בחירת עורך דין מתאים הינה המפתח לתהליך מוצלח, פורה, מוגן, עם תמורות גבוהות ובעל סיכויים גבוהים יותר להתממש וכל זאת מבלי להתפשר על הזכויות של בעלי הדירות.