מאת:


עשרת הדיברות למבקש לרכוש דירה ממוכר הנתון במצוקה כלכלית עקב משבר הקורונה

עבור מרבית הישראלים, רכישת דירה הינה מהלך משמעותי וחשוב מאוד הן מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית. מרבית הרוכשים משלמים ממיטב כספם וחסכונותיהם עליהם עמלו במשך שנים רבות, אך לא תמיד זה מספיק. רוכשי הדירות נוטלים משכנתא כבדה במטרה לרכוש את "בית החלומות". נגיף הקורונה (COVID-19) הגיח אל עולמנו בתחילת שנת 2020, והביא עמו סט של כללים חדשים בעולם כולו ובעולם הנדל"ן בפרט. מדריך זה, מטרתו להתוות את עשרת הדיברות למעוניין ברכישת דירה בתקופת משבר הקורונה:
 
1. זיכרון דברים – לעיתים ובייחוד במקרים בהם מדובר במוכרים המצויים במצב כלכלי קשה, אם זה עקב הקורונה או בכלל, מוכרים עשויים לדרוש מהרוכשים לחתום על זיכרון דברים כתנאי להתחייבות מצד הרוכשים ולשמור על "זכותם" לרכישת הדירה עד מועד חתימת החוזה. חשוב לזכור כי זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין! מאחר ומדובר במסמך מחייב, במידה והרוכשים ירצו לחזור בהם מההצעה, ייתכן ויידרשו לשלם פיצוי למוכר. לעתים יש גם מי שמבקשים תשלום כלשהו על זיכרון הדברים, שאותו הרוכשים יאבדו במצב בו לא ירכשו את הדירה בסופו של דבר (ויופקד כ"פיצוי מוסכם").
 
2. לאור המשבר הכלכלי שנגרם עקב הקורונה, קיימים מוכרי דירות הנתונים במצוקה כלכלית קשה עקב פיטורים, הוצאה לחל"ת, קיצוצים בשכר וכיו"ב. אל לך רוכש דירה, לפעול על פי לחצים כאלה ואחרים מצידו של המוכר. אי לכך, על רוכש דירה לנקוט במשנה זהירות וכן להתקשר עם עורך דין מקצועי ואחראי, הבקיא בתחום הנדל"ן על מנת שהעסקה תבוצע על הצד הטוב ביותר עבור המבקש לרכוש דירה. מומלץ לבצע בדיקה על זכויות המוכר, כולל שרשור עסקאות שנעשו בעבר וכן לבקש שמאות עדכנית ככל הניתן לנכס. בדיקת זכויות המוכר יכולה לסייע בהבנת מצבו המשפטי של המוכר ולייתר ספקות האם הוא מצוי בהליכי חדלות פירעון. בדיקה של שווי הדירה רלבנטית ביותר על מנת להבין האם המחיר המבוקש על ידי המוכר אינו נובע מלחצים כלכליים בו הוא עשוי להיות מצוי (בפרט בתקופת משבר הקורונה) ולמנוע טענות עתידיות שונות מצד נושים של המוכר להברחת נכסים מצידו.
 
3. בטרם חתימה על הסכם לרכישת דירה והתחייבות לתשלום סכום עתק, על רוכשי דירות לוודא כי הבנק מאפשר להם ליטול משכנתא על הדירה המבוקשת. על מנת להימנע מהתחייבות אשר לא ניתן לעמוד בה, וככזאת העלולה להביא את הרוכשים למצב של הפרת חוזה, מומלץ לפנות לבנק ולבקש "אישור עקרוני" בטרם חתימה על הסכם רכישת הדירה. אישור עקרוני הינו מסמך רשמי מהבנק הכולל את הסכום ואת תנאי ההלוואה שהבנק מציע לטובת רכישת הדירה, וזאת בהתאם לנתונים אישיים, כלכליים, וכן לנתוני הנכס בעבורו מבוקשת המשכנתא. האישור העקרוני הוא בתוקף בדרך כלל לחודש ימים, וכל עוד האישור בתוקף, הבנק מחויב להעניק את המשכנתא ע"פ התנאים המופיעים באישור. לא למותר לציין כי אחד מן התנאים לנטילת משכנתא, הוא דו"ח שמאי המובא להלן.
 
4. הערכת שווי על ידי שמאי – בדיקת הנכס ע"י שמאי מקרקעין עשויה להקנות לרוכש ידע יקר לאין שיעור מאת איש מקצוע אשר עיסוקו היומיומי הינו סקירת מצב הדירה. במסגרת בדיקה זו נבדקים גורמים שונים המשפיעים על שוויו של הנכס, וביניהם, התאמת מצב הנכס בפועל להיתר הבניה. יש לציין כי קבלת משכנתא מותנית בהצגת דו"ח שמאי לדירה. מומלץ לרוכשים להתקשר עם שמאי לבדיקת שווי הדירה בטרם חתימה על הסכם רכישה ואף לוודא כי השמאי שנבחר אכן עובד עם מספר בנקים מהם הרוכש מעוניין ליטול משכנתא (שכן לא כל הבנקים עובדים עם כל השמאים). דבר אשר יחסוך לרוכשים זמן יקר בקבלת המשכנתא לאחר חתימת הסכם הרכישה. עוד נציין כי בדירות יד שנייה, ובעיקר בדירות אשר אינן מיועדות לשיפוץ (אך גם בהן) – מומלץ להזמין חברת בדק בית, אשר תסייע באיתור ליקויי בניה, רטיבויות, תבדוק את תקינות התשתיות והמערכות בדירה וכן את מצבה הפיזי של הדירה.
 
5. נסח טאבו – טרם חתימה על הסכם הרכישה וכחלק ממערך הבדיקות שמתבצעות לגבי נכס אותו מעוניינים לרכוש, קיימת חשיבות רבה לבדיקה ראשונית ומעמיקה של זכויות המוכר בנכס והיכן הן רשומות: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או לשכת רישום המקרקעין, וכן האם רשומות משכנתאות / הערות לזכויות צד ג' / עיקולים וכן הלאה על זכויות המוכר בדירה. על כל הבדיקות כאמור להתבצע ע"י עורך דין הבקיא בתחום.
 
6. לרוב, דירה מצויה בבית משותף, ולכן, על המעוניין ברכישת דירה, בטרם חתימה על מסמך בעל נפקות משפטית מחייבת, לבחון את מסמכי הבית המשותף, המורכבים בדרך כלל מתסריט (תכנית הבניין והדירות), תקנון וצו רישום הבית המשותף. עיון במסמכים אלו מאפשר לרוכש הדירה ללמוד על מצבו התכנוני של הנכס בעת רישום הבית המשותף, ובנוסף, על מהות היחסים והזכויות שבין בעלי הדירות.
 
7. עלויות נלוות – חשוב לבדוק מראש ולתכנן הוצאות כספיות נלוות לעסקת רכישת הדירה. תשלומים שיש לקחת בחשבון – מס רכישה (ככל ומדובר בדירה שאינה יחידה או שעולה על תקרת הפטור), שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום טאבו / חברה משכנת, דמי תיווך (אם הרוכש נעזר במתווך), שכר טרחת שמאי, עלויות נטילת משכנתא וכיו"ב.
 
8. היטל השבחה – היטל השבחה הינו מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין השבח שנוצר במקרקעין עקב אישור תוכנית המשביחה את ערך הנכס. גובהו של היטל ההשבחה עומד על כ-50% מהשבח שנוצר בגין אישור התוכנית. יום החתימה על ההסכם הוא למעשה היום הקובע את גובה החבות במס השבח שיחול על המוכר. לכן, על הרוכש לבדוק האם ישנו צפי לתשלום היטל השבחה העתיד להידרש על ידי הרשות המקומית בגין אישור תוכנית. על הרוכש לבחון האם ישנם חיובים, שעל המוכר, הנתון במצוקה כלכלית לשלם לידי הרשות המקומית. כל זאת, במטרה לאמוד את גובה הסכום שעליו להפקיד בחשבון נאמנות שמא לא ישים כספו על קרן הצבי.
 
9. הערת אזהרה – הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. לרישום הערת אזהרה חשיבות רבה, שהרי, היא נועדה למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם צד ג' במקרקעין נשוא העסקה, ובכך להביא את הרוכש לתוהו ובואו כלכלי.
 
10. מס שבח – מס שבח הינו מס החל על מוכר של דירה, כאשר לבעלי דירה יחידה או בעלים שקיבל את הדירה בירושה ממי שהיו בעלי דירה יחידה, וכן למקרים חריגים נוספים, ישנו פטור ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור (כ-4.5 מיליון ₪). חשוב לבדוק טרם חתימה על הסכם המכר את חשיפת מס השבח של המוכר. זאת, גם במקרה בו המוכר צפוי לבקש פטור ממס שבח, במטרה לאמוד את סכום הכספים שיישאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר. במקרה ובמועד מסירת החזקה בדירה, לא יתקבל אישור מס שבח (וכן אישור עירייה והוועדה המקומית). הבדיקה הנ"ל חשובה גם מהפן הכלכלי של המוכר, שכן במקרים בהם המוכר מצוי במצוקה כלכלית, יש לזכור כי מדובר בכספים שהמוכר נדרש לשלם לרשויות מיסוי מקרקעין (בדר"כ הוא משלם זאת מתוך חלק מהתמורה שהוא מקבל מהקונה), ומשכך יש לוודא כי הוא אכן ישלם את כל הנדרש על מנת להמציא לקונה את מסמכי הרישום.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.