מאת:


חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע כי בית משותף יכול להירשם בית אשר בו קיימת יותר מאשר יחידה אחת. הרציונל ברישום הבית המשותף הוא בביצוע רישום מדויק של הזכות הקניינית ביחידת הרישום בבית המשותף לרבות ייעוד היחידה, שטחה, הצמדותיה, קומתה וכדומה, אשר נתוניה יופיעו בנסח רישום המקרקעין ויהיו מחייבים כלפי כולי עלמא. פן נוסף ברישום הבית המשותף, וחשוב לא פחות, הינו הסדרת היחסים בין בעלי היחידות בבניין, לרבות לגבי אופן השימוש והחזקה ביחידות ולרבות קביעת אופן הנשיאה בהוצאות בגין הרכוש המשותף, כל זאת באמצעות קביעתו ורישומו של תקנון מוסכם כחלק מרישום הבית המשותף, אשר זה מופקד בלשכות רישום המקרקעין, ומחייב את כל בעלי היחידות בבית וחלפיהם בעתיד.
 
יודגש, כי העדרו או עיכוב ברישומו של בית משותף או העדר ו/או עיכוב בתיקון רישומו (כאשר מתעורר צורך בתיקון) עשוי לגרום לכאוס וריבוי סכסוכים בין בעלי היחידות. העדר רישום הבית המשותף ו/או תקנון מוסכם, ובהנחה שלא נחתם הסכם שיתוף בין בעלי היחידות, יחול מבחינת החוק התקנון המצוי והוראות החוק באופן כללי על הנכס והזכויות ושאין מתייחס בעיקרו לפרטי הבית הספציפיים ולא להצמדותיו, אלא אם יפנו בכל בעיה אל בית המשפט מכוח החוזים המוחזקים ע"י בעלי הזכויות. בנוסף, העדר הרישום מביא לקושי בזיהוי היחידות שכן אין הן רשומות ואין ההצמדות רשומות כלל [אלא בחוזים בלבד], ודבר זה עשוי לגרום לבעלי היחידות בבניין נזקים כלכליים רבים, לרבות, קושי בנטילת משכנתא הן עבור בעלי היחידות עצמם ככל שהללו מעוניינים בשעבוד היחידה והן עבור רוכשים פוטנציאליים המבקשים לרכוש את היחידה ומבקשים ליטול משכנתא לצורך הרכישה. בנוסף, הרוכש יחשוש לגבי העתיד בנוגע לבעיות אפשריות שיחולו עליו בעת מכירת הנכס. כל אלו גורמים להערכת שווי נמוך יותר של היחידות על ידי שמאי מקרקעין ונוצר קושי למכור אלא למוכרן במחיר נמוך יותר מהקיים בשוק. בנוסף, אף לאחר שכבר נמצא רוכש פוטנציאלי ליחידה, ואף אושרה לו משכנתא על ידי בנק למשכנתאות, אזי בהעדר רישום מסודר כבית משותף, עשויים הצדדים להיתקל בקשיים אל מול הגוף המטפל ברישומי הבניין והעברות הזכויות במידה שיש כזה בנמצא (חברה משכנת, משרד עורכי דין) ממנו יש לקבל מסמכים שונים לצורך ביצוע עסקת המכר וכן בהתאם לדרישות הבנק למשכנתאות, דבר שעשוי להביא להתארכות הליכי העסקה ואף להוצאות רבות ולא מבוטלות בשל הצורך בתשלום נוסף לגורם מנהל הרישומים בגין המסמכים שיידרש להמציא.
 
בישראל, קיימים בניינים רבים המאוכלסים מזה שנים רבות, אך טרם נרשמו בפנקס הבתים המשותפים בשל סיבות שונות ומגוונות, בולטת הסיבה של העדר רישומה של פרצלציה שהינה הליך חלוקה מחדש המתאים את רישום החלוקות שנרשמו בתוכנית בנין עיר והתאמתה ברישומה לפנקסי המקרקעין. בהעדר רישום פרצלציה לא ניתן לרשום את הבית המשותף. כן קיים מצב בו החברה הקבלנית שבונה בניין נכנסת להליך כינוס נכסים ו/או נסגרת, אז יש למנות נאמן שיפעל להשלמת פעולת החברה בין היתר גם רישומו של הבניין כבית משותף, שנשאר לאחר סיום הבנייה. כן קיימים עיכובים בירוקרטיים שונים כמו אישורי רשויות שמאריך זמני הרישום. יצוין, כי בעלי יחידות רבים כלל אינם מודעים להעדר הסדרת הרישום, ואלו עלולים לגלות זאת רק במקרה בו יבקשו לשעבד ו/או לבצע דיספוזיציה כלשהי ביחידתם, אז מתגלה דבר העדר הרישום. יצוין, כי הליך רישום הבית המשותף עצמו, הינו הליך ארוך הדורש הבנה בתחום המקרקעין ועשוי להיות כרוך בקשיים, אך כמתואר לעיל, בהחלט כדאי וחשוב לבצעו בשל ההשלכות החשובות והישירות בהעדר רישום, ויש לזכור כי לא כל עורך דין העוסק בתחום המקרקעין הינו בעל הידע לגבי הליך הרישום עצמו. כך, נמצא כי רוב רובם של תיקי הבית המשותף המוגשים לרישום למפקח (כ-98%) מוחזרים לעורכי הדין בשל הגשה שגויה, כלומר, הגשה שאינה תואמת להוראות החוק ו/או התקנות, ולעתים, לאחר שכבר הושלם הליך הרישום, מתבררות טעויות באופן הדורש הגשת בקשה לתיקון צו הרישום-הליך אשר הוא לבדו עשוי להתארך כפרק הזמן שארך עד לרישום צו הבית המשותף במקור. אף בשל כך מתעכב הרישום הסופי והמדויק של הבית המשותף.
 
גברת מרים שרר עבדה במשך 20 שנים בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה כעוזרת בכירה למפקחת. מיד עם פרישתה מהמגזר הציבורי, נקלטה בהצלחה מרובה היישר במחלקת הנדל"ן של משרדנו. מרים הינה בעלת תואר הנדסאית אדריכלות, וכן בעלת תואר שני במדעי המדינה. במשך שנות עבודתה כעוזרת בכירה למפקחת, מרים טיפלה ברבבות של בקשות לרישום בתים משותפים, בקשות לתיקון צווי רישום וטיפול בעיות רישומיות בטאבו. בידיה יש את הידע המקצועי לביצוע הליכי הרישום ותיקון הרישום של צו הבית המשותף, והיא בעלת ניסיון מתאים בתחום המקרקעין ובעלת ידע נרחב לגבי אופן עריכת תיקי בקשה לרישום על מסמכיהם השונים, כל תיק על פי צרכיו. מרים הינה בעלת הידע והכלים הנדרשים להתמודדות מול כשלים בירוקרטיים שעלולים להתעורר במהלך הליך הרישום, מולם פועלת ביעילות מרבית. בשל ניסיונה הרב, מרים מכירה היטב את נהלי הלשכות השונות, שיטות העבודה ואופן הגשת הבקשות בפועל בלשכה המתאימה. מרים מוכרת ומוערכת רבות ע"י בעלי מקצוע העוסקים בתחום, הן ברשות למרשם המקרקעין והן בקרב עורכי דין ועורכי תשריטים ברחבי הארץ, ובשל כל אלו כאמור, יש באפשרותה ויכולתה לבצע את הליך רישומו של בית משותף באופן המקצועי, הקצר, והיעיל ביותר.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.