מאת:
22/3/2021

חבות המס על השכרת דירת מגורים ברומניה

ישראלים רבים עייפו משיטת המס בישראל אשר במידה מסויימת מקשה על ישראלים הבוחרים להשקיע בישראל בדרך של רכישת דירות למגורים. ישראלים הרוכשים דירות בארץ נדרשים לא אחת לשלם מס רכישה גבוה במיוחד בעת הרכישה (לפעמים מס זה מסתכם בסך אשר באמצעותו ניתן היה לרכוש דירה נוספת בחו"ל!), לשלם מס הכנסה בגין דמי השכירות ואף התשואה המתקבלת מהשכרת הדירה בדרך כלל נמוכה וכזו אשר אינה משקפת את הנדרש לטובת רכישת דירות בארץ. יתרה מזאת, ישראלים רבים הרוכשים יותר מדירה אחת בישראל מאבדים לא אחת את זכאותם  לפטור בגין מכירת דירות מגורים ואף נאלצים, לא אחת, להתמודד עם טענות מצד רשות המס כלפיהם לפיהן רכישת הדירות מכניסה אותם לקטגוריה של בעל "עסק להשכרת דירות" - מה שעלול להטיל עליהם חבויות מס נוספות...

מטעם זה אין זה פלא כי ישראלים רבים מעדיפים לנתב את השקעתם לעבר מדינות מעבר לים, שם המס בגין עצם רכישת הדירה נמוך מזה החל בישראל, התשואה לא אחת גבוהה יותר והגישה של המדינה כלפי המשקיעים בדירות נוחה יותר. כך לדוגמא ניתן למצוא לא מעט ישראלים המחליטים להשקיע ברכישת דירות ברומניה. החל משנת 2003, ובעקבות תיקון מספר 132 לפקודת מס הכנסה, התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), שיטת המיסוי בישראל, הפכה להיות שיטת מיסוי מעורבת: הן טריטוריאלית (בסיס החיוב במס הינו מקום הפקת ההכנסה) והן פרסונלית (כלומר מיסוי כל ההכנסות של יחיד אשר עונה על הגדרת "תושב ישראל" גם אם הכנסותיו הופקו בחו"ל). מהאמור לעיל עולה כי הכנסות של תושב ישראל תתחייבנה במס בישראל גם אם הן הופקו על ידו מחוץ לישראל ובתנאי שמי שהפיק אותן הינו תושב ישראל, הכל בהתאם להוראות סעיפים 1 ו-2 לפקודת מס הכנסה, התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"). כך יוצא שיחיד תושב ישראל, אשר משכיר דירות מגורים ברומניה, חייב לדווח על ההכנסות המתקבלות על ידו מהשכרת הדירה לרשויות המס בישראל ואף לשלם את המס המתחייב על פי דין, אם בישראל ואם ברומניה.
 
במסגרת הפקודה, קיימים שני מסלולי מיסוי לבחירתו של היחיד, בכל הקשור לחבות המס בישראל:
א. מיסוי הכנסות השכירות בישראל לפי סעיף 121 לפקודה - במסגרת מסלול זה, ההכנסות מדמי שכירות ימוסו בישראל בהתאם לשיעור המס השולי החל על היחיד (בהנחה שאין ההכנסה מהווה הכנסה מיגיע אישית, המס מתחיל מ-31%), זאת בניכוי מלוא ההוצאות המותרות על פי דין (כגון: הוצאות שיפוץ, אחזקה וכו'), תוך קבלת זיכוי בגין המס הרומני המתחייב בתשלום ברומניה, כנגד חבות המס הישראלית.  
 
ב. מיסוי הכנסות השכירות לפי סעיף 122א' לפקודה - במסגרת מסלול זה, ההכנסות מדמי שכירות ימוסו לפי שיעור מס אחיד של 15%, בניכוי הוצאות פחת בלבד. יודגש כי במסגרת מסלול זה, אין היחיד זכאי לנכות את ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה (כגון: הוצאות ייעוץ, אחזקה וכו') ו/או את המס אותו עליו לשלם ברומניה בגין השכרת המושכר.
 
יובהר, כי בהתאם לסעיף 6 לאמנת המס בין ישראל לרומניה (להלן: "האמנה"), הכנסה שמפיק תושב מדינת ישראל מהשכרת מקרקעין (לרבות דירה) הנמצאים ברומניה, ממוסות ברומניה שהינה בעלת זכות המיסוי הראשונית. מבלי לפגוע באמור חלה על הישראלי חובה לדווח בישראל על אחזקת הנדל"ן ברומניה ולשלם בישראל את המס המתחייב בישראל וזאת בנוסף על המס הרומני, כמתואר מעלה.

משרד עורכי דין דורון, טיקוצקי ושות' עומד לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג

 

4.75 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הקמת חברה בקפריסין והטבת מיסוי על קניין רוחני

מאת: אלי דורון, עו"ד

יזמי הייטק – מחפשים לשלב חדשנות עם תכנון מס חכם? קפריסין מציעה לכם תשתית מתקדמת, מיסוי מופחת על IP ואיכות חיים גבוהה. איך מנצלים את ההזדמנות הזו נכון?

22/7/2025
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הקמת חברה באירופה – שיקולים משפטיים ומיסויים מרכזיים

מאת: אלי דורון, עו"ד

שוקלים להקים חברה באירופה? מתלבטים בין שלושת היעדים הפופולריים: קפריסין, רומניה או אוסטריה? מהם היתרונות של כל מדינה, איך מתמודדים עם המס בישראל, ומה חשוב לדעת מראש כדי להימנע מטעויות יקרות? כל התשובות – במדריך המלא.

15/7/2025
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

ביטוח לאומי נאלץ להשיב כספים לישראלים שירדו מהארץ

מאת: אלי דורון, עו"ד

זוג ישראלים שעבר לאירלנד גילה שעליהם לשלם דמי ביטוח לאומי על הכנסות מחו"ל, אך בית הדין פסק שעל ישראל להשיב להם את הכסף. כיצד ישפיע פסק הדין על ישראלים בתפוצות הנמצאים במצב דומה? האם הבנה טובה יותר של "מרכז החיים" משפטית תוביל לשינויים במדיניות גביית הביטוח הלאומי?

3/6/2025
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.