החזקת קרקע ברומניה

רבים הם הישראלים שבחרו לרכוש נדל"ן ברומניה לצורכי השקעה, על אף הסיכונים הכרוכים בכך, וזאת הודות לתשואה הגבוהה של הנכסים והקרקעות. אולם, כפי שיפורט בשורות הבאות לסיכונים אלה יש משמעות קריטית שאין לזלזל בה, ועל כן חשוב כי מי מאיתנו שיבחר או כבר בחר בכיוון השקעה זה ובבעלותו קרקע ברומניה, שיהיה לו את הליווי המשפטי המתאים.

לצורך הבנת הסיכונים הכרוכים בהחזקת קרקע ברומניה, חשוב להכיר מספר הבדלים מהותיים הקיימים בין דיני הקניין בישראל לבין דיני הקניין ברומניה:

 

1. ראשית, בעוד שבישראל בעלות במקרקעין משמעה בעלות על הקרקע כולל כל הבנוי והנטוע עליה, הרי שברומניה אדם עשוי להיות בעליהם של הבנוי בלבד ללא הקרקע, קרי הדירה, הבית, הבניין וכד', וכן להפך - להיות בעלי הקרקע ללא מה שבנוי עליה. למעשה, נוצר לעיתים מצב מוזר, שבו לאותה חלקה יהיו שני בעלים שונים לחלוטין- כאשר אחד הוא בעליו של הבנוי/נטוע/מחובר, ואחר הוא בעליה של הקרקע בלבד.

2. שנית, עובדה אשר נותנת משנה תוקף לסוגיה הקודמת, היא שהחוק הרומני אינו מאפשר לאדם שאיננו אזרח להיות בעליהן של מקרקעין, אלא של הבנוי עליהן בלבד (כגון דירה).

3. שלישית, יש לציין כי בניגוד לדין בישראל, ברומניה לא מוכרים דיני הנאמנות כפי שהם ידועים במחוזותינו. קרי, החזקת מקרקעין בנאמנות באמצעות אזרח רומני לטובת אזרח זר איננה מקבלת תוקף, ולפיכך הנהנה איננו זוכה בשום זכות קניינית כלפי הנכס. לפיכך ייתכן וצדדים שלישיים, לרבות רשויות המדינה, לא יכירו בכל הסכם שכזה ככל שמפורט יהיה. על כן, זרים שחפצים לקנות קרקע ברומניה ולהגן על זכויותיהם יכולים ליצור לעצמם ישות משפטית רומנית בדמות חברה, ובאמצעותה לבצע רכישת קרקעות, ואכן, ניתן למצוא ברומניה עשרות אלפי חברות זרות שהוקמו רק לשם רכישת קרקעות, חלקם הגדול בידי ישראלים.

4. הבדל נוסף בין המדינות, שאף הוא מהווה קושי, הוא לעניין רישום הבעלות. כידוע בישראל, רישום בטאבו הינו חובה. עצם הרישום הוא היוצא את זכות הבעלות. לעומת זאת ברומניה, שם כאמור קיימת הפרדה בין הקרקע לבין מה שבנוי עליה,  נושא הרישום הינו מורכב יותר. בנוסף, אף שעסקאות הנדל"ן ברומניה מבוססות על אימות של לשכת הרישום במדינה, צוות הרישום בלשכה איננו אחראי לבדוק את תוקף המסמכים המאשרים את הבעלות, דבר המחייב בדיקה מעמיקה של הזכויות בקרקע מצד מי שמבקש לרכוש אותה.

זה המקום לציין כי למשרדנו קיימת שלוחה מקומית בבוקרשט, רומניה, אשר יכולה לבצע עבורך, בין היתר, עסקאות נדל"ן, לטפל בכל הפרוצדורה, לערוך את כל הבדיקות, ולחסוך ממך אף את הצורך בהגעה פיזית לרומניה.