28/12/2025
ניתוח משפטי והנדסי מקיף של תביעות ליקויי בנייה - מדריך מקצועי לבעלי נכסים וליטיגטורים בתחום המקרקעין
רכשתם דירה וגיליתם ליקויי בנייה שלא טופלו? האם הקבלן חייב לתקן – או שמגיע לכם פיצוי כספי מלא?
המדריך חושף מתי נכון לתבוע, איך בונים תיק ראייתי חזק, ואיך ממצים את הזכויות עד הסוף.
תחום ליקויי הבנייה בישראל מהווה את אחת החזיתות המורכבות והרגישות ביותר בעולם המשפט האזרחי ודיני המקרקעין. עבור רוכש דירה חדשה מקבלן, הנכס אינו רק השקעה כספית משמעותית אלא מרכז חייו, ביטחונו האישי ועתידו הכלכלי. מנגד, עבור הקבלן או היזם, מדובר בפרויקט עסקי רחב היקף הכפוף ללחצי זמן, תקציב, כוח אדם ושרשרת אספקה מורכבת. המתח המובנה בין השאיפה למסירת דירה תקינה וללא פגמים לבין אילוצי השטח והביצוע מוליד לא אחת פערים משמעותיים בין המפרט החוזי לבין הביצוע בפועל – פערים המוגדרים בדין כאי-התאמה לפי חוק המכר (דירות).
ניתוח מקצועי של אלפי תביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים לאורך למעלה משלושה עשורים מלמד כי כמעט בכל פרויקט בנייה חדש קיימים ליקויי בנייה בדרגות חומרה שונות: החל מפגמים אסתטיים וליקויי גמר, דרך כשלים באיטום ורטיבות, ועד ליקויים קונסטרוקטיביים העלולים לפגוע ביציבות המבנה ובבטיחות הדיירים.
ההתמודדות המשפטית עם ליקויי בנייה בדירה חדשה מחייבת הבנה רב-ממדית המשלבת בין חוק המכר (דירות), דיני החוזים, פקודת הנזיקין, דיני ראיות ותקנים הנדסיים מחייבים. המסגרת הנורמטיבית בישראל עוצבה מתוך תפיסה צרכנית ברורה, המכירה בפערי הכוחות המהותיים בין רוכש הדירה לבין החברה הקבלנית. מטרת מאמר זה היא להציג מדריך מקצועי ומעמיק לניהול תביעות ליקויי בנייה, תוך התמקדות בתפקיד עורך הדין, עבודת המומחים ההנדסיים, דרכי הוכחת הנזק והאסטרטגיות המשפטיות המובילות למיצוי מלא של זכויות בעלי הנכסים.
חוק המכר (דירות) - התשתית המשפטית להגנת רוכשי דירות
חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, מהווה את אבן היסוד של הגנת רוכשי דירות בישראל והוא חוק קוגנטי שאינו מאפשר לקבלן להתנות על זכויות הקונה אלא לטובתו בלבד. החוק יוצר מערכת אחריות מתמשכת החלה על הקבלן שנים לאחר מסירת הדירה, ומגדיר במפורש תקופות שונות לאחריות בגין ליקויי בנייה, בהתאם לסוג הליקוי.
המונח אי-התאמה בחוק המכר כולל כל סטייה מהמפרט, מהתקנים הרשמיים, מתוכניות הבנייה או מהתחייבויות החוזיות של הקבלן. ייחודו של החוק בכך שהוא מפחית באופן משמעותי את הנטל הראייתי המוטל על רוכש הדירה: אין צורך להוכיח רשלנות קבלנית, אלא די בהוכחת עצם קיומה של סטייה טכנית כדי לבסס אחריות משפטית.
תקופת הבדק ותקופת האחריות - חלוקת נטל ההוכחה בתביעות ליקויי בנייה
המחוקק יצר הבחנה ברורה בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות, הבחנה שיש לה משמעות מכרעת בכל תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה.
בתקופת הבדק, המתחילה עם מסירת הדירה לרוכש, קיימת חזקה משפטית שלפיה הקבלן אחראי לכל ליקוי שמתגלה בדירה. על הקבלן מוטל הנטל להוכיח כי הליקוי נגרם כתוצאה משימוש בלתי סביר בדירה או מהתנהלות הקונה. משך תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי – בין שנה אחת ועד שבע שנים.
בתום תקופת הבדק נכנסת לתוקף תקופת האחריות, הנמשכת שלוש שנים נוספות, ובה נטל ההוכחה עובר לרוכש הדירה. בנוסף, קיימת אחריות ארוכת טווח של עד עשרים שנה בגין אי-התאמה יסודית בשלד הבניין, מתוך הכרה בכך שליקויים קונסטרוקטיביים עשויים להתגלות רק בחלוף זמן רב.
להלן טבלה מסכמת של תקופות הבדק העדכניות לפי סוגי הליקויים העיקריים:
|
קטגוריית הליקוי
|
משך תקופת הבדק
|
דגשים מקצועיים ומשפטיים
|
|
מוצרי אינסטלציה, צנרת ומרזבים
|
4 שנים
|
כולל נזילות, כשלים תפקודיים ובעיות ניקוז
|
|
חדירת רטיבות (גג, קירות, מקלטים)
|
4 שנים
|
ליקוי קריטי המשפיע על בריאות וערך הנכס
|
|
מכונות, מנועים ודוודים
|
3 שנים
|
מערכות אלקטרו-מכניות הכפופות לשחיקה מהירה
|
|
קילוף חיפויים בחדרי מדרגות
|
3 שנים
|
ליקוי אסתטי ובטיחותי בשטחים המשותפים
|
|
שקיעת מרצפות (קרקע, חניות, שבילים)
|
3 שנים
|
מעיד לרוב על הידוק קרקע לקוי או תשתית פגומה
|
|
סדקים בקירות ובתקרות (רוחב > 1.5 מ"מ)
|
5 שנים
|
סדקים "עוברים" המהווים עילה לתביעה משמעותית
|
|
התנתקות או התפוררות חיפויי חוץ
|
7 שנים
|
סכנה בטיחותית חמורה לצד שלישי ולדיירים
|
|
כשל בבידוד תרמי
|
3 שנים
|
משפיע על איכות המגורים וצריכת האנרגיה
|
|
כל אי-התאמה שאינה יסודית
|
שנה אחת
|
"תקופת הסל" לכל ליקוי שלא צוין במפורש
|
תפקיד עורך הדין בניהול תביעות ליקויי בנייה מורכבות
ליווי משפטי בתביעות ליקויי בנייה אינו מתמצה בניסוח כתב תביעה. מדובר בניהול אסטרטגי של הליך משפטי מורכב מול גורמים כלכליים חזקים, לרבות חברות קבלניות, יזמים, חברות ביטוח ולעיתים גם רשויות ציבוריות. עורך דין המתמחה בליקויי בנייה נדרש לראייה רחבה, ניסיון פרקטי והיכרות עמוקה עם דפוסי ההתנהלות של קבלנים והגנותיהם המשפטיות.
טעויות נפוצות של רוכשי דירות, כגון חתימה על פרוטוקול מסירה ללא הסתייגויות, ויתור מוקדם על טענות או הסכמה לתיקונים קוסמטיים, עלולות לחסום תביעות עתידיות. ליווי משפטי מוקדם מונע טעויות אלו ומייצר תשתית ראייתית נכונה כבר מהשלב הראשון.
זכות התיקון של הקבלן מול הזכות לפיצוי כספי
חוק המכר מכיר בזכות התיקון של הקבלן, אך זכות זו אינה מוחלטת. כאשר הקבלן מתנער מאחריות, מבצע תיקונים כושלים, גורר את הדייר להתדיינות ממושכת או גורם לפגיעה מתמשכת באיכות החיים - הוא עלול לאבד את זכותו לתקן בעין.
במצבים אלו, בתי המשפט נוטים לפסוק פיצוי כספי בגין ליקויי בנייה לפי עלות תיקון על ידי קבלן חיצוני, עלות הגבוהה משמעותית מהעלות לקבלן המקורי, וזאת גם כתגובה להתנהלות בלתי ראויה מצד הקבלן.
חוות דעת הנדסית - הבסיס הראייתי של תביעת ליקויי בנייה
בתביעות ליקויי בנייה, חוות הדעת ההנדסית היא עמוד השדרה של ההליך. מהנדס מומחה מטעם בעל הנכס נדרש לא רק לאתר את הליקויים, אלא לקשור אותם לתכנון, לביצוע או לחומרים, להפנות לתקנים הרלוונטיים ולהעריך את עלות התיקון הריאלית.
שימוש בטכנולוגיות מתקדמות לאיתור ליקויים סמויים – כגון מצלמות תרמיות, מדדי לחות ומכשור לייזר – הוא קריטי לאמינות חוות הדעת ולהצלחת ההליך המשפטי.
סיכום - הדרך הנכונה למיצוי זכויות בגין ליקויי בנייה
תביעות ליקויי בנייה הן הליכים מורכבים הדורשים סבלנות, דיוק וראייה אסטרטגית. השילוב בין עורך דין מנוסה בליקויי בנייה ומקרקעין לבין מומחה הנדסי מקצועי הוא המפתח להבטחת איכות המגורים, שמירה על ערך הנכס ומיצוי מלוא הזכויות המשפטיות של רוכשי הדירות.
משרד דורון, טיקוצקי ושות’ מוביל תביעות ליקויי בנייה בגישה אסטרטגית המשלבת עומק משפטי, מומחיות הנדסית וניסיון של עשרות שנים – עד למיצוי מלא של זכויות בעלי הנכסים מול קבלנים ויזמים.
חיפוש 
סגור 
