מאת:


על תיקון בחוק המכר: ההצמדה למדד תשומות הבניה תוגבל, ופיצוי על איחור במסירת הדירה יוגדל

ביום 29/06/2022 אישרה ועדת הכספים את הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022. התיקון האמור לחוק המכר (דירות) בעל השלכות לא מבוטלות על שוק הנדל"ן בישראל – הן ביחס להצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, הן ביחס לנסיבות האיחור במסירה והן בנוגע לפיצוי שיינתן בגין איחור במסירה הדירה. במסגרת מאמר זה נסקור את התיקון לחוק והשלכותיו.
 

מהו מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בכל חודש, והוא עוקב אחרי שינויים בהוצאות המשתנות של עלויות הבנייה וסל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית המגורים כמו למשל ברזל, מלט, והוצאות נוספות. תפקידו של המדד הוא לייצג את רכיב הוצאות הבנייה של הקבלנים, ומשמש בעיקר כבסיס להצמדה של חוזי בנייה מהרגע ההסכם ועד לתשלום המלא. המדד חל רק על רכישת דירה חדשה מקבלן ולא על דירה קיימת (אלא אם הסכימו הצדדים להחילו) והוא מעריך את מחיר עלות הבנייה של בניין מגורים ביחס לזמן.
 

האם התיקון לחוק ישפיע על רוכשי הדירות?

משמעות תיקון החוק תוביל לכך שהצמדת מחיר הדירה החדשה למדד תשומות הבנייה תפחת משמעותית, ומנגד יוקשחו התנאים שחלים על קבלנים בעניין איחור מסירת הדירות. במסגרת הצעת החוק ההצמדה של מחיר הדירה בשוק החופשי למדד תשומות הבנייה תוגבל ל-40% בלבד, מה שיקל משמעותית על הרוכשים.
התיקון לחוק מתייחס לעתיד בלבד, ויחול רק על הסכמי מכר שיחתמו החל מכניסת ההוראות ולא יחול רטרואקטיבית על דירות שנרכשו טרם כניסת התיקון לחוק. הצעת החוק מגבילה את האפשרות להצמיד את מחירה של כל הדירה החדשה למדד תשומות הבנייה, שעלה בשנה האחרונה ל-6.6%. ההוראות קובעות כי ביום החתימה על החוזה לרכישת דירה חדשה, הרוכש יוכל לשלם לפחות 20% ממחיר הדירה וללא כל הצמדה. לאחר מכן, כל תשלום נוסף על הדירה יחולק בצורה כזאת שרק 50% ממנו יוצמד למדד תשומות הבנייה ו-50% הנותרים לא יוצמדו למדד. כך יוצא כי רק 40% ממחיר הדירה החדשה יוצמד למדד תשומות הבנייה ולא הדירה כולה, כפי שהיה טרם השינוי בחקיקה.
הקבלנים מצידם מתנגדים למהלך וטוענים כי השינוי יביא לעלייה במחירי הדירות בטווח המיידי, שעה שהיזמים והקבלנים יודעים שאינם יכולים להצמיד עוד את מלוא שווי הדירה למדד התשומות.
 

הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה יגדל משמעותית

סעיף נוסף שאושר במסגרת התיקון לחוק המכר מתייחס למועד מסירת הדירה ע"י הקבלן, ולמעשה מטיל את האחריות הבלעדית לעניין העיכובים על הקבלן. התיקון לחוק המכר מבטל את סעיף 5א'ג' העוסק בפטור מפיצוי הרוכש, לפיו הקבלן לא נדרש לפצות את הרוכש על אישור במסירת הדירה אם יטען כי הנסיבות לאיחור אינן בשליטתו. חלף זאת נקבע במסגרת התיקון כי המוכר יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל איחור במסירת הדירה, במקרים בהם האיחור נגרם עקב מעשה או מחדל של הרוכש, או במקרה של סיכול החוזה כפי שנקבע בסעיף 18(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. בעצם כל יתר הנסיבות שאינן נעוצות ברוכש או שאינן עולות כדי סיכול ההסכם יחייבו את המוכר במתן פיצוי כפי שנקבע בחוק המכר, וללא הבחנה האם הנסיבות שגרמו לעיכוב היו בשליטת המוכר. התיקון אינו מתיר בידי המוכר (הקבלן) שום אפשרות לאחר במסירת הדירה מכל סיבה שהיא, גם אם הסיבה אינה בשליטתו, כך שנמנעת מהקבלן האפשרות להחריג אירועים שהוגדרו עד היום בהסכמי רכישה כ- "כוח עליון".
שינוי חקיקה נוסף במסגרת תיקון החוק הינו ביחס לסכום הפיצוי שיקבל רוכש דירה שעה שהקבלן מאחר במסירת הדירה בהתאם למועד הנקוב בהסכם. בהתאם לשינוי החל מחודש לאחר מועד המסירה ולמשך ארבעה חודשים הקבלנים יפצו את הרוכשים וישלמו להם 100% משכר הדירה של הדירה שהיו אמורים לקבל; מהחודש החמישי לאיחור במסירה ועד החודש העשירי של האיחור ישלמו הקבלנים 125% משכ"ד הצפוי בגין הדירה ומהחודש ה-11 והלאה ישלמו הקבלנים 150% לרוכשים. הדבר מטיב משמעותית עם הרוכשים שכן בעבר, טרם התיקון, הקבלן היה מפצה את הרוכש בגין איחור במסירה באופן הבא: פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים לאיחור ופי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף.
 

לסיכום

נראה כי התיקון לחוק המכר מטיב מאוד עם הרוכשים החדשים בכך שהוא מוזיל להם עלויות רבות הנלוות למחיר הדירה שפורסם והוסכם. אם לפני תיקון החוק הרוכשים היו נדרשים להוסיף את עליית מדד תשומות הבנייה לכל מחיר הדירה, הרי שבעקבות התיקון ההצמדה למדד תוגבל ל-40% ממחיר הדירה בלבד. ההגבלה הזאת באה לידי ביטוי בהנחה משמעותית לפיה הרוכשים משלמים פחות ובכך חוסכים מאות אלפי שקלים.  מחד גיסא יש הטוענים כי התיקון לחוק משפר את תנאי הרוכשים, מגביר את הוודאות ומסייע להם בהתנהלות פיננסית נכונה וללא הפתעות. מאידך גיסא יש הטוענים כי החוק אינו מספק הגנה מלאה לרוכשי הדירות, שכן התיקון לחוק אינו חל על חוזים שנחתמו טרם החיקוק, בנוסף טוענים המתנגדים כי הדבר יביא לעלייה במחירי הדירות בטווח המיידי לאור רצון הקבלנים להגן על עצמם מעליות מחירים.

בנוסף, נקבע במסגרת התיקון כי הקבלן יהיה פטור מלפצות את הרוכשים אם האיחור במסירה נבע עקב מעשה או מחדל של הרוכשים או במקרה של סיכול ההסכם. אך ביחס לשאר הנסיבות, כולל אלו הידועות כ-"כוח עליון" לפיהן גם אם האיחור במסירה לא היה בשליטת הקבלן, יהיה עליו לפצות את הרוכש. החוק מטיל את מלוא האחריות באיחור המסירה על הקבלן ומגדיל עבורו את הסיכון, במקביל ליצירת מדרגות פיצוי שלפיהן שיהיה על הקבלן לשלם לרוכש על האיחור במסירה.

בדברי ההסבר לחוק המכר נכתב: "חוק המכר הוא חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות אלה". עוד נכתב כי: "אחת ממטרות הדינים הצרכניים היא צמצום פערי הכוחות בין הצרכן לספק".
נראה כי התיקון הנ"ל עולה בקנה אחד עם דברי ההסבר ותכלית החוק והוא נועד להגן על רוכשי הדירות בניסיון להגביר את הוודאות ולהוריד את העלויות הסמויות והנלוות למחיר הדירה שנרכשה כמו-גם לדאוג שיקבלו את הדירה במועד שהובטח תוך קביעת פיצוי הולם במקרה של איחור ואי עמידה במועד שהובטח.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.