מאת:


באם השכירות מבוצעת באמצעות משרד תיווך, רצוי כי הדייר יבצע מו"מ עם הסוכנות ויתעקש על מחיר קבוע ולא על תשלום שמחושב לפי אחוזים משווי העסקה שכן במצב עניינים כזה אינטרס הסוכנות יהיה שכרה ולא חתירה למחיר עסקה הוגן.  
 
לאחר זיהוי הנדל"ן, על הדייר לדרוש מבעל המקרקעין גילוי נאות. קרי, עליו לדרוש מסמכי בעלות בנוסף עליו לדרוש תיעוד אשר נוגע לזכויות הבעלות היסטוריות בנכס וכן מסמכים אשר מתייחסים למעמדו המשפטי של הנכס. מלבד האמור לעיל על הבעלים להציג בפני הלקוח את המסמכים הבאים:
1. אישור מס ע"מ להוכיח כי אין לבעלים חובות בנכס.
2. אישור אשר מונפק ע"י הבעלים של הבניין (מדובר על מצב דברים בו הנכס נמצא בדירת מגורים) אשר מצהיר כי לבעלים של הדירה אין חובות בנכס אשר קשורים לבניין עצמו ולמגורים המשותפים בו.
3. אישור שיסופק ע"י נותני שירות (כגון גז וחשמל) ע"מ להוכיח שלבעלים אין חוב כלפיהם. יצוין שבמצב דברים זה החשש הוא שעקב היוצרות החוב הנכס ינותק מהשירותים האמורים.

בכל הנוגע להסכמת הבעלים להשכיר, יש לקחת בחשבון את המקרים הבאים:
א. אם הבעלים משכיר את הנכס דרך בא כוח, על השוכר לוודא שלבא כוחו אכן יש מנדט מיוחד מטעם הבעלים להשכרת הנכס.
ב. אם הנכס מושכר מדייר, יש לבחון האם הסכם השכירות שלו מאפשר לו באופן מפורש להשכיר את המושכר  בשכירות משנה.
ג. במידה והנכס הוא בבעלות משותפת, דרושה הסכמתם של כלל הבעלים להשכרת הנכס.
ד. אם הבעלים הוא חברה, האסיפה הכללית של בעלי המניות צריכה לקבל החלטה הנוגעת להשכרת הנכס, על ההחלטה לציין את התנאים להשכרה וכן לפרט מי הוא מטעם החברה אשר מוסמך לחתום על חוזה השכירות.

חשיבות הסיוע המשפטי של עו"ד בהליך

מומלץ שבעת המו"מ ייעזר הדייר בעורך דין נדל"ן מנוסה על מנת למנוע כתיבתם של סעיפים בחוזה שיכתבו לטובת הבעלים. מומלץ לדייר לדרוש קיומם של הסעיפים הבאים בחוזה (סעיפים אלו מתייחסים לחובתו של הבעלים):

>> תיקונים פשוטים יהיו באחריותו של הדייר, אחריות זו תיכנס לתוקף עם הכניסה למושכר יחד עם תיקונים אשר נחוצים ע"מ לשמור על רמת שימוש נאותה בנכס יהיו באחריותו של הבעלים במשך כל תקופת השכירות.
>> במידה והדייר צריך לבצע תיקונים, אשר ע"פ חוק הינם באחריות הבעלים, אז הדייר יהיה זכאי לנכות את עלות התיקון משכר הדירה.
>> הדייר זכאי לנכות עלויות השקעה בנכס אשר הוסכמו עם הבעלים.
>> יש להגיע עם הבעלים להסכמה ביטוחית. כלומר, כי כל הסיכונים אשר יהיו קשורים בנכס עצמו יהיו חובתו של הבעלים.
>> חוזים לקבלת שירותים רצוי להמיר על שמו של הדייר ע"מ להימנע ממצב דברים בו יהיה קשה לנכות עלויות אלו.
>> במצב עניינים בו הדייר הוא חברה, דרוש שיהיה מצוין מפורשות כי הוא רשאי לנהל את עסקו/משרדו מהנכס מושכר.
>> במידה והדייר מעוניין לבצע שימושים אחרים ו/או נוספים בנכס עליו לדאוג לעגן זאת בסעיפים ספציפיים בחוזה.

בכל הקשור לביטול הסכם השכירות מצד הדייר, רצוי כי הדייר ידאג להכניס סעיף פיצויים מראש בחוזה השכירות וזאת ע"מ להימנע מהתדיינות בבתי משפט אח"כ. במידה וקיים סעיף ביטחון, יש לציין מפורשות את המצבים בהם רשאי הבעלים למשוך סכום זה.

על חוזה השכירות לקבוע מפורשות את התאריך בו השטח יימסר (יש לציין קיומם של קנסות במקרה של כישלון בעמידה ביעד). בנוסף יש לצרף פרוטוקול אשר מציין את מצב הנכס, הטובין המצורפים לו, מצב השטח המצורף לנכס וכולי.

מומלץ כי חתימת הסכם השכירות יבוצע תוך הסתייעות בעורך דין, אשר יאשר את זהותם של הצדדים ואת תוכן ההסכם בהתאם לחוק הרומני. יצוין כי החוק הרומני קובע שמסמך אשר נחתם בנוכחות עו"ד, תוקפו בפני בית המשפט הוא גדול יותר במקרה שהעניין יגיע להתדיינות.

* עוד מידע בנושא מקרקעין ונדל"ן, תוכלו למצוא כאן.
עוד על שירותי המשרד בסניף רומניה, קראו כאן.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

קבלת אזרחות רומנית - איך עושים את זה נכון?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); שירלי סובול

מסלולי המס בגין הכנסה משכירות ברומניה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, קיימים שני מסלולים למיסוי תושב ישראלי בגין הכנסות המופקות משכר דירה מחו"ל.

עסקאות נדל"ן ברומניה - ליווי משפטי

מאת: אלי דורון, עו"ד

לדסק משרדנו שברומניה ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן ברומניה, אם קניה ואם מכירה והלכה למעשה למשרדנו מאגר גדול של גורמים אשר מסייעים לנו לקדם עסקאות מסוג זה במהירות וביעילות.

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.