11/8/2025
ייצוג יזמי נדל”ן בוינה, אוסטריה – ליווי משפטי כפול כבסיס לפרויקט מוצלח
מתכננים להשקיע בנדל”ן בוינה?
איך מנהלים נכונה את ההיבטים המשפטיים והמיסויים בישראל ואוסטריה?
ומה חשוב לדעת כדי להימנע מסיכונים ולהבטיח רווחיות?
יזמים ומשקיעים ישראלים מגלים עניין הולך וגובר בשוק הנדל”ן האוסטרי, ובפרט בעיר וינה. העיר, הנהנית מיציבות כלכלית, תשתיות מתקדמות, רגולציה צפויה ותשואות סולידיות, מהווה יעד מועדף לפעילות יזמית רווחית. עם זאת, הצלחה בפרויקט נדל”ן בוינה מחייבת הבנה והיערכות משפטית, מיסויית ורגולטורית – הן לפי הדין האוסטרי והן לפי הדין הישראלי.
שוק הנדל”ן בוינה – יעד השקעה מועדף
וינה מדורגת בעקביות כאחת הערים עם איכות החיים הגבוהה בעולם. השילוב בין ביטחון אישי, תשתיות מצוינות, מערכת בריאות ציבורית חזקה, תחבורה נגישה וסביבה ירוקה, מושך אוכלוסייה איכותית ומשקיעים מכל העולם. מחירי הנדל”ן בעיר אמנם עולים בהדרגה, אך עדיין נחשבים נגישים ביחס לערים מערביות אחרות באירופה.
הביקוש לדירות מגורים, משרדים ודירות נופש בוינה ממשיך לעלות, בין היתר בשל הגירה פנימית וחיצונית, אוניברסיטאות מובילות, והתפתחות מתמדת של אזורים חדשים בעיר. הריבית הנמוכה באירופה, יחד עם שוק השכרה מוסדר ומפוקח, יוצרים סביבה מתאימה למשקיעים סולידיים המחפשים יציבות ושמירה על ערך ההון.
הצורך בליווי משפטי כפול – ישראלי ואוסטרי
יזם ישראלי הפועל באוסטריה מתמודד עם שתי מערכות משפט שונות. הדין האוסטרי מחייב עמידה בדרישות פורמליות ברכישת נכס, רישום זכויות, קבלת היתרי בנייה, חתימה על חוזים בליווי נוטריון, רגולציה מחמירה על שכירויות ועוד. מנגד, הדין הישראלי ממשיך לחול על היזם – בין אם מבחינת מיסוי על רווחים מחו”ל, חובת דיווחים, מבנה החזקה ועוד.
ייצוג משפטי כפול – עורך דין מקומי אוסטרי בצד עורך דין ישראלי – חיוני על מנת לנהל את ההשקעה נכון, למנוע טעויות וחשיפות מיותרות, ולייעל את התהליך. עורך הדין האוסטרי אמון על הביצוע המקומי בפועל מול הרשויות, הנוטריונים, לשכת רישום המקרקעין ונותני השירותים. עורך הדין הישראלי מלווה את ההיבטים הבינלאומיים, המשפטיים והמיסוייים אל מול רשויות ישראל ומול שותפים ויועצים מקומיים של היזם.
מורכבויות משפטיות ורגולטוריות באוסטריה
יזמות נדל”ן בוינה מחייבת התמודדות עם רגולציה צפופה. העסקה עצמה כרוכה ברישום בטאבו, בתשלום מס רכישה בשיעור של כ-3.5%, באימות החוזה בפני נוטריון, ולעיתים בקבלת אישור רכישה על ידי זרים (למי שאינו אזרח האיחוד האירופי).
קבלת היתר בנייה כפופה לדינים מחוזיים (במקרה זה, חוקי מדינת וינה), והיא כוללת בחינה אדריכלית, תכנונית ובטיחותית מחמירה. ברוב המקרים, נדרש ליווי של אדריכל מקומי, קונסטרוקטור ועורך דין אשר מגיש את המסמכים בשיתוף עם גורמים מוסמכים.
בכל הנוגע להשכרת דירות, החוק האוסטרי נוטה להגן על הדייר, ומציב מגבלות על פינוי, הצמדת שכר דירה למדד, תקופת חוזה ואופן סיומו. ישנם גם אזורים שבהם חל פיקוח ממשלתי על גובה דמי השכירות או על ייעוד הדירה. הסכמי שכירות מסחריים שונים מעט, אך גם הם דורשים ידע מקצועי בהוראות הדין המקומי.
כל עסקה או פרויקט שמבוצעים ללא הבנה מדויקת של הוראות החוק המקומי מסתכנים בביטול, בקנסות, בעיכובים ובחשיפה משפטית – סיכון שניתן למנוע באמצעות ליווי נכון.
תכנון מס ישראלי ובינלאומי
רווחי הנדל”ן באוסטריה חייבים במס גם באוסטריה וגם בישראל. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין המדינות, אך כדי ליישמה ולנצל את יתרונותיה, יש לתכנן את העסקה מראש בהתאם לאמנה ולהוראות הדין.
באוסטריה, מס רווחי הון על מכירת נכס עומד על כ-30%. דיבידנד מחברה אוסטרית חייב במס של כ-27.5%. באוסטריה ניתן להקים חברה מקומית שתשמש כזרוע יזמית, אך גם לכך יש השפעה על מיסוי בישראל. היזם הישראלי, אם אינו פועל כראוי, עלול להיקלע לחיובי מס כפולים, או לחילופין לחקירה על הסתרת הכנסות מחו”ל.
תכנון מס חכם יבחן את מבנה העסקה, דרך המימון, סוג ההתאגדות, אופן ניהול הפעילות, והסכמים עם שותפים. באמצעות שילוב יועצי מס ישראליים, אוסטריים, ועורכי דין דו-לאומיים, ניתן לחסוך בעלויות מס משמעותיות, לעמוד בדרישות החוק ולהימנע מבעיות בעתיד.
שירות One Stop Shop משפטי ומיסויי בוינה
משרדנו פועל מזה שנים רבות גם מישראל וגם מוינה שבאוסטריה, באמצעות צוות משפטי ישראלי ואוסטרי מנוסה. אנו מעניקים ליווי מלא ומקיף ליזמים ישראלים הפועלים באוסטריה: הקמת חברות, בדיקת נכסים, ניסוח חוזים, ניהול משא ומתן, קבלת היתרי בנייה, השכרות, מימוש נכסים, תכנון מס, טיפול מול רשויות, והעברת כספים לישראל.
יתרון מרכזי שלנו טמון בכך שהלקוח מקבל שירות בעברית, בהתאמה אישית, ובשקיפות מלאה – תוך גיבוי של משרד מקומי דובר גרמנית, המכיר את התרבות והפרקטיקה האוסטרית.
אנו מתמחים בעבודה עם יזמים, שותפויות, חברות השקעה, משקיעים פרטיים, משפחות בעלות הון וגורמים מוסדיים, ומספקים פתרון כולל המפחית חשיפות, חוסך זמן ומשפר את הסיכוי להצלחת הפרויקט.
פנייה לייעוץ
אם בכוונתך להשקיע בנדל”ן באוסטריה – וינה בפרט – אנו מזמינים אותך לפנות אלינו וליהנות מליווי מקצועי, אפקטיבי, מסודר וממוקד תוצאה. אנו כאן כדי לסייע בכל שלב – החל מבדיקת הזדמנות וכלה בסיום מוצלח של העסקה או הפרויקט.
משרד דורון, טיקוצקי ושות’ מלווה יזמים ישראלים בוינה עם צוות משפטי ומיסויי מקומי וישראלי, ומספק ליווי מקיף – מהקמת החברה ועד מימוש הנכסים – להבטחת עסקאות חוקיות, יעילות ורווחיות.
חיפוש 
סגור 
