13/7/2025
יצוג משפטי ליזמים ישראלים בתחום הנדל”ן באוסטריה
שוקלים להשקיע בנדל"ן באוסטריה? איך תימנעו מטעויות משפטיות ותיהנו ממיסוי נכון?
במאמר זה תגלו כיצד לנהל את ההשקעה ביד בטוחה – עם צוות ישראלי–אוסטרי מנוסה, שילווה אתכם מהבדיקות הראשונות ועד קבלת המפתח לנכס.
בעקבות עליית מחירי הנדל”ן בארץ, יותר ויותר יזמים ומשקיעים ישראלים מחפשים הזדמנויות מעבר לים – והמגמה הזו בולטת במיוחד באירופה. אחת המדינות המעניינות בהקשר זה היא אוסטריה, מדינה החברה באיחוד האירופי שנחשבת ליציבה מאוד מבחינה כלכלית וביטחונית, ולכן ערך הנדל”ן בה נתפס כסולידי ובטוח יחסית . במאמר זה נסקור מדוע השקעות נדל”ן באוסטריה קורצות למשקיע הישראלי, מהם האתגרים המשפטיים הכרוכים בכך וכיצד הליווי המקצועי הנכון – באמצעות צוות משפטי בישראל ובווינה – יבטיח לכם עסקה מוצלחת ובטוחה.
למה להשקיע בנדל”ן באוסטריה?
- יציבות כלכלית ופוליטית: אוסטריה היא מדינה מערב-אירופית מתקדמת עם מוסדות יציבים. הסיכון לטלטלות פוליטיות או שחיתות נמוך מאוד, במיוחד בהשוואה ליעדים במזרח אירופה או אפריקה. אין חשש מהלאמת נכסים או מקריסת ערכם עקב מלחמה או הפיכה, מה שהופך השקעה בנדל”ן אוסטרי לבטוחה מבחינה חוקית . אוסטריה אף התמודדה בהצלחה עם משברים גלובליים בעבר – למשל, היא שרדה את משבר הסאבפריים ב-2008 בצורה מעוררת הערכה והתאוששה מהר יותר ממדינות אירופיות אחרות, מה שמעיד שערכי הנכסים בה עמידים גם בתקופות קשות.
- שוק יציב עם מגמת צמיחה: הכלכלה האוסטרית מתפתחת, והתיירות והתעשייה במדינה צומחות באופן עקבי. גידול מתמיד בתיירות – בין אם בערי התרבות כמו וינה ובין אם באתרי הטבע והסקי באלפים – יוצר ביקוש גבוה לנכסים להשכרה לטווח קצר וארוך. כך ניתן לצפות לתשואות יציבות ואף חיוביות על השקעות נדל”ן, שכן עלייה בתיירות לרוב מתורגמת גם לעלייה בדמי השכירות ובשווי הנכסים . אכן, וינה מארחת מיליוני תיירים בשנה, מה שמבטיח זרם שוכרים ומתורגם לתשואה שנתית ממוצעת נאה (כ-3%-4.5% בנכסים בעיר, בהתאם למיקום הנכס) – רווח סולידי המשוקלל עם סיכון נמוך בעיר ובמדינה כה יציבות.
- קִרבה גאוגרפית ונוחות ניהול: מיקומה של אוסטריה במרכז אירופה הופך אותה לנגישה במיוחד – טיסה ישירה מישראל לוינה אורכת כ-3.5 שעות בלבד . מומחי השקעות רבים ממליצים להימנע מהשקעה בנדל”ן רחוק מדי ממקום המגורים, ואוסטריה עונה על הקריטריון הזה. המשמעות היא שניתן לקפוץ לווינה לביקור בנכס או לטפל בעניינים מנהלתיים תוך יום טיסה קצר – יתרון גדול בניהול נכס מעבר לים. הקרבה הגיאוגרפית גם מצמצמת פערי זמן ותרבות, ומקלה על התקשורת עם גורמים מקומיים.
- פוטנציאל בשוק פחות רווי: וינה, בירת אוסטריה, מדורגת באופן עקבי בין הערים המובילות בעולם לאיכות חיים, וגם מחירי הדיור בה גבוהים (מקום 9 בעולם מבחינת יוקר נדל”ן). ועם זאת, באופן מפתיע שוק הנדל”ן הווינאי לא זוכה לנהירה המונית מצד משקיעים ישראלים (וגם לא מצד רבים מהמשקיעים המקומיים) כפי שניתן היה לצפות. ייתכן שחלק מהמשקיעים חוששים מרגולציה אירופית קשוחה או מורכבויות תרבותיות, אך התוצאה היא שפעמים רבות נותרות הזדמנויות אטרקטיביות שמשקיעים זריזים יכולים לנצל. היזמים הישראלים ידועים בגישה היזמית והחדשנית שלהם, ודווקא בשוק שמרני יחסית כמו אוסטריה יזם ישראלי נמרץ יכול לזהות הזדמנויות ולהפיק רווחים היכן שאחרים מהססים.
לסיכום חלק זה: אוסטריה מציעה שילוב ייחודי של ביטחון והשקעה: שוק נדל”ן מפותח ויציב מאוד, תשואות סולידיות לצד סיכון מינימלי, מיקום נגיש, וכלכלה ותיירות בתנופה. לא פלא שבעיני רבים היא יעד השקעה אטרקטיבי. עם זאת, דווקא משום שאוסטריה נתפסת כשוק “בטוח”, התשואות הצפויות אינן בהכרח גבוהות מאוד אלא מתונות ויציבות – מה שמדגיש עוד יותר את הצורך לבצע את ההשקעה בצורה חכמה, מחושבת וללא טעויות יקרות. כאן נכנס לתמונה הליווי המשפטי המקצועי, החשוב בכל השקעת חו”ל ובפרט באוסטריה.
האתגרים המשפטיים בהשקעות נדל”ן באוסטריה
השקעה בנדל”ן במדינה זרה מציבה בפני היזם הישראלי מספר אתגרים ייחודיים. ראשית, קיים פער השפה והתרבות: עסקאות נדל”ן באוסטריה מתנהלות בגרמנית (לעיתים באנגלית), ומסמכי החוזים, הרישום והבירוקרטיה המקומית כולם בשפת המדינה. שנית, מסגרת החוקים והרגולציה שונה מזו שבישראל: חוקי המקרקעין, הגנת הדייר, מיסוי הנדל”ן, נהלי רישום הזכויות – כולם בעלי מאפיינים ייחודיים באוסטריה שעלולים להפתיע מי שאינו בקיא בהם. חוסר היכרות עם השוק המקומי, הדין המקומי וחובות המס עלול לגרום למשקיע לעשות טעויות או לעמוד בפני “הפתעות” לא נעימות לאחר הרכישה.
גם מההיבט הפיננסי-משפטי ישנם אתגרים: רכישת נכס באוסטריה כרוכה במס רכישה ובהוצאות נלוות (שעלולות להגיע למספר אחוזים משווי העסקה), תשלומי מס הכנסה מקומי על דמי שכירות ורווחי הון ממכירה (כ-30% במסלול רגיל, או 25% דרך מבנה תאגידי מתאים ), ועמלות תיווך מקובלות. בנוסף, למשקיע הישראלי יש חבות דיווח ותשלום מס גם בישראל על ההכנסות מהנכס הזר, משום שתושב ישראל חייב במס על הכנסותיו ברחבי העולם. למשל, מכירת נכס בווינה בידי ישראלי מחייבת דיווח לרשויות המס בישראל בתוך 30 יום ותשלום מס רווחי הון בישראל (בנוסף למס באוסטריה) – ללא תכנון נכון, חובת מס כפולה שכזו עלולה לפגוע משמעותית בכדאיות ההשקעה. אמנם בין ישראל לאוסטריה קיימת אמנת מס למניעת כפל מס, הקובעת שהמס העיקרי על הכנסות מהנכס ישולם באוסטריה, ובישראל יקבל המשקיע זיכוי בגין המס הזר שכבר שולם. אך כדי ליהנות מהאמנה ולוודא שהנטל המס הסופי אכן מינימלי, יש לפעול בהתאם לנהלים, להגיש דיווחים כנדרש ולבצע תכנון מס מושכל.
לאור המורכבויות הללו, המלצת המומחים היא לעבוד בצמוד לגורמים מקצועיים המתמחים בשוק הנדל”ן האוסטרי. למעשה, בכל השקעת נדל”ן בחו”ל – ובפרט בשוק אירופי מערבי כמו אוסטריה – מומלץ להיעזר בחברה או במשרד עורכי דין בעלי ניסיון בתחום, שיסייעו בהתמודדות עם הפערים המשפטיים והמיסויים ויעניקו שקט נפשי למשקיע . טעויות משפטיות או אי-עמידה בדרישות החוק עלולות לעלות ביוקר, ואילו ליווי נכון יכול לחסוך כסף, זמן ודאגות.
הליווי המשפטי המשולב שלנו – בישראל ובאוסטריה – להצלחה בטוחה
משרדנו מתמחה בליווי יזמים ישראלים בהשקעות נדל”ן באוסטריה. אנו מפעילים שלוחה מקצועית בעיר וינה, אוסטריה, הפועלת בשיתוף פעולה מלא עם המשרד בישראל. הייחוד שלנו הוא ביכולת לתת מענה מקיף דו-לאומי – גם מהצד הישראלי וגם מהצד האוסטרי – לכל צורך שעשוי להתעורר במהלך ההשקעה. צוות המשרד משלב עורכי דין ישראלים (הבקיאים גם בדיני המיסוי והחברות, רבים מהם רואי חשבון בהכשרתם) יחד עם עורכי דין מקומיים באוסטריה המתמחים בדיני נדל”ן. שילוב כוחות זה מאפשר לנו לספק לך חבילת שירות כוללת תחת קורת גג אחת, עם ראייה רב-מערכתית של העסקה מכל הזוויות . צוות המשרד מנוסה בליווי מגוון עסקים ועסקאות בינלאומיות, ובפרט יזמים ישראלים הפועלים בחו”ל בתחום הנדל”ן במדינות אירופה – ניסיון שצברנו לאורך שנים של פעילות גלובלית, לרבות באמצעות הקשרים הענפים שלנו בוינה עצמה.
מה כוללת חבילת הליווי המשפטי שאנו מציעים? להלן עיקרי השירותים והיתרונות שתוכלו לקבל אצלנו:
- ליווי בשפות עברית-גרמנית-אנגלית: אנו מגשרים על פערי השפה והתרבות. התקשורת איתך יכולה להתנהל בעברית מלאה, במקביל לניהול העניינים בגרמנית מול הרשויות והגורמים באוסטריה – וכמובן גם באנגלית לפי הצורך. כך תוכל להבין כל מסמך וסעיף, ולתקשר בקלות בכל שלב. השירות הרב-לשוני הזה מבטיח שלא יהיו “פערי תרגום” או חוסר הבנה בתהליך.
- בדיקת נאותות (Due Diligence) קפדנית: לפני כל רכישה, נערוך עבורך בדיקות עומק משפטיות ופיננסיות לנכס המיועד. נבדוק את רישום הזכויות בטאבו המקומי, נוודא שאין שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג’ על הנכס, ונבחן את היתרי הבנייה, מצב התכנון והרגולציה העירונית. כך תימנע מהפתעות לא רצויות לאחר הרכישה ותוודא שאתה קונה נכס “נקי” מבחינה משפטית.
- עריכת הסכמים ורישום העסקה: משרדנו יטפל בכל ההיבטים החוזיים – מניסוח ובדיקת חוזה הרכישה (או השכירות) ועד חתימתו כדין. החוזים ינוסחו בהתאם לחוק האוסטרי ויכילו את כל ההגנות הנדרשות עבורך כמשקיע זר. אנו דואגים שההסכמים יהיו מובנים לך ושתקבל גרסאות תרגום במידת הצורך. בנוסף, נטפל בכל שלבי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בווינה והעברת הבעלות על שמך בצורה רשמית.
- ליווי משפטי מלא מא’ עד ת’: אנו מלווים אותך בכל שלבי העסקה – החל במו”מ המקדמי, דרך החתימה על החוזים ועד ההשלמה הפורמלית של ההעברה. ננהל עבורך את המגעים מול עו”ד הנוטריון בווינה, הבנק המלווה (אם ישנו), הרשויות המקומיות וכל גורם רלוונטי אחר, כדי לוודא שהכל מתנהל חלק ולפי החוק. גם לאחר הרכישה, נמשיך לייעץ ולסייע בכל שאלה או עניין שעשויים להתעורר (למשל סוגיות השכרה, חידוש ביטוחים, וכדומה). השירות שלנו הוא מקיף ובלתי מתפשר ברמתו, מתוך מטרה לאפשר לך להשקיע בביטחון מלא וללא טרדות ביורוקרטיות.
- תכנון מס ודיווחים בשתי המדינות: אחד היתרונות הגדולים בליווי שלנו הוא ההתמחות המשולבת במסים בישראל ובאוסטריה. כבר בשלב תכנון העסקה אנו נספק ייעוץ כיצד למקסם את התשואה נטו שלך – למשל, בחינת האפשרות לרכוש באמצעות חברה כדי ליהנות משיעור מס חברות מופחת (25% במקום 30% מס רווחי הון באוסטריה). לאחר הרכישה, נטפל בכל חובות הדיווח שלך: נדווח לרשויות באוסטריה כנדרש על העסקה, ונדאג גם לדיווח השנתי בישראל על הכנסות השכירות או לדיווח תוך 30 יום במקרה של מכירה, בהתאם לחוקי המס הישראליים. אנו מכירים לעומק את אמנת המס ישראל-אוסטריה ונוודא שאתה מקבל זיכוי מלא על המס האוסטרי כדי למנוע תשלום כפל מס מיותר. במילים אחרות, אנחנו דואגים שההשקעה תהיה כדאית לאחר מס, ושאתה עומד בכל דרישות החוק בשתי המדינות ללא מאמץ מצידך.
- צוות מקצועי בישראל ובאוסטריה: העבודה המשותפת של הצוות הדו-לאומי שלנו היא נכס יקר ערך למשקיע. בישראל מועסקים אצלנו עורכי דין שהינם גם רואי חשבון, המתמחים במיסוי בינלאומי, נדל”ן ודיני חברות. בוינה פועל עבורנו צוות עורכי דין מקומיים המתמחה בנדל”ן אוסטרי ומכיר ממקור ראשון את הנהלים, הרשויות והדקויות המשפטיות שם. יחד, הצוותים עובדים יד ביד כדי לתת מענה לכל היבט – משפטי, עסקי או חשבונאי – שמתעורר במהלך ההשקעה. היתרון המשולב הזה מאפשר לנו לראות את התמונה המלאה ולפתור בעיות באופן מיידי, בלי להמתין ולתאם בין גורמים נפרדים. התוצאה היא תהליך חלק, יעיל ומהיר יותר עבורך, שבו כל עניין מקבל טיפול מיטבי.
- ניסיון ומומחיות מוכחים: אנו גאים בניסיוננו הרב בליווי עסקאות נדל”ן בינלאומיות. מייסד המשרד, עו”ד אלי דורון, ליווה לאורך השנים עשרות יזמים ישראלים בפעילות עסקית בחו”ל, כולל הקמת חברות זרות, תכנוני מס בין-לאומיים והשקעות נדל”ן במדינות אירופה . במילים אחרות, כבר נתקלנו ופתרנו את מרבית הסוגיות שעלולות לצוץ בהשקעה כזו. מומחיות זו, לצד חדשנות וחשיבה יצירתית שאנו מיישמים בכל תיק, תבטיח שגם ההשקעה שלך באוסטריה תנוהל במקצועיות ללא פשרות. אנחנו מכירים את הפרקטיקה העסקית הן בישראל והן באוסטריה, יודעים לגשר על פערים תרבותיים, ומבינים לעומק את צרכיו הייחודיים של היזם הישראלי שמשקיע בניכר. שירות הליווי שלנו מותאם אישית לכל לקוח, תוך הקפדה על תקשורת זמינה ושוטפת, כדי שתהיה עם אצבע על הדופק ותבין כל החלטה וכל שלב בתהליך.
לסיכום: השקעה בנדל”ן באוסטריה היא מהלך שיכול לשאת פירות נאים בביטחון יחסי, אך המפתח לניצול מוצלח של ההזדמנות הזו הוא ליווי משפטי ופיננסי נכון. בעזרת הצוות המנוסה שלנו, הפועל הן מישראל והן מווינה, תוכל לגשר על כל הפערים – בשפה, בחוק, בבירוקרטיה ובמיסוי – ולהיכנס להשקעה בראש שקט. אנו מציעים לך ליווי מקצה לקצה המשלב מומחיות מקומית ובינלאומית, כדי שאתה תוכל להתמקד בהחלטות העסקיות והחזון שלך, בזמן שאנחנו נדאג שהמסגרת המשפטית תהיה איתנה ומוגנת. עם הידע, הניסיון והמחויבות שלנו להצלחת הלקוח, ייצוג משפטי מקצועי הוא היתרון שיעשה את ההבדל ויבטיח שההשקעה שלך בנדל”ן אוסטרי תתבצע בבטחה, ביעילות וברווחיות.
Feel free to contact us for a consultation on how נוכל לסייע לך להגשים את תוכניות ההשקעה שלך באוסטריה – אנחנו כאן כדי ללוות אותך לכל אורך הדרך, בעברית, בגרמנית ובאנגלית, ולספק לך שקט נפשי בידיעה שההשקעה שלך בידיים הטובות ביותר.
ביצוע ההשקעה הנכונה, במקום הנכון ובליווי הצוות הנכון, הוא הצעד הראשון למימוש הפוטנציאל העסקי הגלום באוסטריה – ואנו נשמח להיות השותפים המשפטיים שלך למסע הזה.
משרדנו מתמחה בליווי משפטי ופיננסי ליזמים ומשקיעים ישראלים בנדל"ן באוסטריה, עם צוות משולב בישראל ובווינה. אנו מעניקים ייעוץ מקיף בעברית, אנגלית וגרמנית – מהבדיקות המקדמיות ועד רישום הנכס והסדרת המיסוי – הכל תחת קורת גג אחת, עם מומחיות מוכחת וניסיון רב בליווי השקעות נדל"ן באירופה.
חיפוש
סגור
