מאת:

הפחתת חיובי מס שבח ו/או החזרי מס שבח, בדרך של פריסה או תכנון מס

עסקאות מקרקעין בישראל הכוללות רכישה ומכירה של מגרשים, דירות מגורים, משרדים, בתים וזכויות אחרות כרוכות בתשלומי מס שבח. לעיתים, גובה חבות מס השבח הופכת עסקה רווחית לעסקה מפסידה. במקרים בהם הכנסתו של המוכר אינה גבוהה בשניים טרם מועד מכירת הנכס, ישתלם עבורו לבצע תכנון מס להפחתת מס השבח באמצעות פריסת מס השבח לשנות המס שקדמו לשנת המכירה.
 
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), השתכ"ג-1963 ("החוק") קובע כי שבח שנוצר במכירת נכס מקרקעין[1] יצורף להכנסתו החייבת במס של מוכר הנכס ויחויב במס בשיעורים הקבועים פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] ("הפקודה") בהתאם לזהות הצד המוכר, אדם יחיד או תאגיד,[2] כאשר סעיף 48ב לחוק קובע תקרה לשיעור מס שבח בשיעור של 25% עבור יחיד.[3]במועד הדיווח על עסקת מקרקעין ישלם המוכר מס עבור השבח, המהווה מקדמה על חשבון חבות מס ההכנסה באותה שנת המס. בהתאם לכך, מוכר רשאי לפנות לפקיד השומה לקבלת אישור להפחתת השבח בגין קיזוזים או זיכויים בהתאם להוראות הפקודה.
 
פריסת חבות מס השבח
הוראת סעיף 48א(ה)(1) לחוק קובעת כי מוכר רשאי לבקש את פריסת מס השבח לחלקים שנתיים שווים, כך ששווי השבח שנוצר יצורף להכנסתו החייבת במשך השנים בו הנכס הנמכר היה בבעלותו, עד תקופה של 4 שנים טרם יום המכירה (להלן: "בקשה לפריסת מס"). כלומר, השבח הכולל מהעסקה יחולק לחלקים שווים, ויצורף להכנסתו החייבת של המוכר כפי שדווחה לרשויות המס במסגרת דוחות המס שהוגשו בשנים עבורן מתבקשת פריסת המס.[4] יודגש, זכאות לפריסת השבח תתקיים רק עבור שנות המס בהן הנישום הגיש דו"ח מס (או שקיימת ביכולתו האפשרות לעשות כן) והיה וכאלה לא הוגשו, יתעורר הצורך בהגשתם לטובת הפחתת חבות המס. על מנת לפשט את התהליך, נקבע בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 4/2011[5] (להלן: "הוראת הביצוע") כי בקשה לפריסת מס תטופל בתחילה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, לרבות בקשות כאמור אשר הוגשו לאחר תום שנת המס. עוד נקבע בהוראת הביצוע, כי בעת מכירת מספר נכסי מקרקעין בשנת מס אחת, ניתן לערוך שומה ולחשב את חבות מס השבח עבור כל הנכסים, או חלקם, לבחירת הנישום. תכלית הוראת החוק המאפשרת פריסת מס הינה לאפשר לנישום להימנע מזקיפת מלוא השבח שנוצר לשנת המכירה בלבד, על מנת לאפשר איזון במקרים בהם נישום נדרש במס בשיעורים נמוכים עבור כלל הכנסתו, או במקרים בהם השתנו שיעורי המס בין שנה לשנה.[6]
 
כיצד משרדנו יוכל לסייע בנושא?
הוראות החוק בכל הקשור למס החל בגין עסקאות מקרקעין משתנות בתדירות גבוהה, במיוחד בכל הקשור לאופן ביצוע פריסת מס ונקיטה בפעולות אחרות היכולות להביא להפחתת מס. לאור זאת, רבים המבצעים עסקאות מקרקעין לא מודעים לאפשרות להפחית את חבות מס השבח. הבעיה מתחדדת עבור נישום בעל הכנסות שוטפות נמוכות מאוד, אשר עלול למצוא עצמו משלם מס שבח גבוה בגין שבח שנוצר עבורו ממכירת מקרקעין, שלא לצורך, ואשר עשוי היה להימנע בנקל. בחלק לא מבוטל מהמקרים, מס השבח המשולם הוא גדול מהמס שניתן היה לשלם לו היתה מבוצעת פריסת מס או תכנון מס ראוי. עוד יצוין, כי מקום בו לא בוצעה פריסה, הרי שקיימת אפשרות לקבלת החזר מס שבח לגבי אותם מקרים בהם כבר בוצעה עסקה, ללא ביצועה של פריסת מס או תכנון מס, ובעקבותיה שולם מס שבח ביתר.
[1] הפער בין שווי הנכס ביום הרכישה, ובין שווי הנכס ביום המכירה.
[2]החוק קובע שיעורי מס שונים אשר יחולו בהתאם למועד רכישת הנכס.
[3] עבור תאגיד יחולו השיעורים הקבועים בסעיף 126 לפקודה, 23% לשנת 2018.
[4] פריסת תשלום מס שבח מחייבת הגשת דו"ח מס כדרישת ס' 131 לפקודה.
[5] הוראת ביצוע מסיוי מקרקעין מספרא 4/2011 "הטיפול בבקשה לחישוב מס השבח בדרך של פריסה", 15.2.2011
[6] ו"ע 44202-05-16 טוונטי האנדרד נהריה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (פורסם בנבו, 19.01.2018)

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

תיקון תקנות מס רכוש - אפריל 2024

מאת: אלי דורון, עו"ד

ב-9.4.24 פורסמו תיקונים לתקנות מס רכוש תקנות מס רכוש וקרן פיצויים. כל הפרטים במאמר>>

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פיצוי ממס רכוש בגין מיזמים שלא יצאו אל הפועל עקב המלחמה

מאת: אלי דורון, עו"ד

האם הנזקים העקיפים שנגרמו לבעל עסק כתוצאה מביטול, דחייה, או סיכול של מיזם אשר לא יצא לפועל כתוצאה מהמלחמה, הינו נזק בר פיצוי במסלול האדום?

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מסלול אדום לבוקרים, בעלי עדרי בקר בקו העימות

מאת: אלי דורון, עו"ד

את התביעות במסלול האדום יש לקדם ללא דיחוי, מועד הגשת התביעות נגזר משורה של פרמטרים, אם כי אין בנמצא צורך ב"הפסקת פעילות" שכן התקנות אינן דורשות הפסקת פעילות בענף החקלאות.

10/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.