עורך דין תמ"א 38 והתחדשות עירונית לשירותך

תחום תמ"א 38 וההתחדשות העירונית נמצא בצמיחה מתמדת וחשיבותו גוברת נוכח הצורך ביצירת פתרונות דיור חדשים.
מחלקת הנדל"ן של משרדנו מטפלת בהיקף עסקאות משמעותי בפרויקטים רבים בין היתר בתמ"א 38, פינוי-בינוי, עיבוי-בינוי ועוד.

 

המחלקה מלווה עשרות פרויקטים ארוכי תווך ומייצגת הן את היזמים והן את הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38. בפרויקטים מסוג זה נדרשת הבנה משפטית ועסקית עמוקה, יחד עם היכולת והניסיון הייחודיים על מנת להעניק ללקוחותינו ליווי וייעוץ החל משלבי התכנון, בחירת היזם, ניהול המו"מ בין הצדדים והכנת מסמכי ההתקשרות. אנו מלווים את התהליך מתחילתו ועד סופו לרבות ניהול מו"מ בלתי מתפשר בנוגע לתמורות ולבטוחות שתינתה לבעלים, פיקוח על ההליך בוועדות התכנון השונות, בשלבי אישור התוכניות, ביצוע הפרויקט, מסירת הדירות לדיירים בפרויקט ועד לרישום הבית המשותף בסיום הפרויקט והעסקה. בהקשר זה ישנה חשיבות מכרעת, מעבר לפן המשפטי, לפן האנושי בהליך וההכרה כי בעסקה זו מעורב למעשה הנכס החשוב ביותר לדיירים.

משרדנו מכיר בכך ומונע מההבנה כי במסגרת עסקת תמ"א 38 ו/או התחדשות עירונית נדרש כל עורך דין לשמש כמעין פסיכולוג הן לבעלי הדירות והן ליזם ולכן נדרשת הבנה, הקשבה, הכלה ויכולת שכנוע.

 

 השירותים המרכזיים הניתנים לבעלי דירות על ידי עו"ד תמ"א 38 והתחדשות העירונית במשרדנו:

1. מענה שוטף לסוגיות משפטיות שיתעוררו מצד בעלי הדירות בקשר לפרויקט.

2. ייצוג כלל הדיירים לאורך כל שלבי המו"מ עם היזם עד לחתימת הסכם מחייב לרבות עריכת ישיבות מקדמיות עם בעלי הדירות (ככל שיידרש), גיבוש פתרונות לצרכיהם, ומתן ביטוי לכך בהסכם הסופי.

3. סיוע בבחירת מפקח בנייה מטעם הדיירים וכן ניהול מו"מ עם מפקח בנייה וכל יועץ אחר שיידרש מטעם הדיירים במסגרת הפרויקט.
 

4. הסדרת כל הסוגיות הרלוונטיות לשמירת זכויות הדיירים במסגרת ההסכם לרבות:
     א. הגדרה מפורטת ומדויקת של היקף זכויות הבנייה שתימכרנה במסגרת הפרויקט ליזם והבנייה שתבוצע על ידו
         וכן הגדרה מפורטת של הדירות החדשות שיימסרו לבעלי הדירות בבניין החדש שיוקם (שטח, קומה, כיוון, מפרט טכני וכו').
    ב. הסדרת תשלומי דמי שכירות, במהלך תקופת הביצוע ועד למסירת הדירה החדשה, וכן הוצאות הובלה ואריזה;
    ג. 
קביעת לו"ז מחייב לביצוע הפרויקט ולמסירת הדירות החדשות;
    ד. ערבויות וביטחונות שיעמיד היזם להבטחת ביצוע מלוא התחייבויותיו;
    ה. הסדרת אחריות היזם לנזקים שיגרמו על ידו במסגרת הפרויקט, לביצוע העבודות ולטיבן וכן קביעת חובת ביטוח מפני כל הסיכונים ע"י היזם;
    ו. רישום זכויות הבעלים במסגרת הבית המשותף בסיום הפרויקט.

 

5. עריכת כנסים/מפגשים להחתמת הדיירים כמכלול על הסכם בנוסח אחיד למול היזם.
    - מתן מענה בנוגע לדיירים מבוגרים/שאינם יכולים להתנייד לצורך החתימה על ההסכם.
    - הקשבה, הכלה ומתן סיוע בשכנוע בנוגע לדיירים סרבנים/מתלבטים.

 

6. פיקוח על דיווח העסקה לרשויות המס על ידי היזם. 

7. ליווי הדיירים בנוגע לבנקים הממשכנים שלזכותם רשומות משכנתאות על הדירות הקיימות.

8. בדיקת מסמכי השעבוד לבנק המלווה, הערבויות שיועמדו לטובת הדיירים, וקיום התנאים המקדימים לתחילת ביצוע העבודות על ידי היזם.
9. החזקה בנאמנות של ייפויי הכוח, הערבויות הבנקאיות וכל מסמך אחר בהתאם להוראות ההסכם.

10. טיפול מטעם הדיירים באכיפת זכויותיהם ובמחלוקות מול היזם, למעט ייצוג בהליכים משפטיים.

11. בדיקה ובחינה של המסמכים לתיקון רישום הבית המשותף והתקנון שיוכנו ע"י היזם.
     - ליווי הדיירים בהליך תיקון צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין ועד להשלמת הפרויקט.

 

 

עו"ד (רו"ח) ירון טיקוצקי, שותף ומייסד, העומד בראש מחלקת הנדל"ן מתארח בתכנית "סודות הנדלן"
נושא התכנית: בטחונות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

מידע מקצועי

פרויקט תמ"א תקוע

אחד הנושאים לגביהם עולות שאלות ומובעים חששות רבים נוגע לאפשרויות העומדות בפני דיירים במקרים בהם היזם קורס בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ונוטש את הפרויקט.

חברת תמ"א 38 אינה מהווה איגוד מקרקעין

בית המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר נתן דעתו לבעיה שכיחה המתעוררת בעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית וקבע כי חברה שהחתימה דיירים במסגרת עסקה לביצוע פרויקט תמ"א 38 שטרם נתקיימו תנאיו המתלים, אינה מהווה איגוד מקרקעין ועל כן רכישתה אינה חייבת במס רכישה.

ייצוג משפטי של ועדי בתים בהסתבכות משפטית בעסקאות תמ"א

ייצוג משפטי של ועדי בתים בהסתבכות משפטית בעסקאות תמ"א מול היזם או אחרים, ע"י עו"ד ורו"ח מומחים בנדל"ן ובניהול סכסוכים משפטים -

טיפול בהתנגדויות לתמ"א 38

הניסיון מלמד כי שעה בה חלק מהדיירים מבקשים לקדם הליך של תמ"א 38, יש אחרים באותו בניין המסרבים לקדם מהלך שכזה, כשלכל מתנגד העילות משלו - בחלק ניכר מהמקרים העילות הינן מוצדקות ביותר.

ייצוג ועדי בתים מול יזמי תמ"א 38

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח וכלכלנים ידע וניסיון ספציפי בייצוג ועדי בתים או פרטים המבקשים לקדם עסקאות תמ"א באמצעות יזמים מעולם הנדל"ן.

תפקידו של עו"ד המייצג דיירים בפרויקט "פינוי בינוי" והתחדשות עירונית

מילים רבות נכתבו על פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית אשר צוברת תאוצה בשנים האחרונות. אנו נבקש להתמקד במסגרת מאמר זה בתפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים ובחשיבות לכך שעורך דין זה יתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים מסוג "פינוי בינוי".

ייצוג משפטי נפרד לבעלי דירות בפרויקט תמ"א 38

האם ומתי יש צורך בייצוג משפטי נפרד על ידי עורך דין המתמחה בתמ"א 38 ובנדלן עבור בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38? כיצד בוחרים עורך דין מומחה לייצוג בעלי הדירות? מהו המועד לבחירת עורך דין מייצג מטעם בעלי הדירות? התשובות לכל השאלות הללו בסיקור המיוחד הבא.

ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה בראש ובראשונה לתת תמריצים תכנוניים וכלכליים שיעודדו דיירים לחזק את הבניינים הישנים שלהם ולהתאימם לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ובנוסף לקדם התחדשות עירונית בישראל בדרך של חיזוק ועיבוי בניינים.

תיקון חדש יאפשר לרשויות מקומיות להטיל היטל חדש על מיזמי תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים ישנים ולהתאמתם לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה וזאת מאחר ומרבית המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980, אינם עומדים בדרישות תקן זה.

ייצוג בעלי דירות מול יזמי תמ"א 38

מטרתה היסודית של תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) אשר פורסמה בשנת 2005 הייתה ליצור תמריצים תכנוניים וכלכליים שיעודדו דיירים לחזק את הבניינים שלהם אשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה ולקדם בישראל התחדשות עירונית בדרך של חיזוק ועיבוי הבניינים.

רשות ניירות ערך נ' קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ עע"מ 7313/14

חברה ביקשה ליזום פרויקט תמ"א 38 ובכדי לממן את הפרויקט, ביקשה הלוואות מהציבור. פס"ד המדובר קבע שחוזי ההלוואה מהווים "סדרות" של ניירות ערך, ומכאן שהם מחויבים בפרסום תשקיף.

עסקאות תמ"א 38 - היזהרו מהשכן "הנחש"!

הליך שדרוג בתים משותפים במסגרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מעניק לדיירים בבית ישן תמריצים רבים ומשמעותיים לחיזוק הבית שלהם מפני רעידות אדמה. תמריצים אלה מתבטאים במתן זכויות בניה נוספות והקלות מס שאותן רשאים לקבל דיירים בבית משותף אם הם מחליטים לחזק את הבית שלהם מפני רעידות אדמה.

התנגדות לתמ"א 38

ישנן סיבות אישיות רבות שבגינן בעל דירה בבניין משותף יחליט להתנגד לשדרוג הבניין שלו, אך לא תמיד סיבות אישיות מסוג זה יהיו מוצדקות מהפן המשפטי - במאמר זה נעמוד על העילות החוקיות אשר מכוחן ניתן להתנגד לפרויקט של תמ"א 38 בבית משותף.

הצעת חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (כפר שלם)

בשכונת כפר שלם, בתל אביב, מתגוררות כיום כ- 700 משפחות. רובם התיישבו במקום לפני כמה עשרות שנים בעידוד המדינה. למשפחות אלו אין כל זכות רשומה בטאבו אך עומדת להם "חזקת השנים" הקובעת זיקת הנאה על אותם הקרקעות עליהם הם יושבים, תוך התייחסות למבנים אשר הקימו על אותם הקרקעות.

חיזוק מבנים קיימים תמ"א 38/2

במסגרת ההיערכות הכוללת של מדינת ישראל לאפשרות של רעידות אדמה, התקבלה בשנת 2005 החלטת ממשלה המאשרת את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה או בשמה הנפוץ – תמ"א 38.

תמ"א 38/2

תכנית תמ"א 38/2 אושרה בחודש 02/2010 לפיה קיימת אפשרות להריסת המבנה הקיים, העומד בתנאי תמ"א 38 הרגילים (שנדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה) ובניית מבנה חדש במקומו. לפי תכנית זו הקבלן יוכל להרוס ולבנות מבנה אחר תחת הבניין שהרס – מה שנראה דומה יותר לתכנית פינוי בינוי אבל עם שוני מהותי ביותר.

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם