משקיעים בתמ"א 38 חייבים להיזהר מחבות ע"פ חוק מס שבח! 

נכון להיום תמ"א 38 בכותרות - ככול שמרכיב הקרקע יותר יקר, כך תמצאו יותר יזמויות בתחום התמ"א. ככל שמרכיב הקרקע באזור פלוני יקר יותר, החוסר בקרקעות פנויות לבניה גדול יותר ומחיר הדירות באזור בהתאם. באזורים אלה, אם בגוש דן ואם באזורים אחרים במדינה, יזמים המבקשים לבנות – פונים, לא אחת, לערוץ התמ"א. ערוץ המאפשר להם לבנות על גבי גג בניין קיים, כנגד התחייבות היזם אל מול בעלי הדירות, לפעול לטובת השבחתן, הגדלתן וזאת, כמובן, בנוסף על חיזוק הבניין, למקרה של רעידת אדמה חו"ח.

יחד עם זאת, יש בנמצא בעיה ושמה – מימון...
היזמים, כך יוצא, מתקשים לא אחת לקבל מהבנקים מימון לעסקות מסוג זה. הלכה למעשה יש בנמצא מיזמים רבים אותם הבנקים מסרבים לממן, מה שמעמיד את היזם בפני בעיה. יש היזמים אשר יעקפו את הבעיה בדרך של העמדת בטוחות נוספות לטובת הבנק, יש כאלה שיצליחו לגייס את ההון הנדרש בדרך של מכירת דירות מתוכננות "על הנייר", יש המצליחים לגייס הון עצמי ויש רבים אחרים – הנאלצים לפנות לצדדים שלישיים, פרטיים או עסקיים, לטובת קבלת המימון. כלומר, יש בנמצא יזמי תמ"א המציעים לצדדים שלישיים אחוז מהרווח הצפוי בפרויקט כנגד נכונותו של אותו גורם מממן להעמיד את ההון הנדרש לטובת קידום הבניה.

אלה המשקיעים, נוהגים לסכם עם היזם על תשלום ריבית, בגין העמדת ההון, בשיעור של עד 50% מסך כל הרווחים שינבעו מהפרויקט ולפעמים, לטובת הבטחת התחשבנות מדויקת, מבקשים הם למנות לפרויקט רו"ח מטעמם. משקיעים אלה, מודעים היטב לכך שנכון להיום הבנקים מתקשים לתת למשקיעים ריבית ו/או ערוץ השקעה סביר לכספם, כך שעבור בעלי הון אלה, העמדת הון לטובת תמ"א יכולה להוות חלופה מאוד אטרקטיבית. יחד עם זאת, על אותם משקיעים להיזהר - עליהם להבטיח כי אין בהתקשרות החוזית להעמדת ההון כדי להוות אירוע מס על פי חוק מס שבח, כלומר, על המשקיע להבטיח כי מלאכת עריכת ההסכם תופקד בידי מי שידע לנטרל חשיפת מס מיותרת, כך שעסקת העמדת ההון לא תסווג, בסופו של יום כ-"עסקה במקרקעין" החייבת בדיווח לרשויות מס שבח ותשלום המיסים הנגזרים מכך. אי עריכת ההסכם השקעה בהתאם למתחייב על פי דין עלולה להוביל את המשקיע למחוזות אליהם הוא מעולם לא תכנן להגיע.

כך שטוב יעשה אותו המשקיע באם יגרום לכך שייצוגו במו"מ עם היזם ועריכת ההסכמים הנגזרים מכך, ינטרלו את החשיפה האמורה וזאת מבלי לפגוע בטיב הבטוחות הנדרשות לטובת הבטחת החזרת ההון העצמי המועמד לטובת העסקה. בקיצור, שווה להשקיע חשיבה ומאמץ לטובת מקסום המהלך, בשקיפות ובחוקיות - נשמח לעזור בנושא.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.


מידע מקצועי

בחירת יזם לתכנית התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית הוא הענף המוביל כיום בישראל כאשר אחת הבחירות החשובות שישפיעו על הצלחת כל פרויקט בתחום, היא ללא ספק בחירת היזם - קראו כאן בנושא.

דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול, ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

עריכת הסכם מימון / הלוואה לטובת עסקת תמ"א

למשרדנו ניסיון רב בתחום המאפשר לנו לסייע לך היזם ו/או המלווה לקדם עסקת הלוואה בטוחה וראויה, כזו המתיישבת עם האינטרסים של כל הגורמים המעורבים ו/או כזו שתיתן לך את מקסימום ההגנה הנדרשת לטובת הוצאת המיזם אל הפועל.

פרויקט תמ"א תקוע

אחד הנושאים לגביהם עולות שאלות ומובעים חששות רבים נוגע לאפשרויות העומדות בפני דיירים במקרים בהם היזם קורס בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ונוטש את הפרויקט.

חברת תמ"א 38 אינה מהווה איגוד מקרקעין

בית המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר נתן דעתו לבעיה שכיחה המתעוררת בעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית וקבע כי חברה שהחתימה דיירים במסגרת עסקה לביצוע פרויקט תמ"א 38 שטרם נתקיימו תנאיו המתלים, אינה מהווה איגוד מקרקעין ועל כן רכישתה אינה חייבת במס רכישה.

ייצוג משפטי של ועדי בתים בהסתבכות משפטית בעסקאות תמ"א

ייצוג משפטי של ועדי בתים בהסתבכות משפטית בעסקאות תמ"א מול היזם או אחרים, ע"י עו"ד ורו"ח מומחים בנדל"ן ובניהול סכסוכים משפטים -

טיפול בהתנגדויות לתמ"א 38

הניסיון מלמד כי שעה בה חלק מהדיירים מבקשים לקדם הליך של תמ"א 38, יש אחרים באותו בניין המסרבים לקדם מהלך שכזה, כשלכל מתנגד העילות משלו - בחלק ניכר מהמקרים העילות הינן מוצדקות ביותר.

ייצוג ועדי בתים מול יזמי תמ"א 38

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח וכלכלנים ידע וניסיון ספציפי בייצוג ועדי בתים או פרטים המבקשים לקדם עסקאות תמ"א באמצעות יזמים מעולם הנדל"ן.

עו"ד מייצג דיירים בפרויקט פינוי-בינוי והתחדשות עירונית

מילים רבות נכתבו על פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית אשר צוברת תאוצה בשנים האחרונות - נבקש להתמקד במסגרת מאמר זה בתפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים ובחשיבות לכך שעורך דין זה יתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים מסוג "פינוי בינוי".

ייצוג משפטי נפרד לבעלי דירות בפרויקט תמ"א 38

האם ומתי יש צורך בייצוג משפטי נפרד על ידי עורך דין המתמחה בתמ"א 38 ובנדלן עבור בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38? כיצד בוחרים עורך דין מומחה לייצוג בעלי הדירות? מהו המועד לבחירת עורך דין מייצג מטעם בעלי הדירות? התשובות לכל השאלות הללו בסיקור המיוחד הבא.

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם