מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); מוטי הופמן, עו"ד


"ענף" ההתחדשות העירונית מתחלק ל- 1. פינוי בינוי. 2. תמ"א 38: א. עיבוי בינוי ב. הריסה ובניה - וכל אחד מהם דורש יזמים שונים והתנהלות שונה ולכן גם התייחסות שונה.

ענף ההתחדשות העירונית הוא הענף המוביל כיום בישראל כאשר אחת הבחירות החשובות שישפיעו על הצלחת כל פרויקט בתחום, היא ללא ספק בחירת היזם. הגידול בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית, הוביל לכך שנכנסו לעסוק בתחום שפע של יזמים. הדבר נכון בעיקר לתמ"א ולא לפינוי-בינוי בו רק חברות גדולות יכולות לעסוק, מה שכן חברות נדל"ן גדולות שבעבר לא עשו זאת החלו לפעול בתחום. לאור האמור, חשוב להיות זהירים בבחירת היזם המוביל את הפרויקט. כאמור, התנאים הבסיסיים שיש להקפיד שהתקיימו טרם בחינת ההצעה המסחרית לדיירים הם ניסיון רלוונטי לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית וחוסן פיננסי.
 
במסגרת בדיקת החוסן הפיננסי, יש לבצע בדיקה משפטית וחשבונאית כאחת, עוד לפני השלב המשווה בין הצעות היזמים ביחס לתמורות לדיירים. על הדיירים ו/או מי מטעמם לבדוק את מצבו הפיננסי של היזם, היקף ההון העצמי של החברה דנן ו/או רמת המינוף שלה - יש לבחון מאיפה היזם מביא את הכסף (בנק, חברות ביטוח, קרנות וכו') האם יש משלימי הון ועוד - זוהי אינדיקציה חשובה לעניין היכולת הפיננסית של היזם. כמו כן, במרבית המקרים מי שמתקשרת עם הדיירים היא חברת פרויקט ולכן צריך לבדוק את חברת האם ואיך היא ערבה לחברת הפרויקט. כמובן, שיש להביא בחשבון את יציבות החברה היזמית, על מנת למנוע מצב דברים שבו החברה היזמית קורסת או לעתים אינה זכאית למימון בנקאי לשם ביצוע הפרויקט. לעתים, יזמים מגיעים לשלב שקיבלו הסכמה להצעה, אך היא מתייתרת חרף סירובו של הבנק להעמיד ליווי בנקאי לפרויקט. בעניין רכיב הניסיון, רצוי לבצע בדיקה כמה פרויקטים ביצע היזם ובאיזה שלבים נמצא בכל אחד מהם; לבדוק פרויקטים שהושלמו, לראות את הבניינים, לדבר עם הדיירים, לבחון את מצב המבנה ואיך היתה התנהלות של היזם לאורך כל הדרך וכן בדיקה האם הוגשו תביעות כנגד היזם.
 

סוגיה זו עולה רבות גם במטריית המכרזים השונים:
במכרזים קיימות שתי שיטות לטפל בנושא המובא בפנינו - השיטה הראשונה היא להכין מכרז של ממש, דהיינו להעביר ליזמים חוברת שלמה אשר כוללת בין היתר הסכם. בנוסף, היזמים נדרשים להגיש את הצעותיהם בטפסים המצורפים בהם יבוצע גילוי מלא ביחס ליכולתם, ניסיונם, התמורות וכו', תוך כדי התחייבות מצדם לחתום על הסכם בנוסח סגור וקבוע מראש. ראוי לציון כי שיטה זו נוחה מאוד לשם השוואה בין הצעות היזמים. אולם, הכנת המסמכים דורשת מאמצים כבירים וממושכים. שיטה זו נקראת "מכרז סגור"; לעומת זאת, קיימת שיטה נוספת ועדיפה במרבית המקרים הידועה בשם "מכרז פתוח", לפיה היזמים ניגשים להצעה פתוחה ובמסגרתה מועברים ליזמים שאלונים הכוללים שאלות שבהן אפשר להתייחס לפרמטרים דנן. כמו כן, השאלות יכולות לכלול את התמורות שהיזמים מציעים במסגרת הפרויקט לדיירים.
 
ראוי לציין כי יזמים נסוגים מפני "מכרזים סגורים". ישנן לא מעט חברות יזמיות גדולות שמקבלות את החוברות הללו ובוחרות שלא להציע על פיהן, זאת בעקבות ההסכמים הסגורים שמוכתבים מראש ליזם על ידי ב"כ הדיירים. בשונה מכך, בשיטת "המכרז הפתוח" הדיירים זוכים ברוב המקרים למענה יותר משביע רצון משיטת "המכרז הסגור".

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקרייף, משפטן

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול, ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

עריכת הסכם מימון / הלוואה לטובת עסקת תמ"א

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

למשרדנו ניסיון רב בתחום המאפשר לנו לסייע לך היזם ו/או המלווה לקדם עסקת הלוואה בטוחה וראויה, כזו המתיישבת עם האינטרסים של כל הגורמים המעורבים ו/או כזו שתיתן לך את מקסימום ההגנה הנדרשת לטובת הוצאת המיזם אל הפועל.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם