מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)


עריכת הסכמי מימון ו/או הלוואות לטובת עסקאות תמ"א 38

נכון להיום, עולם התמ"א מתפתח עד מאוד - תמ"א 38 1, תמ"א 38 2 ועוד - אין ספור עסקאות קמות בכל שכונה ובכל עיר במדינתנו והלכה למעשה המציאות מלמדת כי בעשורים הקרובים נראה יותר ויותר עסקאות תמ"א. בשלושים השנים הקרובות מדינת ישראל אמורה להכפיל את מספר הדירות למגורים מה שיחייב פיתוח מרבי של עסקאות תמ"א במיוחד באזורים מבוקשים, למרות המורכבות הגלומה בכך. נכון לימים אלה, העסקאות נראות יותר באזורים בהם מרכיב הקרקע יקר, אבל ככל שהשנים יחלפו נראה הרחבה של עסקאות אלה ונראה יותר ויותר עסקאות שכאלה אם באזורים מבוקשים ואם באזורים אחרים.
 
יחד עם זאת, אחת הבעיות הבולטות בתחום עסקאות תמ"א 38 נעוצה נכון להיום דווקא בכל הקשור במימון של עסקת הבניה. לפחות נכון לעתה הבנקים אינם ממהרים להעמיד אשראי לטובת אותם יזמים ו/או לטובת ועדי בתים ו/או גורמים קשורים אחרים, כך שאלה היזמים המבקשים ליזום עסקאות בתחום התמ"א נאלצים לא אחת לאתר גורמים חיצוניים, מחוץ למערכת הבנקאית, אשר יש ביכולתם וברצונם להעמיד אשראי לטובת אותם מיזמים כנגד התחייבות חוזית, דירות, שעבודים ובטוחות אחרות. כמובן שמרכיב המימון לטובת קידום עסקאות תמ"א ללא דיחוי ובהתאם לתוכניות המוצגות בפני הלקוחות, הוא קריטי ובהעדרו ייתכן כי אין בנמצא אפשרות להוציא את העסקה לפועל. יתרה מזאת, בעסקאות מסוג זה יש לקחת בחשבון כי בנכס בגינו תתבצע עסקת תמ"א, מתגוררים דיירים אשר יצטרכו לפנות את הנכס לטובת השלמת הבניה. המשמעות היא שאינטרס היזם הוא להביא לידי סיום מהיר של הבניה, כך ששכר הדירה המשולם על ידו לדירים בגין תקופת השיפוץ תהא מינימלית. פועל יוצא - היזם רוצה להבטיח מימון חלק ומהיר, כך שכל התשלומים הנדרשים לטובת עמידת היזם אל מול מלא התחייבויות הדיירים ישולמו במועדם.
 
מעבר לכל אלה, ברור וגלוי הוא כי עסקאות אלה מייצרות לנושה, המעמיד את ההון, בעיה בכל הקשור לבטוחות אותן יוכל לקבל הוא מהיזם בגין ההלוואה הניתנת על ידו. לא בכדי נמנעת המערכת הבנקאית להיכנס לתחומים אלה. נכון להיום עמדת הבנקים היא כי העמדת בתחום לעסקאות תמ"א מסוכנת מדי. הבעיה מקורה בכל שהדירות שייכות לדיירים בבניין ומשכך לא ניתן לשעבד אותן לטובת אותה הלוואה. יתרה מזאת חלק מאותן הדירות ככל הנראה משועבדות במשכנתאות לטובת בנקים שונים אשר סייעו לדיירים לרכוש את אותן דירות. ליזם יש זכויות, אולם אלה הן זכויות חוזיות בלבד אל מול הדיירים, המזכות אותו לחזק ולקדם את הפרויקט בתמורה לקבל מספר דירות בפרויקט. כך יוצא כי יש לזהות את הנכסים אותם ניתן לשעבד לטובת המלווה לשם הבטחת החזר ההלוואה והקושי הגלום בכך – גלוי וברור. זאת ועוד, בעסקאות מסוג זה נשאלות שאלות מס ורגולציה רבות במיוחד מצד הגורם האמור להעמיד את האשראי. כך למשל, נשאלת השאלה האם יש מקום לתת את ההלוואה באמצעות גוף פרטי ואז ליהנות משיעור מס נמוך בגין הריבית, האם נכון להקים חברה, האם ניתן יהיה להתמסות בשיעורי מס נמוכים או האם המלווה עלול להיות מוגדר על ידי רשויות המס כ-"עוסק במתן הלוואות", מה שחושף אותו לשיעורי מס גבוהים, רגולציה ועוד.
 

כיצד אנחנו יכולים לסייע בנושא?

משרדנו, המורכב מעו"ד ורו"ח יוצאי רשויות מס ומס שבח, מומחים הן בדיני מס והן בנדל"ן. משרדנו מורכב מעו"ד ורו"ח אשר בעברם ייצגו את רשויות מס שבח ומשרד המשפטים. הלכה למעשה משרדנו מלווה מאות עסקאות בתחום התמ"א, ניסיון זה מאפשר לנו לסייע לך היזם ו/או המלווה לקדם עסקת הלוואה בטוחה וראויה, כזו המתיישבת עם האינטרסים של כל הגורמים המעורבים ו/או כזו שתיתן לך את מקסימום ההגנה הנדרשת לטובת הוצאת המיזם אל הפועל. לטובת האמור אנו נעשה שימוש הן בבקיאותנו בתחום המס והן בבקיאותנו בתחום הנדל"ן. אנו נדע לייעץ הן לגורם המלווה, הן ליזם והן לצדדים שלישיים אחרים.
 
לקביעת פגישה, עו"ד אלי דורון, נייד: 054-4251054

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקרייף, משפטן

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול, ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

פרויקט תמ"א תקוע

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקריף, משפטן

אחד הנושאים לגביהם עולות שאלות ומובעים חששות רבים נוגע לאפשרויות העומדות בפני דיירים במקרים בהם היזם קורס בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ונוטש את הפרויקט.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם