מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן


מדריך לפינוי-בינוי בשנת 2020: מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט

בשנים האחרונות עולות, חדשות לבקרים, ידיעות על תהליכי התחדשות עירונית שונים ברחבי הארץ - תהליכים אלה כוללים מספר מסלולים וביניהם "פינוי בינוי". פינוי בינוי הוא תהליך בו יזם ובעלי דירות, ממתחם בניינים ישן, חוברים יחדיו למיזם התחדשות עירונית במסגרתו בעלי הדירות מעבירים ליזם את מלוא זכויות הבניה בקרקע על פי תוכנית קיימת או עתידית בתמורה לדירה חדשה במתחם חדש ומודרני.

 

כבר בשנות השישים הכנסת חוקקה את חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום (תשכ"ה-1965) ותכליתו הייתה חידוש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה ירודה בתקופת העלייה הגדולה של שנות החמישים. החוק הסמיך את המדינה להכריז על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן ולפנות את הדיירים בכדי לבנות מחדש. מבחינה היסטורית, בחוק זה לא נקבע כי דרושה הסכמה של הדיירים במתחם להתפנות מדירותיהם והפיצוי אותו קיבלו היה בדמות כסף ולא בדירות חדשות שייבנו. הדבר עורר שאלה בדבר אי-חוקיות ואף היווה מכשול לקידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי. בשנת 1998 "פינוי-בינוי" הוכרז כמדיניות ממשלתית - במטרה להתמודד עם הבעיה החוקתית במסגרת תהליך פינוי בינוי תחת החוק הישן והצורך להאיץ ולייעל את ההליך, בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, אשר מסדיר את סוגיית הפיצוי לדיירים המפונים ואת דרכי ההתמודדות עם הדיירים המתנגדים (סרבנים) לתחילת הפרויקט והמסרבים להתפנות. ראשית, החוק הנמיך את רף ההסכמה הנדרש לתחילת תהליך של פינוי בינוי מ-100% ל-80% מכלל בעלי הדירות. שנית, מי מהדיירים שמסרבים לפרויקט על אף העובדה ש-80% מהבניין הסכים, יוגדרו כדיירים סרבנים והחוק מאפשר לתבוע אותם בעילה נזיקית כאשר הסירוב אינו סביר. כמו כן, החוק קובע כי הדיירים יפונו לדירה אחרת במהלך הבנייה והיזם הבונה יישא בכל ההוצאות. בסיום הבנייה, הדיירים מוחזרים לבניין החדש ולדירה חדשה אשר תהיה גדולה יותר, תכלול ממ"ד ושוויה יהיה גבוה יותר מהדירה הישנה. בפרויקט פינוי בינוי הדיירים נהנים מבניין חדש ותשתיות חדשות הכוללות בין היתר גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר, גני ילדים ופתרונות תחבורה מתקדמים. פרויקט פינוי-בינוי חל בהיקף של שכונה/מתחם, וככזה מצריך שינוי תוכנית בניין עיר, לרבות תיקון תוכנית מתאר והכנת תוכנית מפורטת. החוק קובע פטור ממיסים בפרויקטים המוכרזים כפינוי בינוי. מטרותיה של יוזמת פינוי ובינוי משתרעות על מספר רבדים - ראשית, התחדשות עירונית וחיזוק מבנים, שיפור חזות העיר ותדמיתה על ידי הריסת בניינים ישנים ובנייתם של בניינים חדשים במקומם. שנית, במטרה לפתור את משבר הדיור לאור החיסרון בעתודות קרקע פנויות, בדרך של שימוש יעיל ומושכל בקרקעות העירוניות על ידי בנייה רוויה בתקווה שאלו יביאו להוזלת מחירי הדיור שהאמירו בשנים האחרונות.
 

פינוי בינוי - שני מסלולים עיקריים בהם ניתן לפעול:
א. מסלול רשויות – מסלול בו הרשות המקומית מקדמת פרויקט פינוי בינוי בשטחה. משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כמתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה שתוקפו הוא עד 6 שנים. הרשות אמונה על התקשרות עם בעלי הדירות, בעלי המקצוע וגם על תכנון המתחם. בסופו של יום יהיו אלה בעלי הדירות או היזם שיוציאו לפועל את התוכנית. היתרון המובהק במסלול זה, התמיכה של הרשות המקומית בתוכנית, שהרי, היא זו שמקדמת אותה והסיכוי לאישור התוכנית בוועדה המקומית גבוה.
 
ב. מסלול מיסוי – מסלול בו היזמים מקדמים את הפרויקט, את התכנון ואמונים על הקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה מעניק ליזמים הקלות מיסוי והקלות נוספות על מנת לייצר כדאיות כלכלית ולהוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל. בניגוד למסלול הרשויות, במסלול זה, היזם הוא שיפנה לרשות המקומית על מנת לבקש את שיתוף הפעולה שלה על בסיס מתווה תכנוני שיציע.
 
פינוי בינוי – התנאים המקדמיים:
במטרה להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי, ישנם מספר תנאים הצריכים להתקיים:
1. הכרזת ממשלה - בכדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל, על הממשלה להכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי – מסלול מיסוי. מדובר בהכרזה של משרד הבינוי והשיכון (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), התקפה למשך שש שנים. במצב בו לאורך כל התקופה הפרויקט לא הבשיל לכדי ביצוע (לא קיבל היתר בנייה), יש צורך בחידוש ההכרזה לתקופה בת שש שנים נוספות. ללא הכרזה כאמור, לא יהיו הטבות מיסוי (פטור) ליזם, מה שיעיב על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
2. ניתן להכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי במקרה שהוא כולל 24 יח"ד לפחות (בשונה מתמ"א 38/2, במסגרתה ניתן לקדם פרויקט גם בבניין בו קיימות פחות יח"ד).
3. חתימה של לפחות 80% מבעלי הדירות לשם קידום התוכנית - מאחורי אחוז ההסכמה הדרוש לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי עומדת התפיסה לפיה התחשבות באינטרס רוב בעלי הדירות ובאינטרס הציבורי של דיירי העיר היא לתכלית ראויה, המצדיקה את הפגיעה בקניינו של בעלים המסרב לפרויקט כאמור. לא למותר לציין, כי בימים אלו הממשלה מגבשת מתווה המבקש להסיר חסמים בתחום, וביניהם, הורדת אחוז ההסכמה מ-80% לשני שלישים, מה שמעיד על חשיבותם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי. הלכה למעשה, על מנת שבנק יממן פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של 100% היות והבנק לא יממן פרויקט שבו הוא אינו יכול לשעבד את כל הקרקע לטובתו והיזם יתקשה לבצע פרויקט שבו הוא אינו יכול לפנות את כל הבניין, או המתחם. אם כן, אין מנוס בסופו של דבר, מלקבל את הסכמתם של כל הדיירים, אך על מנת להוציא פרויקט לפועל מבחינה תכנונית, המגמה הולכת לקראת הורדת אחוז ההסכמה כאמור.
4. תוכנית בניין עיר (תב"ע) - ביצוע תהליך פינוי בינוי מפאת היקפו כפוף לשינוי תוכנית בניין עיר בסמכות הועדה המחוזית. לאחר אישור התוכנית ע"י הועדה המחוזית, יש צורך בקבלת היתר בנייה המצוי בסמכותה של הועדה המקומית.
5. בנק מלווה - ליווי בנקאי מהווה רשת ביטחון עבור הדיירים. הבנק המלווה בוחן את עמידותו הפיננסית של היזם וקובע במסגרת הסכם הליווי מנגנונים קשיחים כתנאי לתחילת עבודות. כל הכספים המתקבלים במסגרת הפרויקט (כדוגמת מכירת דירות היזם) מופקדים לחשבון ליווי סגור, המבוקר באופן תדיר על ידי הבנק. על הדיירים להקפיד כי הבנק מנפיק לדיירים ערבויות נאותות, לרבות אך לא רק, ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה וכן ערבות דמי שכירות, כתנאי לעלייה לקרקע ו/או לפינוי הדירה.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 3.5 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מדריך לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

מדריך מיוחד לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי - על שלבי ההתארגנות, חתימה על מסמכי טרום הסכם, בחירת היזם וכל מה שחשוב לדעת בנושא, קראו כאן.

שינוי מדיניות בפרויקטים של פינוי ובינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דנה מקמל, משפטנית

לאחרונה החלה מגמה לפיה הרשויות המקומיות מסדירות וקובעות מדיניות תכנונית בתחום בה יש להקטין את תוספת השטח של הדירות החדשות אותה מקבלים הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בתמורה לדירותיהם הישנות.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם