מאת: ; ; ;

הגדרת מכירה במקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין מטיל את המס על אירוע "מכירה" של זכות במקרקעין או עקב פעולה באיגוד מקרקעין (מכירה או הקצאה של מניות באיגודי מקרקעין), כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין שמקצתו יובא להלן.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "מקרקעין": כ"קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע".
כמו כן, הוא מגדיר "זכות במקרקעין כ"בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים".
ומכאן שחוק מיסוי מקרקעין הינו חוק טריטוריאלי, לפיו מוטלים המיסים השונים (מס שבח, מס רכישה, מס מכירה) רק בגין מכירה של מקרקעין המצויים בישראל ואינו חל על מכירת מקרקעין הנמצאים בחו"ל, זאת ללא קשר לזהות הצדדים לפעולת המכירה והאם הינם תושבי ישראל או תושבי חוץ. נוכח האמור יוצא, כי תושב חוץ המוכר או רוכש מקרקעין הממוקמים בישראל יהיה חייב בתשלום מס שבח או מס רכישה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. מנגד, מכירתם של מקרקעין הממוקמים בחו"ל, על ידי תושב ישראל אינה כפופה למיסים השונים מכוח חוק מיסוי מקרקעין, אלא למס רווחי הון בהתאם לפקודת מס הכנסה.
"מכירה" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הינה: "לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה -
  1. הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
  2. הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
  3. הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
  4. פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים".
כלומר, חוק מיסוי מקרקעין ממסה כל אירוע מכירה הנכנס תחת הרשימה שבהגדרת "מכירה", כגון: קבלת זכות במקרקעין, ויתור על זכות במקרקעין, זכות להורות על הענקה של זכות במקרקעין וכו'. זאת בין הועברה תמורה בין הצדדים למכירה ובין אם לא הועברה תמורה. אך לא רק במקרים הללו. בסעיף 5 לחוק ישנן פעולות נוספות המוגדרות כ"מכירה" וביניהן: מכירת זכות במקרקעין שלא על ידי בעליהן (קרי, במקרה של מימוש משכנתא, בהליכי הוצאה לפועל, במקרה של הפקעה בתמורה), הפיכת רכוש קבוע למלאי עסקי, מכירת זכות הנמנית עם נכסי עזבון ועוד.
 
 
מס שבח
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל מס על השבח הנובע כתוצאה ממכירת זכות במקרקעין. כלומר, כדי להתחייב במס שבח אין זה די שהנישום מבצע מכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, אלא צריך גם שהמכירה תניב שבח, שהוא הסכום שבו עולה "שווי המכירה" על "יתרת שווי הרכישה", כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.
כלומר, על מנת לחשב את השבח יש להגדיר 5 נתונים:
שווי המכירה - שווי המכירה נקבע בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר ככלל שווי המכירה הוא "השווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום".
לעניין זה "שווי" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון", ולגבי מכירות  שנעשו בכתב ואשר שוכנע המנהל כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין, ייקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית.
יום המכירה  - יום המכירה מוגדר בסעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין וככלל הינו היום בו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד, למעט החריגים שבסעיף שבהתקיימותם יידחה יום המכירה בהתאם לעניין (כגון: מכירה בהליך הוצל"פ, הפקעה, מכירה מותנית בתנאי עתידי  להגדלת זכויות הבנייה וכו') .
שווי הרכישה  - ככלל, שווי הרכישה של זכות במקרקעין לעניין חישוב השבח הוא שוויה ביום הרכישה ע"י המוכרזאת בכפוף לאמור בסעיפים 22 – 36 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובעים את שווי הרכישה במספר מקרים מיוחדים וספציפיים.
יום הרכישה  -  כקבוע בסעיף 37 לחוק מיסוי מקרקעין.
יתרת שווי הרכישה - לפי סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין "שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו- 39א שהוצאו עד יום המכירה". כלומר, שווי הרכישה הנ"ל בתוספת הוצאות שהותרו בניכוי (בקשר לרכישה ולמכירה של הנכס), לפי סעיפים 39 לחוק מיסוי מקרקעין, כדוגמת: הוצאות השבחה, שכ"ט עו"ד במכירה וברכישה, שכ"ט מתווך במכירה וברכישה, שכ"ט שמאי, שכ"ט מודד, היטלי השבחה וכד' בהתאם לרשימה המפורטת בסעיף 39.
לצורך הטלת מס שבח יש להפריד בין המרכיב האינפלציוני למרכיב הריאלי של השבח.
על הסכום האינפלציוני מוטל מס בשיעור 10% בלבד החל מ-1.1.94 לא משולם מס עבור הסכום האינפלציוני שנצבר ממועד זה.
 חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 48א(ב) את שיעורי המס שיוטלו על השבח הריאלי שנצמח לאדם (יחיד)כתוצאה ממכירת זכות במקרקעין או כתוצאה מפעולה באיגוד מקרקעין. סעיף 48א(א) קובע כי חבר-בני-אדם יהיה חייב במס על השבח הריאלי שנצמח לו בשיעור הקבוע בסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה. סעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה קובע כי על הכנסתו של חבר-בני-אדם יוטל מס חברות בשיעור 23% (נכון לשנת המס 2023).
יש לקחת בחשבון לגבי מיסוי היחיד בגין מכירת זכות במקרקעין, כי בנוסף למס השבח עלולה לחול  חבות במס יסף המוכר גם כ"מס לעשירים", לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה, בשיעור של 3% על הכנסות גבוהות קרי, במקרה של הכנסה שנתית של נישום העולה על סכום של 640,000 ₪ (נכון לשנת 2017).
הצהרות למיסוי מקרקעין יוגשו בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין:
המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל תוך 30 ימים מיום המכירה - הצהרה המפרטת את -
  • התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה
  • התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה
  • הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח
  • סכום המס המגיע ודרך חישובו
  • זכאות לפטור או הנחה מהמס החל
העושה פעולה באיגוד מקרקעין ימסור למנהל תוך 30 ימים מיום עשיית הפעולה - הצהרה המפרטת את -
  • הפעולה שנעשתה
  • תאריך עשיית הפעולה
  • התמורה בעד הפעולה
  • התמורה בעד רכישת הזכות באיגוד וכן תאריך רכישתה
  • הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח
  • סכום המס המגיע ודרך חישובו
  • זכאות לפטור מהמס החל
מי שרוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין ימסור למנהל הצהרה תוך 30 ימים מיום הרכישה, שבה יפרט את הזכות שרכש ואת התמורה בעדה, או שומה עצמית תוך 50 ימים מיום הרכישה שבה יפרט את פרטי הזכות שרכש, את פרטי העסקה, את התמורה בעדה ואת סכום מס הרכישה המגיע, אם מגיע,  ודרך חישובו.וכן אם ישנה זכאות לפטור מהמס. במקרה של רכישת זכויות באיגוד מקרקעין יידרש הרוכש לפרט את אותן זכויות נוספות במקרקעין או באיגודי מקרקעין אחרים. 
 
פטור ממס שבח
הזכאות לפטור ממס שבח עומדת למי שהדירה הנמכרת על ידו הינה דירתו היחידה בישראל, בכפוף להתקיימותם של תנאים נוספים הקבועים בסעיף הפטור הוא סעיף 49ב(2) לחוק, כדלקמן:
  • המוכר הינו בעלים בדירה הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
  • המוכר לא עשה שימוש בפטור לפי סעיף זה בתקופה של 18 חודשים שקדמו למכירתה של הדירה הנמכרת.
  • הדירה הנמכרת עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה" שבסעיף 49(א) לחוק, לפיה הינה שימשה בעיקרה למגורים בתקופה של 4/5 מהתקופה שבגינה מחושב השבח או בארבע השנים שקדמו למכירתה.  לעניין הגדרה זו יוער, כי בתקופה בה לא נעשה שימוש בדירה יראו כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.
הזכאות לפטור דירה יחידה, המפורט לעיל, תהא מוחרגת במספר מקרים כפי שיובאו להלן:
  • המוכר חלק בדירת מגורים, שאינו עולה על שליש (1/3) בדירה, כהגדרתו בסעיף 49ג(3) לחוק, אשר בשלו הוחלה החזקה של דירה יחידה, כאמור בסעיף 49ג לחוק, בעת מכירת דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, לא יורשה למכור את "החלק" בפטור ממס לפי סעיף זה.
  • המוכר חלק בדירת מגורים, שאינו עולה על מחצית (1/2) בדירה ושהתקבל בירושה, כהגדרתו בסעיף 49ג(3) לחוק, אשר בשלו הוחלה החזקה של דירה יחידה, כאמור בסעיף 49ג לחוק, בעת מכירת דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, לא יורשה למכור את "החלק" בפטור ממס לפי סעיף זה.
  • המוכר דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 01 בינואר 1997, אשר בשלה הוחלה החזקה של דירה יחידה, כאמור בסעיף 49ג לחוק, בעת מכירת דירת מגורים אחרת  בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, לא יורשה למכור אותה בפטור ממס לפי סעיף זה.
תנאים נוספים לזכאותו של המוכר לפטור דירה יחידה, קבועים בסעיף 49א לחוק לפיהם:
  • המוכר הינו תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו, המוכר את מלוא זכויותיו בדירת המגורים המזכה. לעניין זה, תושב החוץ חזקה עליו שיש לו דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו, כל עוד יוכח על ידו אחרת.
  • תקרת הפטור הינה עד לשווי מכירה בסכום של 4,846,000 ₪  , כל סכום העולה על התקרה יראו בו כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס בהתאם לחישוב לינארי מוטב  הקבוע בסעיף48א(ב2) לחוק.
 
פריסת מס שבח
במכירת נכס מקרקעין ברווח ושאינה פטורה ממס, רשאי המוכר לבקש פריסת מס שבח לתקופה שאינה עולה על 4 שנים או על תקופת הבעלות בנכס,  לפי התקופה הקצרה מבניהן, והמסתיימת בשנת המס בה נבע השבח היא שנת המכירה (להלן: "תקופת הפריסה").
משמעות הפריסה הינה, שהשבח הריאלי מהמכירה יצטרף לחישוב ההכנסה החייבת במס הכנסה של המוכר לכל שנה בתקופת הפריסה.
חישוב המס בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה ייעשה לפי שיעורי המס החלים על כלל הכנסתו של המוכר לפי הוראות פקודת מס הכנסה.
ככל ויימצא כי המוכר שילם מס הגבוה מהמס בו הוא חייב, הוא יהיה להחזר מס בצירוף ריבית והצמדה.
הליך פריסת מס השבח מהווה מנגנון לתכנון מס, שמיועד לכל מי ששילם מס שבח בעת המכירה, או לכל מי שצפוי את הבקשה לפריסה ניתן להגיש למיסוי מקרקעין בטופס 7003 עם הגשת הדיווח על המכירה או לאחריה. אולם, יש לשים לב, כי על מנת להגיש את הפריסה בפני משרדי מיסוי מקרקעין קיימת חובה למוכר להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה בטרם הגשת הבקשה. אי לכך, מי שלא הגיש דוחות למס הכנסה, בגין תקופת הפריסה, יוכל להגיש בקשה לפריסה רק במשרדי מס הכנסה.
 
עורך דין מס שבח
משרדנו, המורכב מעו"ד מס שבח יוצאי רשויות המיסים, המתמחים בייצוג לקוחות פרטיים, אשר ביצעו עסקת מקרקעין ואשר כתוצאה מאותה עסקה נתונים הם במחלוקת שומתית עם רשויות מס שבח. משרדנו יודע להתנהל מול רשויות המס בשם הלקוח בשקיפות ובחוקיות ולהביא לידי קידום עניינו לשביעות רצונו המלאה. עורכי דין מס שבח במשרדנו ילוו אותך במסגרת הליך של השגה ובמסגרת הליך של ערר, במהירות, ביעילות ובמינימום עלות.
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

העברה של זכויות במקרקעין מיחיד לחברה

מאת: אלי דורון, עו"ד

העברת זכויות במקרקעין מיחיד לחברה הינה פעולה אשר ניתן לבצעה בפטור ממס, אך יש לבצעה תוך בחינה של עמידה בתנאים הקבועים בסעיף 70. כל הפרטים במאמר>>

מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל

מאת: אלי דורון, עו"ד

בעל דירה להשקעה המשכיר את דירתו ידרש לשלם בגינה מס על הכנסתו מדמי שכירות. הדין בישראל מתווה שלושה מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה אשר הופקו על-ידי יחידים בעלי דירות מגורים אשר משכירים אותן למגורים ליחיד.

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.