מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דנה מקמל, משפטנית


במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, מקבלים הדיירים בתמורה לדירותיהם הישנות, דירות חדשות אשר בדרך כלל גדולות יותר בשטחן בבניין חדש (להלן: "דירת התמורה"). עד לפני כשנתיים פרויקטים אלו הוקמו ללא כל הסדרה ועקב כך יכל כל יזם להבטיח לבעלי הדירות תמורה בדמות שטח הדירה כראות עיניו שהתחילה בתוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הקיים, עלתה לתוספת שבין 30 ל-35 מ"ר ואף היו מקרים שהובטחה לדיירים תוספת בשטח כפול משטחה של הדירה המקורית.
 
לאחרונה החלה מגמה לפיה הרשויות המקומיות מסדירות וקובעות מדיניות תכנונית בתחום ההתחדשות העירונית. לפי מדיניות זו קבעו הרשויות המקומיות שיש להקטין את תוספת השטח של הדירות החדשות אותה מקבלים הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בתמורה לדירותיהם הישנות. אחת הערים שהובילה את מדיניות זו הייתה עיריית תל אביב אשר פרסמה מסמך מדיניות שבמסגרתו אסרה על יזמים להגדיל את שטח הדירות הקיימות מעל ל-12 מ"ר. מדיניות זו אומצה על ידי רשויות מקומיות נוספות בגוש דן כמו עיריית הרצליה, גבעתיים, נתניה ולאחרונה פורסם על ידי עיריית רמלה מסמך מדיניות חדש בתחום ההתחדשות העירונית אשר זהה למסמך המדיניות של עיריית תל אביב. ככלל, העיריות נוטות להגביל את היזם במתן תוספת שטח בדירת התמורה משתי סיבות עיקריות:
 
א. ראשית, כאשר עסקינן בדירה גדולה כך בהתאם מספר הנפשות המתגוררות בה גדל ומשכך, עלות השירותים המוניציפליים הניתנים על ידי העירייה למשפחות גדולות, גדלה והיא למעשה גבוהה יותר משמעותית מהכנסות הארנונה המשתלמות לעירייה בגין השטח.
ב. שנית, קיימת תופעה אשר צברה תאוצה בשנתיים האחרונות הנקראת "מטלות ציבוריות". כחלק מתופעה זו העיריות דורשות מהיזמים כתנאי לאישור התב"ע שיכללו בתוכנית הבניה ויבנו עבורן מבנים ציבוריים כמו מתנ"סים, גנים וכו'. על כך טענו היזמים כי הם אינם יכולים לעמוד בדרישה זו היות ומחד גיסא, העיריות מטילות על היזמים הוצאות בקשר לבניית "המטלות הציבוריות" ומאידך גיסא, היזמים מצויים בתחרות מתמדת מול יזמים אחרים אשר מבטיחים לדיירים הטבות מפליגות. כתוצאה מתופעה זו, החליטו עיריות רבות להגביל את התמורה כאשר עיריית תל אביב כחלוצה כאמור, אף החליטה כי בכוונתה להחמיר יותר את המדיניות ולא לאפשר תוספת שטח כלל.
 
לאור מצב זה עלתה השאלה, כיצד ניתן יהיה לשכנע דיירים להצטרף לפרויקטים של פינוי בינוי, תוך שלילת אפשרות הגדלת השטח של דירת התמורה. תשובה לשאלה זו היא שהגדלת שטח דירת התמורה אינה התמורה היחידה אשר ניתן לתת במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, וישנן הטבות נוספות כגון העברת הדייר לקומה גבוהה יותר, מפרטים משופרים או שדרוג לדירה יקרה יותר בהנחה. תשובה נוספת לשאלה זו, היא שביכולתם של הדיירים לנהל מול היזם משא ומתן על הגדלת שטח הדירה ואף לקבל מ"ר נוספים לשטח הדירה שהיקפם עולה על המגבלה הקבועה במסמך המדיניות. השטח כאמור אשר אותו יקבלו הדיירים יבוא על חשבון השטח שיישאר בסוף ליזם. ניהול משא ומתן כאמור מתאפשר היות והמגבלה דנן לא מחייבת את הדיירים אלא רק את היזמים וכאשר יזם מגיש תב"ע הוא אינו נדרש להראות איזה דירה תינתן כדירת תמורה לאותו דייר. כלומר, בתב"ע למעשה מבצעים חישוב כולל של שטח הבינוי שיוקם במתחם והחשבון הזה מניח גם את התוספת שקבועה במסך המדיניות, אך היזם יוכל לחלק את השטח/הדירות שיינתנו במסגרת התב"ע כראות עיניו.
 

נראה כי המדיניות החדשה שנקבעה על ידי הרשויות המקומיות עדיין מעודדת פרויקטים מסוג פינוי בינוי על אף שהיא יוצרת הגבלה על מספר המ"ר שייבנו. זאת משום שההגבלה עצמה מגלה את דעתה של הרשות המקומית ומוסיפה לוודאות ביחס לשטחים שיאושרו על-ידה. בנוסף, כאמור בפרויקטים של פינוי בינוי בכך הדיירים מקבלים הטבות אחרות כגון עליית קומות, מפרטים משופרים וכו'. ויתרה מכך, האפשרות בקרב הדיירים לקבל שטח גדול יותר לא נשללה היות והדיירים יכולים לנהל משא ומתן מול היזם על מנת להגדיל את שיטחם והשטח שיסוכם יגרע מהשטח שהיזם יקבל בסוף הפרויקט. יתר על כן, מדיניות זו מונעת תחרות בקרב היזמים במסגרת ההטבות אשר כל יזם יכול להעניק לדיירים.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

בחירת יזם לתכנית התחדשות עירונית

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); מוטי הופמן, עו"ד

ענף ההתחדשות העירונית הוא הענף המוביל כיום בישראל כאשר אחת הבחירות החשובות שישפיעו על הצלחת כל פרויקט בתחום, היא ללא ספק בחירת היזם - קראו כאן בנושא.

דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקרייף, משפטן

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול, ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם