תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה בראש ובראשונה לתת תמריצים תכנוניים וכלכליים שיעודדו דיירים לחזק את הבניינים הישנים שלהם ולהתאימם לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ובנוסף לקדם התחדשות עירונית בישראל בדרך של חיזוק ועיבוי בניינים.
משהתברר שכוונת המדינה לקידום התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 (חיזוק) לא עלתה בקנה אחד עם האינטרסים הכלכליים של היזמים, לאורך השנים הוכנסו בתוכנית תיקונים במטרה להעלות את הכדאיות הכלכלית ליזמים, ואשר אפשרו וקבעו תמריצים כלכליים גדולים יותר ליזמים / דיירים במתווה של הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים במקומם עם זכויות בניה מוגדלות, והביאו לכדאיות כלכלית ויצירת אינטרס כלכלי אמיתי במימוש תמ"א 38. לאור זאת, בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה בשיעור הבקשות להיתרי בנייה המוגשות לוועדות התכנון והבניה לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 באזורי הביקוש במרכז הארץ מחד, וזאת לעומת יישובי הפריפריה, מנגד, הנעדרים כדאיות כלכלית וזאת מאחר ומחירי הקרקע באזורים אלו נמוכים.
עסקה כדאית אך מורכבת וסבוכה
תהליך של התחדשות עירונית בדרך של תמ"א 38 הוכח במרבית המקרים כעסקה כדאית וכלכלית הן לדיירים והן ליזם. עם זאת, חשוב להבין ולהדגיש כי פרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות מסוג תמ"א 38, הם עסקאות מקרקעין מורכבות ומסובכות ביותר, בהן מעורבים גורמים מקצועיים רבים ורשויות רבות כגון רשויות מקומיות על המחלקות הרלוונטיות, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לשכות מיסוי מקרקעין, לשכות רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל ועוד. אין חולק על כך שאחת הבעיות המרכזיות של תמ"א 38 היא הבירוקרטיה הסבוכה שעל היזם והדיירים לעבור עד להשלמת הפרויקט ואי הוודאות שנוצרת בשל שינויים המתרחשים בינתיים בתמ"א, שינויי מדיניות בעיריות השונות או בדיני המס בישראל. בשל כך, ישנה חשיבות בה כי עסקה זו תטופל ותלווה על ידי משרד עורכי דין בעל ניסיון רב, המומחה ומתמחה בתחום ההתחדשות העירונית על סוגיה השונים, משרד אשר ידע להגן על דיירים מפני אותם סיכונים הצפונים בפרויקטים מסוג זה ויקפיד הקפדה יתרה בדבר קיומם של מנגנוני הביטחון והבטוחות הנדרשים להגנת הדיירים.
כיצד אנחנו יכולים לסייע בתחום?
משרדנו הוא אחד החלוצים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, בעל ניסיון עתיר ורב שנים בפרויקטים מסוג זה ומלווה מאות פרויקטים בכל הארץ הן בדרך של תמ"א 38 על ענפיה והן בדרך של מתחמי פינוי בינוי (לרבות מתחמים מוכרזים על ידי משרד הבינוי והשיכון) הכוללים אלפי יחידות דיור. כל הפרויקטים במשרדנו מלווים על ידי צוות עורכי דין וותיק ומנוסה בתחום המקרקעין והמתמחה בהתחדשות עירונית תוך ליווי הדיירים החל משלב המו"מ המשפטי והמסחרי, דרך שלב חתימת ההסכם עם היזם ועד למסירת התמורות לדיירים וגם לאחר מכן. יודגש ויצוין כי מאחר ומשרדנו מלווה גם יזמים רבים כאמור, יש למשרדנו ידע וניסיון רב גם ב-"כובע" היזם ובהתנהלותו של היזם אל מול הדיירים בפרויקטים מסוג זה וגם ניסיון זה מעניק למשרדנו יתרון גדול בייצוג הדיירים ובשמירה והגנה על הצרכים של הדיירים ועיגונם במערכת ההסכמית אל מול היזם ויתר הגורמים המעורבים.
מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד
כפי שנקבע בפסק דין פריד, גם אם אתם גרים בבית משותף שבו כל זכויות הבניה הוצמדו ליחידה אחת (או למספר מוגבל של יחידות) - אין הדבר מונע מדיירי הבניין לממש...
מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן
המדריך המעודכן לשנת 2020 בכל הנוגע להליכי פינוי-בינוי בישראל, מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי, לחצו כאן.
חיפוש 
סגור 
