ייצוג ועדי בתים ודיירים בודדים מול יזמים בהליכי תמ"א 38

מדינתנו מודעת לסכנות הגלומות ברעידות אדמה פוטנציאליות ועל סמך זאת קידמה רגולציה המאפשרת במסגרת הליכי תמ"א 38 לחזק בניינים באופן שיאפשר להם לעמוד ביתר בטחון בפני רעידות אדמה חו"ח והכל תוך הגדלת זכויות בניה ומתן הטבות תכנוניות והטבות מס.
 
מצב דברים זה מביא לידי התקשרויות חוזיות בין בעלי הדירות לבין יזמים המבקשים לבנות ולחזק את הבניין, תוך השבחתו וזאת כנגד קבלת זכויות הבניה, אותן יוכלו הם לתרגם לדירות חדשות שיבנו - ושימכרו ע"י היזם לקהל הרחב. סיטואציה זו מכניסה את הדיירים בבניין, אם ביחד ואם כל אחד מהם בנפרד, למצב משפטי בו עליהם לנהל מו"מ עם יזמים הפונים אליהם לטובת תרגום הרגולציה והחקיקה, לידי חיזוק והשבחה של הבניין ובניה של דירות חדשות שימכרו למרבה במחיר.
 
ההתנהלות מול היזם
יש לדיירים ו/או לחלק מבעלי הדירות - ניסיון בתחומים משפטיים תכנוניים אלה ומשכך, להם היכולת לנהל מו"מ מקצועי ואמין, ברם – ברוב המכריע של המקרים, הדיירים לא יודעים מה לבקש מהיזם, לא מכירים את הוראות החוק ולמעשה זו הפעם הראשונה בה הם נאלצים להתמודד עם סוגיות דוגמת אלה, מה שמקשה עליהם ופוגע בסיכויי הפרוייקט להבשיל לכדי הצלחה. מצב דברים זה מורכב עוד יותר, שכן בחלק גדול מהמקרים על הדיירים להתנהל מול יזם אשר לו ניסיון וידע רב בכל הקשור בניהול מו"מ מסוג זה ו/או להתנהל מול יועצים מקצוענים אחרים, היודעים בדיוק מה לעלות במו"מ ומה לא. יוצא כי בחלק גדול של המקרים - כל שנותר לדיירים זה להישען על מצגים ונתונים הנמסרים להם על ידי היזם המנוסה וזאת מבלי להבין ממש את הסוגיות הרלוונטיות ו/או מבלי לדעת מה רשאים הם לקבל ומה הזכויות שלהם בפועל.
 
יתרה מזאת, יש מצבים בהם היזם מציע להעמיד על חשבונו יועצים, דוגמת אדריכלים ועוד, אשר לכאורה אמורים לדאוג לאינטרסים של הדיירים. שירותים אלה, לא אחת מתקבלים על ידי הועד בשמחה, אלא שלא תמיד מבין הועד כי הלכה למעשה אותם נותני שירותים, לפחות בחלק מהמקרים, בשל העובדה כי הם מקבלים את שכרם מהיזם עצמו, נמצאים בניגוד עניינים, כך שאלה עלולים להציע פתרונות המתיישבים עם האינטרסים של היזם, תחת אינטרס הדיירים. על כל אלה, יש להוסיף את הקשיים הנגרמים כתוצאה מכך שכל הליך תמ"א מחייב את הסכמת רוב הדיירים וכי לטובת השגת הרוב הרצוי, קורה, לא אחת, כי לדיירים כאלה או אחרים יש דרישות משלהם, כתנאי לקבל ההסכמה וכי כל עוד אותן הסכמות לא מתגבשות הליך התמ"א לא מקודם כראוי.
 
מגוון מלכודות בלתי סופי
מעבר לכל אלה, קורה לא אחת, כי הסכמות המתגבשות בין הדיירים, בינם לבין עצמם ו/או בין הדיירים לבין היזמים, מייצרים אירועי מס העלולים לחול על הדיירים ו/או על חלק מהם חבויות מס גדולות, אותן הם לא לוקחים בחשבון בעת גיבוש העסקה עם היזם. לדוגמא, מצב בו דייר מתנה הסכמתו בהצמדת גינה או גג לדירתו, בשטח העולה על מה שמגיע לו על פי דין: במקרה כזה – רשויות המס עלולות לראות בהסכמות אלה משום עסקאות החייבות במס שבח ולכך בוודאי הדיירים לא התכוונו. כמובן שמגוון המלכודות הוא בלתי סופי ומשכך, ברור וגלוי הוא כי התנהלות נכונה חייבת להיות מגובה בליווי של עו"ד הבקיא בתחום. אין בעניינים אלה מקום להנחות או ויתורים, שהרי, כידוע, יוצא לא אחת כי יזם תמ"א שפינה את הדיירים לטובת הבניה – נתקע, קרס וכו' תוך הותרת הדיירים ללא קורת גג.
 
את כל אלה עלינו למנוע - את מקסום המהלך והזכויות עלינו לקדם ולשמר.
המהלך הוא בדרך כלל מהלך נכון אשר יש בו כדי להשביח את הדירות עבור כל הדיירים.
 
לנו הפתרונות...
למשרדנו ניסיון רב בתחום והלכה למעשה משרדנו, אשר לו פעילות בכל הארץ - מטפל במאות עסקאות תמ"א. בחלק מהמקרים אנו מייצגים את הדיירים ובחלק אחר של המקרים, אנו מייצגים יזמים, כך שיש למשרדנו, המורכב מעו"ד ורו"ח, חלקם יוצאי משרד המשפטים ורשויות המס - את הידע והניסיון הנדרש, לטובת מתן מענה טוב ביותר. משרדנו ידע ללוות אותך מהשלבים הראשונים, לבחון את כל הסוגיות העומדות על הפרק, להתנהל מול היזם, לדרוש המתחייב מהאדריכל, לבחון סוגיות חשובות מול מוסדות הממשל ומול רשויות המס ובדרך זו לקדם בבטחה את המיזם. ברור לנו כי אין כאן מקום לטעויות ומשכך – העסקה חייבת להיות סגורה נכונה מראשיתה.
 
התקשר אלינו עתה ונדע לשמור עליך כנדרש!
מחכים לך לפגישה לא מחייבת, עו"ד אלי דורון: 054-4251054 
 
 
 
 
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

מידע מקצועי

עריית ירושלים ניסתה לחייב יזמים בהיטל השבחה בגין תמ"א 38

ביה"מ חסם ניסיון של עיריית ירושלים לחייב יזמים בהיטל השבחה בגין תמ"א 38

המשך קריאה המשך קריאה
זכויות בניה בבית משותף

כפי שנקבע בפסק דין פריד, גם אם אתם גרים בבית משותף שבו כל זכויות הבניה הוצמדו ליחידה אחת (או למספר מוגבל של יחידות) - אין הדבר מונע מדיירי הבניין לממש...

המשך קריאה המשך קריאה
פינוי בינוי: המדריך המעודכן לשנת 2020

המדריך המעודכן לשנת 2020 בכל הנוגע להליכי פינוי-בינוי בישראל, מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי, לחצו כאן.

המשך קריאה המשך קריאה
מדריך לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי

מדריך מיוחד לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי - על שלבי ההתארגנות, חתימה על מסמכי טרום הסכם, בחירת היזם וכל מה שחשוב לדעת בנושא, קראו כאן.

המשך קריאה המשך קריאה
שינוי מדיניות בפרויקטים של פינוי ובינוי

לאחרונה החלה מגמה לפיה הרשויות המקומיות מסדירות וקובעות מדיניות תכנונית בתחום בה יש להקטין את תוספת השטח של הדירות החדשות אותה מקבלים הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בתמורה לדירותיהם הישנות.

המשך קריאה המשך קריאה
בחירת יזם לתכנית התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית הוא הענף המוביל כיום בישראל כאשר אחת הבחירות החשובות שישפיעו על הצלחת כל פרויקט בתחום, היא ללא ספק בחירת היזם - קראו כאן בנושא.

המשך קריאה המשך קריאה
דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול, ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

המשך קריאה המשך קריאה
עריכת הסכם מימון / הלוואה לטובת עסקת תמ"א

למשרדנו ניסיון רב בתחום המאפשר לנו לסייע לך היזם ו/או המלווה לקדם עסקת הלוואה בטוחה וראויה, כזו המתיישבת עם האינטרסים של כל הגורמים המעורבים ו/או כזו שתיתן לך את מקסימום ההגנה הנדרשת לטובת הוצאת המיזם אל הפועל.

המשך קריאה המשך קריאה
פרויקט תמ"א תקוע

אחד הנושאים לגביהם עולות שאלות ומובעים חששות רבים נוגע לאפשרויות העומדות בפני דיירים במקרים בהם היזם קורס בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ונוטש את הפרויקט.

המשך קריאה המשך קריאה
חברת תמ"א 38 אינה מהווה איגוד מקרקעין

בית המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר נתן דעתו לבעיה שכיחה המתעוררת בעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית וקבע כי חברה שהחתימה דיירים במסגרת עסקה לביצוע פרויקט תמ"א 38 שטרם נתקיימו תנאיו המתלים, אינה מהווה איגוד מקרקעין ועל כן רכישתה אינה חייבת במס רכישה.

המשך קריאה המשך קריאה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.