מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, בת-אל עובדיה, עו"ד


תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים ישנים ולהתאמתם לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה וזאת מאחר ומרבית המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980, אינם עומדים בדרישות תקן זה.

מאחר ועלות חיזוק המבנים גבוהה יחסית, מטרתה של תמ"א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים על ידי הענקת זכויות בניה מוגדלות וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בניה ובכך לעודד הן בעלי בתים והן יזמים, להיכנס לפרויקטים מסוג זה. כדי לשמור על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו ולעודד את הבנייה בלב הערים, החוק העניק פטור גורף מהיטל השבחה על זכויות הבנייה שתמ"א 38 מוסיפה.

תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה

בתקופה האחרונה הרשויות המקומיות, ובמרכזן רמת גן וגבעתיים, החלו להתנגד למיזמי תמ"א 38 ולטעון כי התכניות מצופפות את הערים, אך לא מספקות להן משאבים לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. בעקבות לחץ שהפעילו רשויות הערים המרכזיות כאמור, ביום 05/04/2017 פורסם ברשומות ונכנס לתוקפו תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה. הצעת החוק נועדה במקור לקבוע את הסמכות של ועדות מקומיות להתנות הפקדת תכנית בכתב שיפוי מיזמים, אך בסופו של דבר, במסגרת התיקון לחוק, הוכנס בדלת האחורית תיקון המאפשר לרשויות מקומיות לגבות היטל השבחה בשיעור של 25% מערך ההשבחה של כלל הזכויות שמקנה תמ"א 38, מעבר ל-2.5 קומות לבניין.

היטל חדש כתחליף להיטל השבחה

בעוד כשבועיים יעלה לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, התיקון לחוק התכנון והבנייה אשר יאפשר לעיריות לגבות היטל חדש על מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי, כתחליף להיטל השבחה. מדובר בהיטל של עשרות שקלים למ"ר, שהעיריות יוכלו לגבות כדי לפתח מבני ציבור ותשתיות שישמשו את האוכלוסייה ההולכת וגדלה בעקבות האצת הבנייה למגורים.

אין חולק על כך שאחת הבעיות המרכזיות של התחדשות עירונית היא מחסור בתשתיות ומוסדות ציבור במרכזי הערים, ואכן יש למצוא מימון לכך. אך לשיטתנו, המימון לא צריך לבוא על חשבון האזרח הקטן והרי השתת היטל על יזמים יגולגל בסופו של דבר לרוכשי הדירות ויתכן שאף בעלי הדירות המקוריים יישאו בנטל.

פגיעה בכדאיות הכלכלית

הטלת היטל כאמור, עומד בניגוד מוחלט למטרת תמ"א 38 שכן הוא פוגע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה! במצב כאמור, יזמים יסרבו להיכנס לפרויקטים ללא תמריץ כלכלי מאחר ולא יוכלו לעמוד בעלויות הבניה. להוסיף לכך את מחסור הקרקעות הפנויות לבנייה במדינה ובפרט בערים המרכזיות ואת קצב גידול האוכלוסייה בישראל, והמסקנה המתבקשת היא כי השתת היטל כאמור על פרויקטים של התחדשות עירונית תגביר את משבר הדיור, תרחיב את הפערים החברתיים ואף עלולה לגרום ליזמים רבים לפשוט רגל, וכל זאת מבלי לדבר על המטרה האמיתית של תמ"א 38 שהיא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.

>> על שירותינו בייצוג יזמים ודיירים בעסקאות תמ"א 38, תוכלו לקרוא כאן.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף חיפה 04-8147500 סניף מרכז 03-6109100

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג ועדי בתים מול יזמי תמ

ייצוג ועדי בתים מול יזמי תמ"א 38

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח וכלכלנים ידע וניסיון ספציפי בייצוג ועדי בתים או פרטים המבקשים לקדם עסקאות תמ"א באמצעות יזמים מעולם הנדל"ן.

תפקידו של עו

תפקידו של עו"ד המייצג דיירים בפרויקט "פינוי בינוי" והתחדשות עירונית

מאת: אלי דורון, עו"ד ; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד

מילים רבות נכתבו על פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית אשר צוברת תאוצה בשנים האחרונות. אנו נבקש להתמקד במסגרת מאמר זה בתפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים ובחשיבות לכך שעורך דין זה יתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים מסוג "פינוי בינוי".

ייצוג משפטי נפרד לבעלי דירות בפרויקט תמ

ייצוג משפטי נפרד לבעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 - למה, כיצד ומתי?

מאת: אלי דורון, עו"ד ; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד

האם ומתי יש צורך בייצוג משפטי נפרד על ידי עורך דין המתמחה בתמ"א 38 ובנדלן עבור בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38? כיצד בוחרים עורך דין מומחה בתמ"א 38 לייצוג בעלי הדירות? מהו המועד לבחירת עורך דין מייצג מטעם בעלי הדירות? התשובות לכל השאלות הללו בסיקור המיוחד הבא.

הוסף תגובה