מאת: אלי דורון, עו"ד


ייצוג משפטי של ועדי בתים בהסתבכות משפטית בעסקאות תמ"א מול היזם או אחרים, ע"י עו"ד ורו"ח מומחים בנדל"ן ובניהול סכסוכים משפטים -

 
תמ"א 38 זה הדבר הבא.
בכל פינה, בכל שכונה, בכל רחוב, במיוחד ברחובות ובמיקומים המבוקשים והיקרים יותר, רואים אנו מיזמים בתחום התמ"א 38.
מיזמים אלה, כידוע, מושתתים על עסקה המתגבשת בין וועד הבית והדיירים לבין יזם המתחייב לחזק ולהשביח את המבנה בתמורה לכך שהוא עצמו יקבל זכויות לטובת בניה של דירות נוספות, אם ע"ג הגג ואם בקומת העמודים - אותן הוא יוכל למכור למרבה במחיר.
לטובת קידום עסקאות שכאלה מתעוררים להם גורמים רבים ובכללם "קבלני חתימות", מתווכים ואין ספור גורמים אחרים אשר כל תפקידם הוא להביא לידי קידום עסקאות שכאלה, עסקאות אשר פוטנציאל הרווח הגלום בהם מסתכם במיליונים רבים של שקלים לטובת היזם.
 
פוטנציאל כלכלי זה, מחד - מעודד יזמים להיכנס לפרויקטים ולהביא לשולחן המו"מ אל מול הדיירים, הצעות כמה שיותר אטרקטיביות , אך במקביל מייצר הוא מגוון רחב של אינטרסים ושיקולים, מהלכים וסכסוכים, קומבינות ופעולות, אם כאלה המקודמות על ידי דיר כזה או אחר, אם כאלה המופעלות ע"י יזם ואם על ידי גורמים אחרים, כאשר לכל יזם מתחיל (לצערנו) ברור כי לוועד הבית הטיפוסי, עמו מנהל הוא את המו"מ, אין את הידע והניסיון, אין את הכלים המשפטים לבחון את טיב העסקה ומשכך, עלול הוועד, ליפול קורבן למהלכים שווקים ו/או לפרוספקטים נוצצים  ו/או לחליפות ועניבות מהודרות אשר מאחוריהם לא עומד דבר, בעוד שבפועל, הגורם עמו הם מבקשים להתקשר בעייתי וכזה שלא יכול להבטיח את עתידם ואת קניינם.
 
בעניין זה חשוב להדגיש כי עסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות מורכבות, רחוק מלהיות פשוטות, אלא מצריכות פינוי מבתים, הריסה של דירות, הוספה של קומות, רצועות וחגורות, היתרים ומנופים בנקאיים, כך שבפועל – עצם ההתקשרות והוצאת המיזם אל הפועל עלולים להביא את הנוגעים בדבר לידי שורה ארוכה של מפולות ובעיות. התנהלות היזם בתמ"א וכל ההליך אותו על כל הקבוצה – היזם והדיירים -  לעבור רוויה במכשולים ובסיכונים אותם חשוב לקחת בחשבון. באותן התקשרויות על היזם להתחייב למועדים, להרחבות, לטיב בניה, לפינוי, לתשלום שכר דירה לדיירים עד להשלמת הפרויקט ועוד ועוד תנאים אותם מחויב הוא לקיים.
לצערנו – בחלק גדול מהמקרים – אין יזם התמ"א 38 עושה כן, אין הוא עומד בהתחייבויות והדיירים נותרים ללא דירה בה יוכלו לגור והנזקים רק הולכים ומתעצמים.
הבעיה מתגברת עוד יותר בשל העדר רגולציה בתחום.
נכון להיום כל אחד יכול להכריז על עצמו כ- "יזם תמ"א", גם אם הוא מעולם לא עסק בנדל"ן. כל אחד יכול - להתלבש יפה, להשחיז את לשונו ולנסות לגרום לוועד תמים כזה או אחר להשתכנע כי הוא האחר והיחיד המתאים למשימה, זה שיגשים להם חלום, שידאג להם לדירה יותר גדולה, לאינטרקום במעגל סגור ולמעלית מהירה  ובנסיבות בהן לאותו "יזם" יש גם קשר טוב לאחד מהדיירים בבניין, כזה הבונה עבור היזם המוצע "לובי" ומקדם את עניינו – עלולה להיווצר עד מהרה סיטואציה בה אותו "יזם" בלתי מנוסה ו/או נטול יכולת כלכלית, כזה שלא באמת ניתן להפקיד בידו פרויקטים שכאלה, מקבל את הפיקוד, הורס את הבניין ומתיימר להשלים את הפרויקט כאשר אין לו ולו אגורה שחוקה אחת בבנק.
 
מצב שכזה מביא לא אחת לכך שהיזם שקיבל את הפרויקט נתקע, אם משום שלא עלה בידו לקבל היתרים, אם משום שנגמר לו הכסף, אם משום שהוא חשב שהוא יוכל למכור יותר מהר את הדירות אותן תכנן הוא לבנות על גבי הגג ועוד ועוד.
העצירה בפרויקט במקרה הטוב יכולה להיווצר עוד בטרם החלו בהריסה ובפינוי של דירים ויכול שתיווצר בשלבים מאוחרים יותר, בשלבים בהם הבניין כבר בשלבי הריסה, הדירים עברו לדירות שכורות, לחוצים לשם קבלת הדירה המשודרגת, אך זה היזם, מסיבות שאינן תלויות בדיירים לא מקדם את המתחייב.
מצב דברים שכזה מחייב התערבות משפטית מהירה. ההתערבות יכול שתהא בדרך של החלפת יזם לא רציני ביזם רציני ויכול שתהא אחרת.
 
מה שבטוח זה שאסור לתת לאותם יזמים בעייתיים להמשיך להסב נזק לדיירים המסכנים.
 
כאן בדיוק משרדנו יודע לעזור.
משרדנו מתמחה בכל עולם התמ"א 38.
משרדנו מטפל במאות רבות של פרויקטים שכאלה, מצד הדיירים.
אנו יודעים לטפל במיזם כל עוד הוא מתנהל קשורה , אבל באותה מידה אנו יודעים להתמודד עם קריסות של יזמים, מעצורים, הפרות וקשיים – המחייבים פעולה בהולה וכשנדרש – לפעול באגרסיביות חסרת פשרות אל מול היזם שרימה את הדיירים.
 
היה והנכם רואים כי יזם התמ"א 38 מגמגם בביצועים ו/או מפר הוראות ההסכם, אל תחכו, אל תתנו לו למשוך אתכם.
חשוב להכניס את משרדנו לתמונה ומהר אם לשם העמדת היזם במקום ואם לשם החלפתו !!!
 
ככול שניכנס לתמונה מהר יותר כך הסיכוי לנזק מהותי יפחת. במקרים שכאלה אין מקום להמתנה.
בכל מקרה של בעיה מול יזם התמ"א 38, מול קבלן התמ"א 38 תתקשרו אלינו ותכניסו אותנו לפעולה.
תתקשרו עתה וניפגש לכוס קפה לא מחייב, נסביר לכם מה יש לעשות ואתם תחליטו האם להפקיד המלאכה בידנו או לא.
עו"ד אלי דורון 054-4251054

 

 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 3 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקרייף, משפטן

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול, ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

עריכת הסכם מימון / הלוואה לטובת עסקת תמ"א

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

למשרדנו ניסיון רב בתחום המאפשר לנו לסייע לך היזם ו/או המלווה לקדם עסקת הלוואה בטוחה וראויה, כזו המתיישבת עם האינטרסים של כל הגורמים המעורבים ו/או כזו שתיתן לך את מקסימום ההגנה הנדרשת לטובת הוצאת המיזם אל הפועל.

פרויקט תמ"א תקוע

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקריף, משפטן

אחד הנושאים לגביהם עולות שאלות ומובעים חששות רבים נוגע לאפשרויות העומדות בפני דיירים במקרים בהם היזם קורס בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ונוטש את הפרויקט.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם