חיזוק מבנים קיימים תמ"א 38/2

במסגרת ההיערכות הכוללת של מדינת ישראל לאפשרות של רעידות אדמה, התקבלה בשנת 2005 החלטת ממשלה המאשרת את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה או בשמה הנפוץ – תמ"א 38.

תמ"א 38 היא תכנית ממשלתית לחיזוק מבנים אשר מהנדס קבע שיש לחזקם, הם בעלי שתי קומות או יותר ובשטח כולל של 400 מ"ר ומעלה שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן לעניין רעידות אדמה. התכנית נותנת בתמורה זכויות בנייה וכן הקלות מס שונות. זכויות הבניה תמורת חיזוק המבנה ניתנות לבעלים, אולם ברובם המכריע של המקרים, הבעלים מתקשרים בהסכם עם יזם/ קבלן לחיזוק הבניין ובדרך כלל גם הגדלת שטח הדירות ב 25 מ"ר נוספים וכן הוספת מרפסת שמש, שיפוץ חזית הבניין והלובי ועוד. בתמורה לחיזוק הבניין, זוכה הקבלן בזכויות הבניה בעזרתם היזם/ קבלן בונה דירות חדשות על גג הבניין או בקומת העמודים או בצורת אגף חדש לבניין, כאמור. לשם אישור התכנית נדרשת הסכמת כל הדיירים בבניין, אולם המפקח על רישום מקרקעין רשאי לאשר את התכנית גם אם ישנם רק שני שליש מהבעלים המסכימים לכך. דיירי הבניין מצידם, נהנים משיפוץ והרחבת דירתם ושיפוץ הבניין כולו והכל ללא הוצאת שקל אחד מכיסם. בנוסף, הן הבעלים והן היזם/ הקבלן נהנים מהקלות מס משמעותיות. כמו כן, הבעלים נהנים מממ"ד בכל דירה ומחיזוק הבניין כולו ובארצנו הקטנה, בו איום של ירי טילים נשמע השכם והערב, הדיירים נהנים מכך שבמקרה של פגיעת טיל, חלילה, ישנו סיכוי גבוה הרבה יותר לשרוד בזכות חיזוק המבנה.

בשנת 2010 תוקנה התוכנית (תמ"א 38/2):
תיקון 2 מאפשר להרוס בניין שעומד בתנאי תמ"א 38 הרגילים ולבנותו מחדש תוך ניצול זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התב"ע ובמסגרת תמ"א 38/2 גם יחד. בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים הנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה. החיסרון העיקרי של תמ"א 38/2 הינו הצורך בהסכמת כל הדיירים, אולם גם אם 80% מהדיירים מעוניינים בכך, המפקח על רישום מקרקעין יכול לאשר את הפרויקט. לתמ"א 38/2 יש יתרון על תמ"א 38 הרגילה בכך שניתן לרשום שעבוד לבנק על זכויות הבנייה של הקבלן וכך מתקבל אישור הבנק להלוואה וללווי הפרויקט, עובדה הנותנת ביטחון גם לדיירי הבניין הישנים.

תמ"א 38/2 דומה במהותה לפינוי – בינוי (הליך בו בעלים של בניין מפנים את הבניין הקיים ומקימים במקומו בניין חדש), אולם לתמ"א 38/2 יתרונות על פינוי בינוי בכך שאין צורך בהכרזה על אזור כאזור פינוי בינוי ובנוסף הדיירים מקבלים מספר קטן הרבה יותר של דיירים חדשים (רק 2-3 קומות)

יתרון נוסף הינו זמן ההליך – כשנה בתמ"א 38/2 לעומת כחמש בפינוי בינוי. כמו כן, את תמ"א 38/2 ניתן להחיל גם על פרויקטים קטנים (בין 18-25 יח"ד) בשונה מפינוי בינוי שלעיתים כולל מאות יח"ד. יתרון נוסף הוא הטבות מס והטבות תכנוניות שניתן בתמ"א 38/2 לפרויקטים גם אם לא עומדים בתנאי הסף של פינוי בינוי.

עו"ד אלי דורון, שותף ומייסד במשרדנו רואה את השינוי הניכר שעשתה תמ"א 38/2 "אנו רואים שבעלי דירות מצד אחד, ויזמים וקבלנים מהצד השני מעדיפים לפעול במסגרת תמ"א 38/2 ולא במסגרת פינוי בינוי. משרדינו שמייצג לעיתים בעלי דירות ולעיתים יזמים/ קבלנים מרגיש בשינוי החיובי שיצרה תמ"א 38/2 ובזכותה נחתמות כיום עסקאות רבות יותר, באופן משמעותי מבעבר. חשוב לזכור, כי פרויקט בסדר גודל כזה, מחייב ליווי משפטי צמוד וייעוץ משפטי על ידי עורך דין נדלן בעל ניסיון בדיני מקרקעין החל משלב המו"מ ולאורך כל הפרויקט עד לסיומו המוצלח. לצערי, עלי להודות שמידי פעם מגיעים למשרדינו בעלי דירות, ולעיתים אף קבלנים, שהתחילו בפרויקט ללא ליווי משפטי כלל ונקלעו בשל כך לסיבוכים שהיה אפשר למנוע אותם כגון: שוני בין הבטחות הקבלן למה שבעלי הדירות קיבלו בפועל וכו'. ולכן אני ממליץ בחום לבצע פרויקט כזה רק דרך משרד המתמחה בכך וביצע פרויקטים כאלה בעבר".