תמ"א 38/2

תכנית תמ"א 38/2 אושרה בחודש 02/2010 לפיה קיימת אפשרות להריסת המבנה הקיים, העומד בתנאי תמ"א 38 הרגילים (שנדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה) ובניית מבנה חדש במקומו. לפי תוכנית זו הקבלן יוכל להרוס ולבנות מבנה אחר תחת הבניין שהרס – מה שנראה דומה יותר לתוכנית פינוי בינוי אבל עם שוני מהותי ביותר.

במסגרת התיקון הקבלן כאמור איננו רק מעבה יסודות ומחזק מבנה אלא ממש מתחייב להקים בניין חדש כזה שתלוי במבנה העירוני. למעשה זהו שילוב בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי – הכלאה תכנונית שלה יתרונות וחסרונות כאחד. חשוב שנדע להכיר ולהבחין בשוני בין העסקאות שלכך יש משמעות וחבות כספית המוטלת על 2 הצדדים המתקשים בעיסקה מעין זו.

רקע לתיקון:
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים. לפי בעסקאות אלה ניתן פטור לדממס שבח לדיירים המתקשרים בעסקאות אלו ממטרה ציבורית לעודד שיפוץ וחיזוק מבנים. לשם כך, וכתמריץ חיובי נקבעו כללים בחוק לרבות מפטור מתשלומי מס שבח הקשורים בעסקאות מעין אלו. למעשה, לא רואים בדיירים ככאלה המוכרים זכויות בניה לקבלן, והתמורה של הקבלן כנגד אותם אחוזי בניה היא חיזוק המבנה ויסודותיו(ברור כי כל תמורה אחרת תחוייב במס). ללא התמרוץ הנ"ל עיסקאות מעין אלה לא היו כדאיות לא לדיירים ולא לקבלן והמטרה או האינטרס הציבורי לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה לא היו מגיעים לידי ביטוי.

אולם, לאחר בדיקות המבנים נוכחו לדעת, כי בניינים רבים שחוזקו לפי תכנית זו לא עמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, מה שהוליד את התיקון לתמ"א 38 קרי תמ"א 38/2. לתיקון מספר יתרונות וחסרונות, שיש להביא בחשבון בטרם ממהרים לחתום על הסכם עם קבלן. על פניו התנאים הדברים נראים די קוסמים ובשורה התחתונה נדמית בעיניי הדייר, הדירה החדשה אל מול הדירה הישנה כעיסקה טובה ואכן ישנן יתרונות לא מעטים אם כי בצידן חסרונות שיש להביא בחשבון או לצמצמן כמה שניתן, ואל לדיירים למהר ולחתום על הסכם מבלי לבדוק את כל היבטי התכנון לבניה החדשה. נציין, כי בעצם התיקון וההכלאה, שנוצרה (בין תמ"א 38 ופינוי בינוי) נדמה כי עיסקאות תמ"א 38/2 דומות יותר לעיסקאות קומבינציה רגילות, שעליהן לא חל פטור גורף ממס שבח, אלא אפשרות לניצול פטורים קיימים לפי מס שבח פטור מהיטל השבחה ניתן בגין תמ"א 38 אך האם יתקיים במלואו גם במקרה של 38/2?

היטל השבחה
פטור על השבחת המקרקעין עקב השימוש והניצול של אותם זכויות בניה ניתנו, אם כי לתקופה מוגבלת הקבועה בהוראת שעה ולפי קריטריונים ורשימת ישובים הנזכרים בתוספת לתקנות חוק התכנון והבניה. בהתחשב ברצון להסיר חסמים תוקנה הצעת חוק (מחודש 03/2012) שמטרתה לתקן את התוספת השלישית לחוק תכנון והבניה (סע' 19), להרחיב את הפטור הקיים (להוסיף או לגרוע לפי שקול דעת שר הפנים) לגבי מי מהישובים או מי מהאיזורים שיוכלו להינות מפטור זה לפי רשימה שתתעדכן מדי פעם. דוגמאות לפטור: פטור מהיטל השבחה באזורי הפריפריה באזורי הביקוש תינתן הנחה משמעותי בגובה של כ-90%. פטור ממס שבח ומס רכישה, אם כי יזמים ישאו בהוצאות מס רכישה בשיעור של 5%.

מס שבח:
יצויין כי היתה התנגדות מצד רשויות המס לעניין הפטור ממס, עם זאת קבע המחוקק לטובת האינטרס הציבורי בתיקון מס' 74 לחוק מיסוי מקרקעין, כי במסגרת עיסקה של תמ"א 38/2 כן יחול הפטור ממס שבח ועד לגובה שווי הזכויות לבניה במסגרת התכנית אם כי בקיום 2 התנאים המצטברים הבאים שנקבעו(סעיף 49לג'):

1. ניתנה דירה חלופית לדייר ו"באיזור מוטב" כהגדרתו בחוק 2 דירות חלופיות בהן מתקיימים התנאים שלהלן:
*שטח הדירה /או השטח המצטבר של הדירות אינו עולה על שטח דירת מגורים הנמכרת, כשמאושרת תוספת של 25 מ"ר.
*שווי הדירה או שווים המצטבר של הדירות אינו עולה על 1.600.000 ₪ או על שוויה של דירת מגורים הנמכרת ללא זכויות בניה נוספים (הגבוה מבינהם) סכום זה גם עתיד להשתנות לפי שינויים בסעיף 49ז (א)(2).
*בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה , בנייתו מחדש, ולכיסוי הוצאות כרוכות לפי קביעתו של מנהל מס השבח.

2. בוצעה הקמתו של מבנה שנהרס בהתאם להוראות תמ"א 38/2 (תכנית חיזוק בדרך של הריסה)
* תמורה בעד מכירה שאיננה נובעת משווי זכויות הבניה כאמור לעיל תבחן כדמי מכר של זכות אחר במקרקעין ובהתאם ייוחסו ניכויים ותוספות.
* פטור יחול לגבי מכירת הזכויות במסגרת תמ"א 38/2 ובלבד ששיעור הזכות של המוכר בדירה  החדשה לא יפחת משיעור הזכות שהיתה לו בדירת המגורים שנמכרה.
* דירה שהועברה לקרוב (העברה בפטור ממס) במהלך 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות , אזי לא יחול פטור נוסף במכירתה לפי סעיף זה.

ומהו "איזור מוטב"?
א. איזור הנמצא בנגב או בגליל.
ב. איזור שנקבע לגביו סיווג רמה סוציו אקונומית (רמה 1-6 לפי פרסומי הלשכה לסטטיסטיקה).
ג. רשימת ישובים /איזורים שיפורסמו מעת לעת הנכללים בהגדרת אזור מוטב.

לסיכום הדברים...
מכלול הדברים כפי שפורטו לעיל הינם פרוטות ועל קצה המזלג בלבד. הבנת היקף העיסקה, בדיקתה ניסוחה ויישומה אינם פשוטים כלל וכלל. עוד וכפי שנראה הפטור ממס שבח איננו נתון באופן אוטומטי, כי אם תלוי במשתנים לא מעטים לרבות כאלה תכנוניים הכוללים היבטים רבים, שעליהם בהחלט יש ליתן את הדעת. עיסקאות מעין אלה הינן מורכבות ומסובכות מטבען וחשוב ביותר שיתלווה להן גורם משפטי ומקצועי בתחום המקרקעין והמיסוי כגון עורך דין נדלן למען תהיה התקשרות מושכלת, ובטוחה עד כמה שניתן.

משרדנו מעסיק את מיטב המומחים בתחום המיסוי והנדלן גם יחד וישמח להעניק ייעוץ משפטי וליווי מלא בכל שלבי העיסקה מראשיתה ועד סיומה.