סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף

למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הנובע מחוק המקרקעין

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") הינו בגדר חקיקה משלימה ונועד להקל על יישומה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").

מטרתו העיקרית היא הורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף בנכס שהוא בית משותף, כאשר העבודה ברכוש המשותף נעשית על פי היתר תמ"א 38. סעיף 5 לחוק החיזוק קובע את סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין (להלן: "המפקח") לאשר ביצוע של עבודה על פי תביעה של בעלי דירות בבית משותף אשר בבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. ברם, הסעיף שותק לגבי סמכותו של המפקח להכריע בסוגיות קנייניות הנובעות מביצוע של עבודה ברכוש המשותף לפי תמ"א 38.

פסק דין ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ואח'

במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ואח') נדון ערעורם של בעלי דירות בבית משותף על החלטת בית המשפט המחוזי הקובעת כי למפקח סמכות עניינית וייחודית לדון בזכויות ובחובות של בעלי הדירות לפי חוק החיזוק ובכלל זאת גם בזכויותיהם הקנייניות.

המשיבים הגישו בקשה למתן היתר בניה בהתאם להוראות תמ"א 38 במסגרתו ביקשו להוסיף שלוש דירות על גג הבניין ושש חניות בחזיתו. המשיבים התקשרו בהסכם עם יזם שהוא גם אביו של אחד המשיבים ולפיו בתמורה לעבודות השיפוץ בבניין תימסר לקבלן הבעלות בשלושת הדירות שייבנו, כל החניות שיוספו וכל מה שייבנה בשטחי הרכוש המשותף. המערערים הגישו התנגדות למתן היתר בנייה אולם הועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את ההתנגדות. המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו תוקנה להם בעלות בשליש בלתי מסויים בכל שייבנה בשטחים הצמודים ובזכויות הבנייה וכי המשיבים אינם רשאים לעשות בהן שימוש ללא הסכמתם המפורשת של המערערים. בנוסף טענו המערערים כי המפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.

בית המשפט המחוזי פסק כי פרשנות נכונה של חוק החיזוק לאור מטרתו ותכליתו היא להקנות למפקח את הסמכות הייחודית והבלעדית לדון בכל הסוגיות הקשורות באופן ביצוע עבודות החיזוק לרבות בשאלה האם הן תבוצענה על ידי בעלי הדירות או על ידי יזם חיצוני וכמו כן על ההשלכות הקנייניות הנגזרות מכך. המערערים עתרו לבית המשפט העליון וטענו כי הפרשנות אותה הציע בית המשפט קמא לחוק החיזוק מאפשרת לשלול את זכויותיהם הקנייניות של בעלי מקרקעין בדירותיהם, בהצמדות לדירות, וברכוש המשותף. לטענתם סמכות המפקח "לאשר את העבודה" כאמור בסעיף 5א לחוק החיזוק אינה כוללת בתוכה את הסמכות לפסוק גם בטענות קנייניות, סמכות המוקנית לבית המשפט המחוזי בלבד. המשיבים סמכו ידיהם על פסק דינו של בית המשפט קמא, וטענו כי ממילא סעיף 5(ב) לחוק החיזוק מסמיך את המפקח לדון בשאלות קנייניות.

פסיקת בית המשפט

בית המשפט העליון קיבל את עמדת המשיבים ודחה את הערעור. נקבע כי מלשונו של חוק החיזוק לא ניתן להכריע בשאלה האם למפקח סמכות (בין אם ייחודית או מקבילה) להורות כי הדירות החדשות שייבנו יהיו בבעלותו של צד שלישי שאינו בעל דירה בבית המשותף, לכאורה בניגוד להוראת סעיף 5(ד) לחוק החיזוק. ברם, סמכותו העניינית של המפקח להכריע בסכסוכים קבועה בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, וסמכותו הייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק קבועה בהוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין.

בית המשפט קיבל את טענת המשיבים לפיה מלשון הוראת סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין עולה כי כאשר המחוקק היה מעוניין להקנות למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט המחוזי הרי שהוא עשה כן בצורה מפורשת. מכאן הסיק בית המשפט כי המחוקק הקנה בצורה מפורשת סמכות ייחודית למפקח לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. לכאורה סמכות זו חלה גם על סכסוכים בדבר בעלות על הדירות החדשות שתיבנינה. חיזוק נוסף למסקנה זו ניתן למצוא בתכליתו של חוק החיזוק. מטרתו של החוק היא עידודם של בעלי דירות לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38, בין היתר בדרך של הפחתת הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף והעברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכותו של המפקח. מטרה זו נועדה להקל על ניצול זכויות בנייה, זאת בשים לב לצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים ושיפור עמידותם מפני רעידות אדמה.

לסיכום: נקבע כי סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק. ומשתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה הרי שהמפקח מוסמך לדון בה.