מאת:


למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הנובע מחוק המקרקעין

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") הינו בגדר חקיקה משלימה ונועד להקל על יישומה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").

 

מטרתו העיקרית היא הורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף בנכס שהוא בית משותף, כאשר העבודה ברכוש המשותף נעשית על פי היתר תמ"א 38. סעיף 5 לחוק החיזוק קובע את סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין (להלן: "המפקח") לאשר ביצוע של עבודה על פי תביעה של בעלי דירות בבית משותף אשר בבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. ברם, הסעיף שותק לגבי סמכותו של המפקח להכריע בסוגיות קנייניות הנובעות מביצוע של עבודה ברכוש המשותף לפי תמ"א 38.

 

פסק דין ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ואח'

במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ואח') נדון ערעורם של בעלי דירות בבית משותף על החלטת בית המשפט המחוזי הקובעת כי למפקח סמכות עניינית וייחודית לדון בזכויות ובחובות של בעלי הדירות לפי חוק החיזוק ובכלל זאת גם בזכויותיהם הקנייניות.

 

המשיבים הגישו בקשה למתן היתר בניה בהתאם להוראות תמ"א 38 במסגרתו ביקשו להוסיף שלוש דירות על גג הבניין ושש חניות בחזיתו. המשיבים התקשרו בהסכם עם יזם שהוא גם אביו של אחד המשיבים ולפיו בתמורה לעבודות השיפוץ בבניין תימסר לקבלן הבעלות בשלושת הדירות שייבנו, כל החניות שיוספו וכל מה שייבנה בשטחי הרכוש המשותף. המערערים הגישו התנגדות למתן היתר בנייה אולם הועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את ההתנגדות. המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו תוקנה להם בעלות בשליש בלתי מסויים בכל שייבנה בשטחים הצמודים ובזכויות הבנייה וכי המשיבים אינם רשאים לעשות בהן שימוש ללא הסכמתם המפורשת של המערערים. בנוסף טענו המערערים כי המפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.

 

בית המשפט המחוזי פסק כי פרשנות נכונה של חוק החיזוק לאור מטרתו ותכליתו היא להקנות למפקח את הסמכות הייחודית והבלעדית לדון בכל הסוגיות הקשורות באופן ביצוע עבודות החיזוק לרבות בשאלה האם הן תבוצענה על ידי בעלי הדירות או על ידי יזם חיצוני וכמו כן על ההשלכות הקנייניות הנגזרות מכך. המערערים עתרו לבית המשפט העליון וטענו כי הפרשנות אותה הציע בית המשפט קמא לחוק החיזוק מאפשרת לשלול את זכויותיהם הקנייניות של בעלי מקרקעין בדירותיהם, בהצמדות לדירות, וברכוש המשותף. לטענתם סמכות המפקח "לאשר את העבודה" כאמור בסעיף 5א לחוק החיזוק אינה כוללת בתוכה את הסמכות לפסוק גם בטענות קנייניות, סמכות המוקנית לבית המשפט המחוזי בלבד. המשיבים סמכו ידיהם על פסק דינו של בית המשפט קמא, וטענו כי ממילא סעיף 5(ב) לחוק החיזוק מסמיך את המפקח לדון בשאלות קנייניות.

 

פסיקת בית המשפט

בית המשפט העליון קיבל את עמדת המשיבים ודחה את הערעור. נקבע כי מלשונו של חוק החיזוק לא ניתן להכריע בשאלה האם למפקח סמכות (בין אם ייחודית או מקבילה) להורות כי הדירות החדשות שייבנו יהיו בבעלותו של צד שלישי שאינו בעל דירה בבית המשותף, לכאורה בניגוד להוראת סעיף 5(ד) לחוק החיזוק. ברם, סמכותו העניינית של המפקח להכריע בסכסוכים קבועה בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, וסמכותו הייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק קבועה בהוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין.

 

בית המשפט קיבל את טענת המשיבים לפיה מלשון הוראת סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין עולה כי כאשר המחוקק היה מעוניין להקנות למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט המחוזי הרי שהוא עשה כן בצורה מפורשת. מכאן הסיק בית המשפט כי המחוקק הקנה בצורה מפורשת סמכות ייחודית למפקח לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. לכאורה סמכות זו חלה גם על סכסוכים בדבר בעלות על הדירות החדשות שתיבנינה. חיזוק נוסף למסקנה זו ניתן למצוא בתכליתו של חוק החיזוק. מטרתו של החוק היא עידודם של בעלי דירות לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38, בין היתר בדרך של הפחתת הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף והעברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכותו של המפקח. מטרה זו נועדה להקל על ניצול זכויות בנייה, זאת בשים לב לצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים ושיפור עמידותם מפני רעידות אדמה.

 

לסיכום: נקבע כי סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק. ומשתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה הרי שהמפקח מוסמך לדון בה.

סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

רכישת דירה בזמן קורונה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); לידור עמר, משפטן

נגיף הקורונה (COVID-19) הגיח אל עולמנו בתחילת שנת 2020 והביא עמו סט של כללים חדשים בעולם כולו ובעולם הנדל"ן בפרט - מדריך זה, מטרתו להתוות את עשרת הדיברות למעוניין ברכישת דירה בתקופת משבר הקורונה.

רכישת / מכירת דירה בימי הקורונה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

משרדנו יודע להיכנס במהירות לפרטי העסקה, לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות לטובת הבטחת השלמת עסקה ברורה חלקה ונקייה ובנוסף לייעץ לך, הרוכש או המוכר, בכל הקשור לשיקולי המס.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם