25/11/2025
פנייה קלה ומהירה
אל תחכו - פנו אלינו עוד היום!
התקשרו ל- 054-4251054 או השאירו פרטים, ונעניק לכם ייעוץ ראשוני ללא התחייבות כדי להתחיל לפעול נכון כבר עכשיו.
מכירת דירת ירושה ברומניה – מדריך משפטי מקוצר ליורשים ישראלים
מכירת נכס ירושה ברומניה: הסדרת ירושה, בדיקות נאותות, מסים, טאבו, זכויות קדימה וליווי מקצועי לעסקאות נדל"ן ליורשים ישראלים.
מה באמת נדרש כדי למכור דירת ירושה ברומניה — ואיפה רוב היורשים נופלים?
כיצד מסדירים בעלות, מטפלים בזכויות קדימה, מבצעים בדיקות טאבו ומונעים ביטול עסקה יקרה ברגע האחרון?
ולמה מוכרים ישראלים חייבים ליווי משפטי מקומי כדי לא להיתקע מול נוטריון, רשויות ומסים?
I. למה מכירת נכס ירושה ברומניה מורכבת יותר?
מכירת נכס ברומניה דורשת אימות נוטריוני שבלעדיו העסקה אינה תקפה. כאשר הנכס הגיע בירושה, המורכבות גדלה בשל צורך בהסדרת עיזבון, בדיקת חובות, בעלות משותפת ומסמכים חסרים. הנוטריון בודק פורמליות בלבד, אך אינו מגן על המוכר ואינו מבצע בדיקות עומק כגון שעבודים, זכויות צד ג’, או סיכוני ליטיגציה.
לכן ליווי משפטי של עו"ד מקומי (ולא רק נוטריון) חיוני לביצוע Due Diligence, איתור סיכונים והגנה על זכויות המוכר.
משרדנו, בעל סניף ברומניה, משלב ידע בינלאומי ומשפט מקומי לטיפול בעסקאות ירושה ומכירה מורכבות.
II. הסדרת הירושה (Succesiunea): תנאי חובה למכירה
לא ניתן למכור נכס ירושה לפני קבלת תעודת יורש (Certificat de Moștenitor).
הירושה מטופלת אצל נוטריון לפי מקום מגורי המנוח, ואם לא גר ברומניה, לפי מיקום הנכס.
מסמכים חיוניים לפתיחת הירושה:
-
תעודת פטירה
-
מסמכי מעמד אישי
-
מסמכי בעלות
-
צוואה אם קיימת
מורכבויות נפוצות:
-
ריבוי יורשים (Coproprietari)
-
מחלוקות בין יורשים.
-
צורך בחלוקת עיזבון (Partaj)
-
השלכות פיסקליות והצורך לעמוד במועד הקבוע בחוק, 6 חודשים בלבד לקבלת ירושה או ויתור עליה.
אי־עמידה במועד עלולה ליצור "ירושה פנויה" ולעכב או לסכן את המכירה.
III. המסמכים המנדטוריים למכירת נכס ירושה
המוכר חייב להציג לנוטריון:
מסמכי בעלות וזיהוי:
אי התאמה קדסטרלית עלולה לעצור את המכירה , לכן חובה לתקן מראש.
מסמכים פיסקליים:
IV. בדיקות נאותות (Due Diligence): מניעת סיכונים וביטולי עסקאות
בדיקת נסח טאבו חיונית לאיתור:
-
משכנתאות (Ipoteci)
-
זכויות שימוש / מעבר
-
עיקולים (Sechestru)
-
איסורי מכירה
סיכון מרכזי: זכות הקדימה (Preempțiune)
הפרת זכות קדימה עלולה לייצר ביטול חוזה ופיצויים כבדים.
מי עשוי להיות בעל זכות קדימה?
עו"ד מנהל הליך הודעה פורמלי ומונע ביטולי מכירה.
V. ההסכם המוקדם (Antecontract): שכבת ההגנה של המוכר
מאחר שהחוזה הסופי נחתם רק אצל נוטריון, ההסכם המוקדם הוא הכלי המגדיר:
-
תנאים מתלים
-
מועדי תשלום
-
גובה פיקדון
-
מנגנון חילוט במקרה הפרה
ניסוח לקוי של הסכם מוקדם מסכן את המוכר ומקשה על גביית פיצוי.
VI. הנוטריון ברומניה: מה כן ומה לא
הנוטריון:
✔ מאמת מסמכים
✔ גובה מסים
✔ מוודא פורמליות
אבל לא מבצע בדיקות נאותות, לא מגן על המוכר ולא מנהל ליטיגציה.
עורך הדין מנתח מסמכים, מטפל בקדסטר, מנהל סיכוני זכות קדימה ומתאם את כל ההליך מול הנוטריון.
VII. מסים ברומניה במכירת נכס ירושה
המס העיקרי הוא מס העברת מקרקעין (IVTPPP) - מחושב לפי:
לכן לעיתים המוכר משלם מס גבוה מהצפוי.
עלויות נוספות:
-
שכר טרחת נוטריון
-
אגרת טאבו
קיימות יוזמות פטור ליורשים - חובה לבדוק בכל תיק באופן פרטני.
VIII. יתרון משרד דורון טיקוצקי – סניף רומניה
✔ ליווי מלא - ירושה + בדיקות נאותות + מכירה
✔ טיפול בקדסטר, טאבו, נוטריונים ורשויות מס
✔ ניהול זכות קדימה
✔ הכנת הסכמים מוקדמים
✔ ייצוג משפטי בליטיגציה במידת הצורך
✔ הפחתת סיכונים והבטחת ביטחון עסקי מלא למוכר
משרדנו מעניק ליווי משפטי מלא למכירת נכסי ירושה ברומניה, משלבי הסדרת העיזבון ועד רישום זכויות בטאבו. בזכות הסניף הפעיל שלנו ברומניה וניסיון בינלאומי עשיר, אנו מטפלים בבדיקות נאותות, מיסוי, ניהול סיכונים ותיאום מול נוטריונים ורשויות, ומבטיחים ללקוחותינו בישראל ובאירופה עסקה בטוחה, יעילה ומדויקת ללא הפתעות.
חיפוש 
סגור 
