10/8/2025
ייצוג יזמי נדל”ן ברומניה – ליווי משפטי משולב לישראלים
האם נדל”ן ברומניה הוא ההזדמנות הבאה שלכם להשקעה רווחית? איך מוודאים שהפרויקט ינוהל באופן חוקי ובטוח משני צדי הים? ליווי משפטי כפול – המפתח להצלחה בעולם הנדל”ן הבינלאומי.
ישראלים רבים מגלים בשנים האחרונות עניין גובר בשוק הנדל”ן הרומני. רומניה, מדינת האיחוד האירופי, מציעה שילוב אטרקטיבי של מחירי נכסים נמוכים בהרבה מישראל יחד עם תשואות גבוהות משמעותית על ההשקעה – יתרון עצום בפני עצמו . מעבר לכך, בין ישראל לרומניה קיים הסכם כפל מס המגן על משקיעים ישראלים ומונע מיסוי כפול של רווחי הנדל”ן. רומניה נהנית מכלכלה צומחת (התמ”ג גדל בכ-4.5% בשנת 2022, מעל לממוצע האיחוד האירופי) , ואוכלוסייה של למעלה מ-20 מיליון איש היוצרת ביקוש יציב לנכסים . גורמים אלה, לצד שיטת מיסוי ידידותית למשקיע הזר, הופכים את הנדל”ן הרומני להזדמנות קורצת עבור יזמים ישראלים המחפשים שווקים חדשי. עם זאת, השקעה ויזמות נדל”ן במדינה זרה כרוכות במורכבות משפטית ומיסויית שחשוב להכיר מראש. במאמר זה נבאר מדוע נחוץ ליווי משפטי כפול בישראל וברומניה, אילו אתגרים משפטיים ומיסויים עומדים בפני היזם הישראלי ברומניה, וכיצד שילוב מומחיות מקומית ובינלאומית תחת קורת גג אחת מאפשר ליווי אפקטיבי ובטוח לאורך כל הפרויקט – מהתכנון ועד להשלמה. לסיום נסביר כיצד משרדנו, בעל נוכחות של למעלה מ-15 שנה ברומניה, מעניק שירות “One Stop Shop” משפטי ומיסויי ליזמי נדל”ן ישראלים, ונזמין אתכם לפנות לייעוץ מקצועי שימקסם את סיכויי ההצלחה שלכם.
שוק הנדל”ן ברומניה – הזדמנויות ליזמים ישראלים
שוק הנדל”ן הרומני מציג בשנים האחרונות תנופה והתאוששות, ונהנה מיציבות יחסית וצמיחה כלכלית מרשימה . מחירי הנכסים ברומניה נמוכים באופן ניכר ממחירי הנדל”ן בישראל, בעוד שהתשואות על השכרה ומכירה גבוהות יותר בצורה משמעותית. פירוש הדבר שיזם ישראלי יכול לרכוש קרקע או נכס ברומניה בהשקעה ראשונית נמוכה יחסית, וליהנות מפוטנציאל רווח גבוה יותר מהמקובל בשוק הישראלי. בנוסף, רומניה מציעה שוק גדול וביקוש פנימי מוצק – אוכלוסייתה מונה מעל 20 מיליון תושבים, מה שמבטיח צורך מתמשך בדיור, בפיתוח ובנדל”ן מסחרי. גם היותה חלק מהאיחוד האירופי מעניקה יציבות רגולטורית ומשפטית מסוימת, ומנגנוני הגנה על משקיעים זרים.
סיבה מרכזית נוספת לכך שישראלים רבים פונים לרומניה היא ההטבות המיסוייות והסכמי המס בין המדינות. ההסכם למניעת כפל מס בין ישראל לרומניה מבטיח שמשקיע ישראלי שישלם מס על רווחיו ברומניה לא יחויב בתשלום כפול גם בישראל . כך, הרווחים מהפרויקט נהנים ממס אחת בלבד (בכפוף להשלמות בהתאם לפערי שיעורי המס). למעשה, רומניה ידועה כמדינה בעלת מיסוי חברות קבוע נמוך (16% מס חברות בלבד) , בהשוואה לשיעורי המס בישראל. שיטת מס זו, בצירוף תמריצים שונים של הממשלה הרומנית (כגון פטור ממס על רווחים שמושקעים מחדש) , יוצרת סביבת השקעה ידידותית המעודדת יזמים זרים.
לבסוף, יש לציין כי בניגוד לישראל, ברומניה אין מס רכישה (stamp duty) על עסקאות נדל”ן המבוצעות דרך חברות – העסקה כפופה רק לתשלום אגרת נוטריון ואגרת רישום בספרי המקרקעין (כ-0.5% משווי העסקה). היעדר מס רכישה משמעותו חיסכון בעלויות העסקה ויכולת להפנות משאבים נוספים לטובת הפרויקט עצמו. מכלול היתרונות הללו – עלויות נמוכות, תשואות גבוהות, שוק צומח ומיסוי נוח – מסביר את הנהירה של יזמי נדל”ן ישראלים לחפש הזדמנויות ברומניה.
הצורך בייצוג משפטי כפול: ישראלי ורומני
ניהול פרויקט נדל”ן ברומניה דורש התמצאות בשתי מערכות משפט שונות בתכלית – הישראלית והרומנית. יזם ישראלי הפועל בזירה הרומנית זקוק לליווי של עורך דין מקומי ברומניה הבקיא בחוק הרומני, לצד עורך דין בישראל המכיר את צרכיו של היזם הישראלי ואת ההשלכות המשפטיות בישראל. לכל אחת מן המערכות חוקים, נהלים ומונחים משלה, ושיתוף פעולה בין יועצים משפטיים משני צדי הים חיוני למניעת כשלים ואי-הבנות.
מערכת המשפט הרומנית מבוססת בעיקרה על המשפט האזרחי הקונטיננטלי, בעוד שהמשפט הישראלי הוא תמהיל ייחודי של מקורות עות’מאניים, מנדטוריים ומשפט מודרני . הבדלים אלה יוצרים פערים בתפיסה ובפרקטיקה: למשל, מושגי יסוד במקרקעין ברומניה אינם זהים לאלו שבישראל. כך, ברומניה קיימת “זכות שטחיות” (Superficies) המאפשרת לאדם לבנות על מקרקעין של אחר – מושג שאין לו מקבילה ישירה במשפט הישראלי . גם זכויות כמו זכות זיכיון על קרקעות מדינה והסדרי חכירה ארוכי-טווח שונות במהותן בין המדינות. ללא ייעוץ משפטי רומני צמוד, יתקשה היזם הישראלי להבין ניואנסים כאלה ולוודא שהעסקה בנויה כחוק בתוך המסגרת המקומית.
בד-בבד, חשוב לא פחות הוא הייעוץ המשפטי הישראלי. היזם זקוק לעו”ד בארץ שידאג לאינטרסים שלו מהצד הישראלי – בין אם בעריכת חוזים בין בעלי מניות ישראלים, ובין אם בייעוץ לגבי השקעות, דיווחים לרשויות בישראל (כגון דיווח לבנק ישראל על החזקת נכסים בחו”ל) ותכנון מס ישראלי נכון. עורך דין ישראלי המלווה את הפרויקט יכול גם לתרגם ליזם את הדרישות וההתפתחויות המשפטיות ברומניה בשפתו, לגשר על פערי התרבות העסקית, ולהבטיח שזכויותיו האישיות והמסחריות של היזם מוגנות לפי הדין הישראלי (למשל, בהיבטי ערבויות אישיות או התחייבויות שנטל בישראל לצורך המימון).
ליווי משפטי כפול מבטיח שכל היבט של הפרויקט מקבל כיסוי: עו”ד רומני מטפל בעניינים המקומיים ברומניה (רישום חברה, רכישת קרקע, קבלת היתרים, ניסוח חוזים רומניים וכו’), ועו”ד ישראלי מפקח ומייעץ מנקודת המבט של היזם הישראלי והדין הישראלי. שילוב זה יוצר סינרגיה שבה שני היועצים פועלים בתיאום כדי לקדם את האינטרס של הלקוח תוך עמידה בכללי שתי המדינות . למעשה, רק באמצעות ייצוג משפטי כפול ניתן להבטיח שהעסקה תתנהל בהתאם הן לחוק הרומני והן לחוק הישראלי – תנאי קריטי להצלחה חלקה של הפרויקט.
מורכבויות משפטיות ורגולטוריות ברומניה
לצד הפוטנציאל, יש לזכור שפעילות נדל”נית ברומניה מציבה בפני היזם הישראלי שורה של אתגרים משפטיים ובירוקרטיים. מערכת החוק הרומנית שונה, השפה שונה, והפרוצדורות עשויות להיות מורכבות. להלן כמה מהתחומים המרכזיים הדורשים תשומת לב מיוחדת:
- בדיקת ורישום זכויות בקרקע (טאבו): לפני רכישת קרקע או נכס ברומניה, חיוני לבצע בדיקת נאותות יסודית של זכויות הקניין. יש לוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקי הרשום, שאין שעבודים, עיקולים או תביעות בעלות מצד שלישי על הנכס. ברומניה פועל מרשם מקרקעין (Land Book) בדומה ל”טאבו” הישראלי, ויש לרשום בו כל שינוי בבעלות. עד להשלמת פרויקט קדסטר ארצי, רישום הזכויות מקנה הגנה כלפי צדדים שלישיים אך אינו מחליף בחינה משפטית קפדנית . לא אחת התגלו ברומניה מקרי עבר של טענות לבעלות מצד יורשים או צדדים אחרים על קרקעות בעקבות הלאמות והפרטות היסטוריות – סיכון המחייב זהירות. משרד עורכי דין הבקיא both בדין הרומני ובדין הישראלי יוודא שהתמונה המשפטית שלמה וברורה טרם השקעה בנכס כלשהו. בנוסף, יש לבחון את מצב הנכס עצמו: ברומניה, השוכנת באזור מועד לרעידות אדמה, יש לוודא שהמבנה בנוי לפי תקני עמידות נדרשים או לתכנן חיזוק מבני במידת הצורך .
- היתרי בנייה ותכנון: קבלת היתר בנייה לפרויקט חדש ברומניה דורשת עמידה בדיני התכנון והבנייה המקומיים. לכל רשות מקומית ועדות תכנון משלה ונהלים להגשת תוכניות, בדומה לוועדות התכנון בישראל, אך הדרישות הספציפיות עשויות להיות שונות. יש לוודא שהקרקע מיועדת לשימוש המבוקש (מגורים, מסחר, תעשייה וכו’) ולפעול לשינוי ייעוד אם לא. ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר יכולים לקחת זמן ולא פעם מחייבים התאמות ותיקונים לתוכנית העסקית. חשוב לדעת שהחוק הרומני מצוי בעיצומן של רפורמות שנועדו לייעל ולפשט את הליכי התכנון – למשל, צפוי להיכנס לתוקף “קוד אורבניזם” חדש המעדכן את רגולציית התכנון. למרות זאת, נכון לשנת 2025 עדיין נדרשת סבלנות והיכרות מעמיקה עם הנהלים המקומיים כדי להשיג את כל האישורים בזמן. עורך דין מקומי, לצד אדריכל ומהנדס רומני, הם צוות חובה בליווי שלב התכנון והבנייה.
- חוזים והתקשרויות משפטיות: כל פרויקט נדל”ן טומן בחובו מגוון חוזים: רכישת הקרקע מהבעלים, התקשרות עם קבלני ביצוע וספקים, חוזי ייזום עם שותפים מקומיים, חוזי מימון עם בנקים, ועוד. עריכת חוזים ברומניה מחייבת מומחיות ייעודית, שכן החוזה צריך להיות מותאם לדין הרומני, מנוסח בשפה הרומנית (או לפחות תרגום נאמן), ולעיתים אף מאומת בנוכחות נוטריון כדי לקבל תוקף משפטי מלא. למשל, עסקת מכר מקרקעין ברומניה נחתמת בפני נוטריון ציבורי, אשר מאשר את זהות הצדדים ואת הסכמתם ומדווח על העסקה לרישום. גם הסכמי הלוואה, שעבודי מקרקעין (משכנתאות) ושאר מסמכים מהותיים דורשים אימות נוטריוני ורישום בפנקסים המתאימים. ניהול מו”מ חוזי ברומניה שונה אף הוא – נהוג להקפיד על פורמליות ולהסתמך על מסמכים רשמיים. עו”ד ישראלי לבדו, שאינו מורשה ברומניה, לא יוכל לנסח או לאשרר משפטית מסמך מקומי; מאידך, עו”ד רומני שאינו מבין את צורכי היזם הישראלי עלול לפספס היבטים חשובים עבור הלקוח. שילוב כוחות ביניהם יבטיח שחוזי הפרויקט יגנו על האינטרסים של היזם בכל זירה.
- עמידה ברגולציה מקומית: הרגולציה ברומניה בתחומי הנדל”ן מקיפה היבטים רבים: דיני מקרקעין, דיני חברות (במיוחד אם פועלים דרך חברה רומנית), דיני איכות סביבה, הגבלות שימור על מבנים היסטוריים, נהלי בטיחות ועוד. למשל, בתחום מקרקעי המדינה, ברומניה נהוגה שיטת זיכיון לחכירת קרקעות ציבוריות, בעוד שבישראל רוב הקרקעות מנוהלות בחכירה מול רשות מקרקעי ישראל . על היזם לוודא שהוא מציית לכל דרישות הרישוי והדיווח – החל מרישום חברה חדשה ברשם החברות הרומני, דרך פתיחת חשבון בנק מקומי בהתאם לכללי איסור הלבנת הון, ועד קבלת אישורים מיוחדים אם הפרויקט נהנה מתמריץ ממשלתי כלשהו. רגולציה חשובה נוספת היא בתחום ייעוד הקרקע: שינוי ייעוד או בקשה לחריגות בנייה יחייבו תהליך סטטוטורי ומעורבות יועצים מקומיים. רק מומחים המצויים ברגולציה הרומנית יוכלו לנווט דרך סבך החוקים והתקנות בביטחון.
- הסכמי מכר והשכרת נכסים: לאחר קידום ובניית הפרויקט, מגיע שלב מימוש הנכסים – בין אם במכירת דירות/יחידות למשקיעים וקונים פרטיים, ובין אם בהשכרת נכסים מניבים (כגון משרדים או דירות להשקעה). גם כאן נדרש ידע משפטי ספציפי: הסכמי מכר דירות ברומניה חייבים לעמוד בדרישות חוק המכר הרומני, כולל גילוי נאות של פרטי הנכס, רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין, והעברת בעלות פורמלית בנוכחות נוטריון. יש לשים לב להגנות על הרוכשים – כמו ערבויות חוק מכר (אם קיימות ברומניה דרישות דומות להבטחת כספי קונים, בדומה לחוק המכר הישראלי). במקביל, הסכמי השכירות כפופים לחוק הרומני להגנת הדייר, שלמשל קובע מנגנונים לפינוי שוכר המפר חוזה ואפשרות להצמדה למדד או עדכון דמי שכירות בתקופות ארוכות. פרט מעניין הוא שכדי להבטיח את זכויות השוכר במקרה שהנכס נמכר לצד שלישי, מומלץ מאוד לרשום את חוזה השכירות בפנקס המקרקעין – אמנם החוק אינו מחייב זאת תמיד, אך רישום כזה מקנה להסכם תוקף גם כלפי בעלים חדשים של הנכס . בדרך כלל השוכר הוא שנושא בתשלום האגרה הסמלית לרישום, אך זוהי דוגמה לאופן שבו פרקטיקה משפטית שונה עשויה להפתיע יזם שאינו בקיא בדין המקומי. בכל הנוגע הן למכירת יחידות והן להשכרתן, עו”ד רומני יטפל בעריכת ההסכמים והשלמתם על פי דין, בעוד שעו”ד ישראלי יוודא שההכנסות וההתחייבויות הנובעות מהם משתלבות בתכנון העסקי והמיסוי של היזם בארץ.
כאמור, הרשימה לעיל היא רק טעימה מהמורכבות המשפטית הכרוכה ביזמות נדל”ן ברומניה. האתגר הוא רוחבי – החל משלב טרום הרכישה ועד ניהול הנכס – ולכן ליזם הזר אין את הפריבילגיה לוותר על ייעוץ משפטי מקצועי בכל צומת. ליווי משפטי נכון יחסוך ליזם טעויות יקרות, עיכובים ותסבוכות משפטיות שעלולות לצוץ בהיעדר הדרכה מתאימה.
תכנון מס בינלאומי – המפתח לפרויקט משתלם
מעבר להיבטים המשפטיים הטהורים, פרויקט נדל”ן בינלאומי מחייב תשומת לב מיוחדת גם לצד המיסוי. כל החלטה עסקית – איך להחזיק בנכס, כיצד לממן את הפרויקט, מתי ואיך למכור – טומנת בחובה השלכות מס בשתי מדינות לפחות. תכנון מס מיטבי יכול לעשות את ההבדל בין פרויקט רווחי לכושל, ולכן שילוב יועצי מס ומשפט המתמחים במיסוי בינלאומי הוא חיוני כבר מתחילת הדרך.
בחירת מבנה ההתאגדות: אחד השיקולים הראשונים הוא האם לפעול באמצעות חברה רומנית, חברה ישראלית, או שילוב של השתיים. ברומניה, מס החברות עומד על 16% אחידים – נמוך משיעור מס החברות בישראל – כך שלעיתים משתלם להקים חברה רומנית ייעודית שתישא בפרויקט. רווחי החברה הרומנית ימוסו ברומניה בשיעור זה, ואמנת המס עם ישראל תמנע כפל מס על אותם רווחים בעת העברתם לישראל . למשל, דיבידנד שתחלק החברה הרומנית לבעליה הישראלים עשוי להיות כפוף לניכוי מס במקור בשיעור מופחת כפי שנקבע באמנה (לרוב 5%-15% בהתאם לאחזקת המניות), ולאחר מכן ייתכן חיוב בישראל בהשלמה עד למס המקסימלי אך עם זיכוי על מה ששולם ברומניה. ללא תכנון נכון, עלול היזם למצוא עצמו משלם מס מלא בשתי המדינות – תרחיש שהאמנה כאמור נועדה למנוע, אך יש לוודא שמיישמים אותה נכונה.
מיסוי רווחי הון (“מס שבח”): יזם נדל”ן שימכור נכס ברומניה יצטרך לשלם מס על רווח ההון שם, ובמקביל ייתכן שגם בישראל תהיה חבות על הרווח (מאחר וישראל ממסה את תושביה על בסיס עולמי). ברומניה, רווחי הון ממקרקעין בידי חברה נחשבים חלק מהרווח החייב במס חברות (16%), ובידי יחיד זר חלים כללי מס מקומיים לרבות אפשרות לשיעור מס מוגבל בהתאם למשך ההחזקה . בישראל, “מס שבח” על מקרקעין בחו”ל יכול לחול בשיעור של 25%-30% (בדומה למס רווח הון), בכפוף לזיכוי על המס הזר. תכנון מס חכם ישקול מראש מהי הדרך המיטבית למבנה הבעלות: האם כדאי שהנכס ירשם על שם חברה (רומנית או ישראלית) כדי ליהנות משיעורי מס חברות ומנגנוני אמנה, או דווקא על שם יחידים בהתאם לאמנה. לעיתים, תכנון נכון יהיה למכור את הפרויקט כעסקת מניות של חברה במקום כמכר מקרקעין ישיר – מה שעשוי לחסוך בעלויות מס מסוימות, בכפוף להוראות האמנה ולדיני המס של שתי המדינות . כל החלטה כזו צריכה להתקבל בליווי מומחי מס הבקיאים בדין הרומני והישראלי, כדי למנוע “הפתעות” בדמות חיובי מס בלתי צפויים.
העברות כספים וחלוקת רווחים: סוגיה משמעותית נוספת היא רילוקציה של כספים בין המדינות. יזם ישראלי רוצה בסופו של יום להביא את הרווחים מרומניה חזרה לישראל, או להשתמש בהם כרצונו. לשם כך, יש לתכנן כיצד מועברים הכספים: כמשיכת דיבידנד, כהלוואת בעלים חוזרת, כמכירת מניות – לכל דרך יש השלכות מס ובירוקרטיה. למשל, משיכת דיבידנד מחברה רומנית תחייב, כאמור, ניכוי מס במקור ברומניה לפי האמנה, ואילו העברת כסף ישירה מחשבון בנק רומני לחשבון בישראל עשויה לעורר חובת דיווח לפי חוקי הפיקוח על מטבע זר בישראל. עוד נושא הוא מע”מ ומיסוי עקיף: בפרויקטי בנייה, ברומניה חל מע”מ (VAT) בשיעור סטנדרטי של 19% על מכירת נכסים חדשים, אולם לעיתים מתקיימים מסלולי הטבה כמו מע”מ מופחת על דירות זולות. יש לשקול את עלויות המע”מ בפרויקט וכיצד ניתן לקזז או לגלגל אותן. כמו כן, ישנן אגרות מקומיות (דמי רישום, אגרות פיתוח וכד’) שכדאי לברר מראש כדי לתמחר את הפרויקט כראוי.
תושבות מס וניהול: נקודה נוספת לתכנון היא הימנעות ממצב שבו הרשויות הישראליות יחשיבו את החברה הרומנית כ”תושבת ישראל” לצרכי מס, עקב ניהול אפקטיבי מישראל. אם כל קבלת ההחלטות נעשית בישראל, ייתכן ורשות המיסים בישראל תטען שמדובר בחברה שהיא למעשה ישראלית (תושבת ישראל) החייבת במס מלא בישראל על פעילותה, למרות שהתאגדה ברומניה. תכנון נכון יכלול הקפדה על קיום ישיבות דירקטוריון ברומניה, מנהל מקומי לחברה וכדומה, כדי לבסס את תושבותה הזרה. במקביל, ניתן לנצל אמנות מס והקלות למשקיעים זרים ברומניה – למשל, מסלול “מיקרו-חברה” ברומניה עם מס מופחת על חברות קטנות, אם הפרויקט מתאים לכך, או הקלות מס באזורי פיתוח.
בשורה התחתונה, תכנון מס בינלאומי משולב, המתייחס לכל שלב במחזור חיי הפרויקט, הוא קריטי. משרד עורכי דין בעל מומחיות כפולה – בדיני המס הישראלים והרומנים – יוכל להרכיב עבור היזם אסטרטגיית מס אופטימלית: מבנה התאגדות נכון, ניצול מלא של אמנת המס למניעת כפל, תכנון מוקדם של אופן ההשקעה והיציאה, ועמידה בכל חובות הדיווח. כל זאת, כמובן, במסגרת החוק ובאופן שקוף, כדי להבטיח שהיזם נהנה מהרווחים נטו המקסימליים מההשקעה, מבלי להסתכן בסנקציות או חיובים בלתי צפויים.
שילוב מומחיות רומנית-ישראלית תחת קורת גג אחת
לאחר שסקרנו את מכלול האתגרים – המשפטיים, הרגולטוריים והמיסויים – קל להבין כי הדרך הבטוחה ביותר לנווט בפרויקט נדל”ן ברומניה היא באמצעות ליווי של צוות מקצועי המשלב מומחים משתי המדינות. כאשר אותם מומחים פועלים בתיאום מלא, ואף במסגרת משרד אחד, היזם נהנה ממטריית הגנה שלמה לכל אורך הדרך. מה היתרונות הבולטים של מודל ליווי כזה?
ראשית, ראייה הוליסטית ורב-מערכתית: עורך הדין הרומני ועורך הדין הישראלי, כשהם חלק מצוות אחד, יכולים לתכנן יחד את המהלכים באופן שמראש ייקחו בחשבון את כל ההיבטים. החלטה משפטית ברומניה (למשל, ניסוח חוזה מכר מסוים) מיד נבחנת גם לאור השלכותיה בישראל (כגון מיסוי, דיווח, השפעה על הסכם שותפים ישראלי). כך נמנע מצב של “יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה”. כל צעד משמעותי בפרויקט נבדק במקביל בשתי העיניים – העין הרומנית והעין הישראלית – כדי לוודא שהוא משתלם, חוקי ובטוח מכל בחינה.
שנית, יעילות וחיסכון בזמן: במקום שהיזם יצטרך לשמש כמתווך מידע בין משרד עורכי דין בארץ למשרד עורכי דין בחו”ל, צוות משולב פועל כשפה אחת. התקשורת הפנימית בין אנשי המקצוע מהירה וחלקה, ללא מחסומי שפה או תרבות. מסמכים ותכתובות מתורגמים ומועברים באופן מיידי בתוך המשרד, ללא עיכובים מיותרים. החלטות יכולות להתקבל בזמן אמת בהתייעצות משותפת של מומחי רומניה וישראל, למשל בשיחת ועידה משותפת, במקום בהחלפת מכתבים ממושכת. הדבר משמעותי במיוחד בפרויקטים דינמיים שבהם סוגיות בלתי צפויות צצות ודורשות מענה מהיר.
שלישית, מניעת סיכונים ושמירה על ביטחון משפטי: צוות משפטי משולב, המכיר לעומק את שני מערכי החוק, יודע לזהות “מוקשים” עוד לפני שדורכים עליהם. הוא יכול להתריע ליזם מראש: “צעד X שאתה שוקל חוקי ברומניה אך יעורר בעיה בישראל”, או להפך. לדוגמה, יועץ המס הישראלי יתריע אם מבנה העסקה עלול לסכן את מעמד תושבות המס של החברה, בעוד שהמשפטן הרומני ידאג שהחוזים המקומיים יכילו סעיפים שמגינים על היזם מפני אחריות-יתר. שילוב הידע מבטיח למעשה שמירה אופטימלית על זכויות היזם ועל כספו, ללא פרצות. כפי שהתברר מניסיוננו, רק שילוב כזה מאפשר התנהלות חוקית ושקופה המשקפת נאמנה את אינטרס הלקוח ומגנה על זכויותיו הקנייניות בכל החזיתות .
רביעית, כדאיות כלכלית: מעניין לציין שלעתים קרובות, העסקת צוות משפטי משולב אפילו זולה יותר מאשר פנייה נפרדת לכל מומחה לחוד. במקום לשלם בנפרד למשרד בישראל ולמשרד ברומניה, לקבל חשבונות נפרדים ולסבול כפל עבודה (ואולי גם כפל טעויות), היזם מקבל תחת חוזה אחד חבילת שירות מלאה. התהליכים החופפים מטופלים פעם אחת בלבד (למשל, איסוף מסמכים ותרגומם – במקום שכל משרד יעשה בנפרד, זה נעשה מרכזית). מעבר לחיסכון בעלויות, מודל ה-One Stop Shop גם חוסך ליזם את המשאב היקר ביותר – זמן – ומאפשר לו להתמקד בקידום העסקי של הפרויקט, בעוד שהצוות המשולב מטפל בכל העניינים המשפטיים והמיסוייים ברקע.
נוכחות מקומית של למעלה מ-15 שנה – “One Stop Shop” משפטי ומיסויי
במשרדנו אימצנו בדיוק את המודל המתואר, מתוך הבנת צרכיו הייחודיים של היזם הישראלי ברומניה. משרדנו פעיל ברומניה מזה למעלה מ-15 שנה: סניף המשרד בבוקרשט הוקם בשנת 2007, וצבר מאז ניסיון רב בכל ההיבטים של עסקאות נדל”ן ברומניה עבור לקוחות ישראלים . צוות עורכי הדין המקומי שלנו בבוקרשט, הכולל גם רואי חשבון ויועצי מס, מיומן במתן מענה מלא ומקצועי ללקוח הישראלי מראשית הדרך ועד סופה – החל בשלב איתור ההזדמנות והרכישה, עבור דרך ניהול המשא ומתן, הקמת החברה המקומית וקבלת ההיתרים, ועד שלב ניהול הנכס או מכירתו הסופית. לכל אורך הדרך אנו מקפידים לקחת בחשבון הן את השיקולים הרומניים והן את השיקולים הישראליים של היזם, ולהציע פתרונות מאוזנים המבטיחים שהפרויקט יעמוד בדרישות החוק המקומי תוך הגנה מקסימלית על האינטרס של הלקוח.
בזכות נוכחותנו ארוכת השנים ברומניה, פיתחנו הבנה מעמיקה של התרבות העסקית המקומית, קשרים הדוקים עם גורמים מקצועיים ורשויות, ויכולת לפתור בעיות במהירות וביעילות לטובת הלקוח. אנו מציעים למעשה “One Stop Shop” משפטי ומיסויי – תחת קורת גג אחת מרוכזים כל השירותים הנחוצים ליזם הישראלי בחו”ל: ייעוץ משפטי מקומי ובינלאומי, דיני מקרקעין, דיני חברות, רגולציה, דיני חוזים, דיני מס ברומניה ובישראל, תכנון מס בינלאומי, ולצדם גם שירותי נאמנות, ראיית חשבון וליווי בנקאי במקרה הצורך. במקום שהיזם יצטרך לתאם בין מספר גורמים, הוא מקבל אצלנו חבילה כוללת ובטוחה.
15 שנות הפעילות שלנו ברומניה מדברות בעד עצמן – ליווינו עשרות יזמים ישראלים בדרכם להצלחה מחוץ לגבולות הארץ, וראינו כיצד ליווי משפטי נכון יכול להפוך הזדמנות על הנייר להשקעה מניבה בפועל. אנו גאים בצוות הרב-תחומי שלנו, המשלב עורכי דין ישראלים ורומנים מהשורה הראשונה, ופועל בהרמוניה כדי להעניק ללקוחותינו שקט נפשי וביטחון מלא בכל צעד וצעד.
לסיכום
שוק הנדל”ן הרומני קורץ ליזמים ישראלים בזכות פוטנציאל הרווח והצמיחה הגבוה הטמון בו, אך הצלחה בו תלויה לא רק בכישורים העסקיים של היזם אלא במידה רבה גם בהתנהלות משפטית ופיננסית מושכלת. יזמות נדל”ן בחו”ל היא מסע מורכב – על היזם לנווט בין חוקי מדינה זרה, מערכת מיסוי כפולה, שפה שונה ותרבות עסקית אחרת. מאמר זה הדגיש את הצורך הקריטי בליווי משפטי כפול, ישראלי ורומני, על מנת לצלוח את המסע בשלום. באמצעות יועצים מקצועיים משתי המדינות, היודעים לשתף פעולה ולהשלים זה את זה, ניתן להתגבר על פערי הידע והרגולציה, ולהבטיח שהפרויקט ינוהל כחוק, ביעילות ובאופן המיטיב עם רווחיותו.
המסר ברור: אל תוותרו על ליווי מקצועי מתאים. אם אתם מתכננים או שוקלים פרויקט נדל”ן ברומניה, הצעד הראשון בדרך להצלחה הוא להתייעץ עם עורכי דין ורואי חשבון המתמחים בתחום זה. שילוב מוקדם של מומחים אלה בצוות שלכם יחסוך טעויות יקרות בהמשך ויגן עליכם מכל היבט.
אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה או צורך בתחום זה. למשרדנו, כאמור, ניסיון רב ועשיר בליווי יזמים ישראלים ברומניה, ואנו נשמח להעמיד לרשותכם את כל הידע והכלים שצברנו לאורך השנים. לקבלת ליווי משפטי ומיסוי מקיף ואישי בפרויקט הנדל”ן שלכם ברומניה, פנו עוד היום לעו”ד אלי דורון בטלפון 054-4251054 – ונשמח לסייע לכם להפוך את החזון למציאות בטוחה ומשתלמת.
משרדנו עם ניסיון של מעל 15 שנה בליווי יזמי נדל”ן ישראלים ברומניה, מספק ייעוץ משפטי ומיסויי משולב תחת קורת גג אחת – בארץ וברומניה. צוות מומחים ישראלים ורומנים מתואם ומקצועי שילווה אתכם בכל שלב, מהתכנון ועד למימוש, להבטיח לכם הליך פשוט, בטוח ורווחי.
חיפוש 
סגור 
