השקעות נדל״ן בלרנקה קפריסין

מאת: אלי דורון, עו"ד

24/7/2025

השקעות נדל״ן בלרנקה, קפריסין – ההזדמנות הגדולה למשקיע הישראלי

למה קפריסין?

למה לרנקה?

מטרות ההשקעה

• ויזת זהב (תושבות קבע באיחוד האירופי): אחת המטרות הבולטות היא קבלת מעמד תושב קבע בקפריסין – מה שמכונה “ויזת זהב”. תוכנית הויזה הזהובה הקפריסאית מאפשרת למשקיעים זרים לקבל תושבות קבע בתמורה להשקעה בנדל״ן בשווי מינימלי של 300,000 אירו (לפני מע״מ) . זוהי תכנית אטרקטיבית במיוחד עבור ישראלים, שכן רף ההשקעה נמוך יחסית לתוכניות במדינות אחרות, והתהליך מהיר ופשוט יחסית . מעבר לזכויות התושבות עצמן, הויזה הקפריסאית מעניקה יתרונות כגון אפשרות נסיעה חופשית בתחומי האיחוד האירופי ללא צורך בוויזת שנגן . במקביל, קפריסין מתבלטת לאחרונה על רקע צמצום התוכניות במדינות אחרות (כגון יוון ופורטוגל), והיא מושכת משקיעים רבים מרחבי העולם המחפשים דלת כניסה לאירופה. עבור המשקיע הישראלי, המשמעות היא הזדמנות לקבל סטטוס תושב אירופי במדינה קרובה לבית, כחלק מתכנון חיים או עסקים עתידי.
• השקעה פיננסית ותשואות גבוהות: רבים רואים בנדל״ן בלרנקה הזדמנות לגרוף תשואה נאה והגדלת ההון בטווח הבינוני והארוך. שוק הנדל״ן הקפריסאי מציג ביצועים מרשימים: בשנת 2021–2022 התשואה השנתית הממוצעת לנכסי נדל״ן בקפריסין הגיעה לכ-10%, וצפויה הייתה להמשיך לעלות בשיעור של 6%–8% ב-2023. גם ההכנסות משכירות תורמות לאטרקטיביות ההשקעה – תשואת השכירות ברוטו הממוצעת בקפריסין היא כ-4%–5%, ואף יכולה להגיע לכ-5%–7% באזורי ביקוש מרכזיים בעקבות פיתוחים חדשים. בלרנקה specifically, הביקוש הגובר לשכירות (לטווח קצר וארוך) מעיד על אפשרות להכנסה יציבה מנכס מניב . השילוב בין עליית ערך הנכס לאורך השנים להכנסה שוטפת משכירות הופך את ההשקעה בלרנקה לאטרקטיבית מבחינה פיננסית. בנוסף, השוק הקפריסאי טרם הגיע לשיאו – הוא נמצא ב”צמיחה מהירה שטרם הגיעה לשיאה, הן מבחינת ביקושים והן מבחינת מחירי הנכסים”. המשמעות היא שיש עוד לאן לצמוח, ומי שנכנס מוקדם יחסית עשוי ליהנות מעליית הערך העתידית.
• בית נופש בקפריסין: עבור חלק מהמשקיעים, רכישת דירה בלרנקה אינה רק השקעה אלא גם נכס לשימוש אישי כבית נופש. קפריסין היא יעד תיירות מבוקש מאוד – מדובר במדינת אי ים-תיכונית עם אקלים נעים, חופים יפהפיים ותרבות קרובה לישראל. כמוזכר, הכלכלה הקפריסאית מבוססת במידה רבה על תיירות, עם למעלה מ-2 מיליון תיירים הפוקדים את האי מדי שנה. המשמעות עבור בעל נכס היא כפולה: ראשית, ניתן ליהנות מהנכס לחופשות משפחתיות או אישיות במרחק קצר מהבית. שנית, בתקופות שבהן הדירה אינה בשימוש עצמי, קל יחסית להשכירה לתיירים (Airbnb וכד’) לאור הביקוש הגובר לשכירויות נופש בקפריסין . התשתיות התיירותיות המפותחות בלרנקה – כגון המרינה החדשה, הטיילת, המסעדות והקניון החדש – הופכות אותה ליעד אטרקטיבי לתיירים ולמשכירים פוטנציאליים. כך, נכס בלרנקה יכול לשמש גם כבית נופש פרטי וגם כמקור להכנסה מתיירות.
• רי-לוקיישן (Relocation) והטבות מס: חלק מהמשקיעים הישראלים שוקלים את קפריסין גם כיעד למעבר מגורים או עסקים. המדינה מציעה איכות חיים גבוהה באווירה ים-תיכונית רגועה, עם תרבות ומנטליות הדומות לישראל במובנים רבים – אך עם יתרון של רוגע ונינוחות שהופכים את היומיום לנעים יותר. הקרבה הגיאוגרפית מאפשרת להישאר בקשר הדוק עם המשפחה והחברים בארץ (טיסה קצרה וזולה), כך שהמעבר אינו מרגיש רחוק מדי. מעבר לכך, קפריסין ידועה במדיניות מס מיטיבה לתושבים ולחברות: מס החברות נמוך (12.5% בלבד, לעומת 23% בישראל), אין מס ירושה, וישנן הטבות מס לתושבים זרים ולגמלאים. לא פלא שיותר מ-150 חברות הייטק ישראליות כבר הקימו נוכחות בקפריסין בתקופה האחרונה, במטרה ליהנות משכר דירה זול יותר, מיסוי נמוך יותר וסביבה כלכלית-פוליטית יציבה. הממשלה הקפריסאית אף מעודדת הגעת כוח אדם מיומן מחו״ל והקלה בתהליכי קבלת אזרחות על בסיס תושבות, מה שמסייע למי שחושב על רילוקיישן מקצועי . עבור משפחות ויחידים, השילוב של קרבה לישראל, קהילה מקומית ידידותית (כולל קהילה ישראלית מתפתחת), יוקר מחיה נמוך יחסית ומערכת חינוך ובריאות מערביות – הופך את המעבר לקפריסין לאפשרות ששווה לשקול ברצינות.

ליווי משפטי ופיננסי למשקיע הישראלי בקפריסין

• • איתור נכס מתאים – סיוע באיתור קרקעות, דירות או נכסים מסחריים בלרנקה ובאזורים מתפתחים נוספים בקפריסין, בהתאם לתקציב ולמטרות המשקיע. אנו מכירים את השוק המקומי ויודעים לזהות הזדמנויות אטרקטיביות (לעיתים עוד לפני שהן מתפרסמות לציבור).
• בדיקת נאותות משפטית – ביצוע Due Diligence מקיף טרם הרכישה: בדיקת זכויות הקניין ורישום הטאבו, וידוא היתרי בנייה ואישורים, בחינת מצבו הפיזי והתכנוני של הנכס, וכן בדיקה שאין שעבודים, חובות או הפתעות בלתי-צפויות אחרות.
• רכישה ורישום הנכס – טיפול בכל ההיבטים המשפטיים והפרוצדורליים של הרכישה. צוות המשרד מנסח ומפקח על חוזה הרכישה, מייצג אתכם בפני המוכר ורשויות החוק, ומבטיח שהנכס יירשם כחוק על שמכם בטאבו הקפריסאי. בכך אנו חוסכים לכם בירוקרטיה והתמודדות עם פערי שפה ותרבות.
• קידום הליך ויזת הזהב – ליווי המשקיע בתהליך הגשת הבקשה לויזת זהב קפריסין עבורו ועבור בני משפחתו (במידת הצורך). אנו דואגים להכין את כל המסמכים והאישורים הנדרשים ולעמוד בתנאי התכנית, כך שתוכלו לממש את יתרון התושבות הקבועה ללא עיכובים.
• תכנון מס ובניית מבנה אחזקות יעיל – ייעוץ במבנה המימון והאחזקה של הנכס במטרה למזער חבות מס. למשל, בחינת הכדאיות של רכישה כאדם פרטי מול רכישה באמצעות חברה קפריסאית, ניצול הטבות מס מקומיות, זיכויים כפל מס (ככל האפשר לאור היעדר האמנה) ועוד. צוותנו בוחן כל מקרה לגופו ומציע פתרונות המותאמים לנסיבותיכם האישיות, כדי להגדיל את נטו הרווח שלכם.
• דיווח ועמידה ברגולציה בישראל ובקפריסין – אנו ממשיכים ללוות אתכם גם לאחר הרכישה, לרבות טיפול בהגשת דוחות מס שנתיים בישראל ובקפריסין, תשלום אגרות ומיסים מקומיים (כגון ארנונה קפריסאית או מס רכוש אם קיים), וסיוע בכל דרישה רגולטורית שתעלה. הצוות המשולב שלנו, הכולל מומחים משתי המדינות, מבטיח שפעילותכם תהיה 100% חוקית ושקופה בכל אחת מהטריטוריות, ללא הפתעות לא נעימות.