סיכול חוזה שכירות במקרה של דירה שנפגעה במלחמה
במיוחד לענייני שכירות מקרקעין, הדין הישראלי כולל הוראת חוק ספציפית המשמשת כ”סעיף סיכול מיוחד” לחוזי שכירות. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל״א–1971 קובע שאם המושכר הוא נכס מקרקעין ונמנע מהשוכר להשתמש בו למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס עצמו או בדרכי הגישה אליו – יהיה השוכר פטור מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שבו השימוש בנכס נמנע. תנאי לכך הוא שהשוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת על נסיבות אלו בעת כריתת החוזה, לא צפה אותן ולא יכול היה למנוע אותן. הוראה זו נועדה בדיוק למצבים דוגמת מלחמה או אסון טבע: אירועים שאינם בשליטת הצדדים, הפוגעים באופן מהותי ביכולת להשתמש בדירה השכורה. למעשה, סעיף 15 הוא ביטוי ספציפי לעילת הסיכול במסגרת שכירות, וגובר על ההסדר הכללי שבחוק החוזים בשל היותו דין מיוחד (lex specialis) ביחסי משכיר-שוכר.
במצב שבו דירה מושכרת נפגעה קשות עקב מלחמה – למשל, פגיעה ישירה של טיל במבצע “עם כלביא” – וכתוצאה מהנזק הדירה אינה ראויה למגורים, כמעט מובן מאליו שהתקיים אותו אירוע מסכל. הדייר (השוכר) אינו יכול עוד להמשיך ולהשתמש בדירה למטרת המגורים שלשמה נשכרה. לפי החוק, במקרה כזה החוזה מסוכל למעשה, והצדדים מופטרים מהמשך קיום ההתחייבויות כפי שהיו בחוזה המקורי. השוכר פטור מתשלום דמי שכירות מרגע הפגיעה והלאה, שכן השימוש בנכס נבצר ממנו מכוח הנסיבות. באותו אופן, המשכיר (בעל הדירה) לא מחויב עוד לספק את המושכר (שכבר אינו קיים או שמיש בפועל), והוא אף רשאי לבטל את החוזה לאחר זמן סביר אם המצב המסכל נמשך. למעשה, כאשר הנכס עצמו הושמד או יצא מכלל שימוש, לרוב אין מנוס מסיום מוקדם של תקופת השכירות בשל הסיכול.
חשוב להדגיש: פטור השוכר מתשלום חל גם אם המשכיר או גורם אחר מציעים לו דיור חלופי. חוזה השכירות מוגבל לנכס שהוגדר בו; אם אותו נכס אינו זמין עוד, אין לחייב את השוכר בתשלום על נכס אחר, אלא אם כן הצדדים הגיעו מרצונם להסכמה חדשה. במילים אחרות, גם אם השוכר מקבל קורת גג חלופית (לדוגמה, דרך סיוע ממשלתי לתושבים שפונו או ביוזמת המשכיר), אין בכך לכשעצמו כדי “להחיות” את החוזה המקורי או לחייב בהמשך תשלומי שכר דירה עבור הדירה שנהרסה. החוזה המקורי עוסק בדירה המסוימת שנפגעה, ולא ניתן לכפות החלפתה בנכס אחר ללא הסכמת השוכר. לכן, משנמנע מן השוכר השימוש בדירה המושכרת עקב הנזק, הוא לא חייב בתשלום יתרת התקופה, ולא תוטל עליו כל סנקציה בגין עזיבת הנכס המסוכל.
חובות המשכיר וזכויות השוכר בעקבות הפגיעה
הדין מטיל על המשכיר אחריות לדאוג לכך שהמושכר יהיה תקין וראוי למגורים גם במהלך תקופת השכירות. סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה מורה שהמשכיר חייב לתקן כל ליקוי המונע שימוש סביר בנכס ולהעמידו במצב ראוי למגורים . בהתאם לכך, אם הדירה ניזוקה אך הנזק ניתן לתיקון (למשל נזק חלקי), על המשכיר לבצע את התיקון בהקדם. אם המשכיר לא מתקן את הנזק בתוך זמן סביר, החוק מעניק לשוכר זכות לבטל את חוזה השכירות ללא קנס . למעשה, גם לפני ביטול רשמי, כאשר הנכס במצב לא ראוי והשוכר מנוע מלגור בו, קמה לשוכר הזכות להפסיק את התשלומים – כאמור בסעיף 15 לחוק – עד לחזרה למצב תקין.
במקרים מסוימים של נזק חלקי, ייתכן שהשוכר יעדיף שלא לבטל מיד את ההסכם. למשל, אם רק חלק מהדירה נפגע (כגון חדר אחד או חלון) והשימוש בדירה רק מוגבל אך לא נשלל לגמרי, השוכר יכול לבקש הפחתת דמי שכירות יחסית עד להשלמת התיקון, או אף לבצע תיקון בעצמו (בהסכמה או לאחר שהמשכיר סירב) ולנכות את עלותו מדמי השכירות . אולם כאשר הפגיעה חמורה עד כדי אי-יכולת מגורים כלל, הסעד היעיל הוא הפסקת ההתקשרות: השוכר יעזוב, לא ישלם עבור יתרת התקופה, והמשכיר מצדו ישיב כל סכום ששולם מראש עבור זמן שהנכס אינו ראוי לשימוש. למשל, אם השוכר שילם בתחילת החודש והשבוע שלאחר מכן נפגעה הדירה ואינה שמישה, על המשכיר להחזיר לשוכר את חלק שכר הדירה ששולם עבור התקופה שלאחר מועד הפגיעה, שהרי בעד תקופה זו השוכר פטור מתשלום לפי החוק. עיקרון זה נובע מדיני עשיית עושר וצדק חוזי – המשכיר אינו זכאי ליהנות מתשלום עבור שירות (שימוש בדירה) שהוא אינו יכול לספק בפועל.
ראוי להזכיר שהפטור מתשלום והזכות לביטול קיימים בתנאי שהשוכר לא גרם במחדל או בהתרשלות לנזק. במקרה של נזקי מלחמה, ברור שמדובר בכוח עליון – השוכר אינו אחראי לפגיעה ולכן הוא זכאי להגנות החוק. ישנה גם חשיבות לכך שהשוכר לא ויתר במפורש על זכויותיו אלה. סעיף 15(א) עצמו מתייחס לאפשרות שהשוכר יודיע מראש למשכיר שהוא מוותר על הפטור מתשלום, אך במקרה של נזק מלחמתי הרסני, תרחיש כזה אינו סביר (מעטים השוכרים שיסכימו לשלם על דירה הרוסה). לכן, בדרך כלל ייכנס הפטור לתוקף אוטומטית מרגע קרות הנזק המסכל.
פיצוי המדינה על נזקי מלחמה ואובדן שכר דירה
מעבר לדיני החוזים בין הצדדים, חשוב לבחון את הרקע של מנגנוני הפיצוי של המדינה במצבי מלחמה. בישראל קיים הסדר סטטוטורי לפיצוי נזקי מלחמה באמצעות קרן מס רכוש ופיצויים, הפועל לפי חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, התשכ”א–1961. הסדר זה מכסה נזקים ישירים לרכוש שנגרמו עקב פעולות מלחמה או איבה . בעל נכס שנפגע פגיעה פיזית (ישירה) – כגון בית שנהרס מטיל – זכאי להגיש תביעה לרשות המסים ולקבל פיצוי כספי מלא על עלות תיקון הנזק למבנה . אכן, המשכיר של דירה שניזוקה זכאי לפיצוי מהמדינה בגובה עלות שיקום המבנה, בלי תקרה מלבד גובה הנזק בפועל . מנגנון זה נועד להשיב את מצב הנכס לקדמותו, ובכך לסייע בשיקום מהיר של הדיור שנפגע.
אולם, במסגרת הפיצוי הממלכתי קיימת הבחנה בין נזק ישיר לנזק עקיף (כלכלי). אובדן דמי שכירות מסווג לרוב כנזק עקיף – הפסד הכנסה עקב האירוע – ולא כנזק ישיר לרכוש. משמעות הדבר היא שהמדינה, ככלל, אינה מפצה באופן אוטומטי על אובדן שכר הדירה שנגרם למשכיר עקב המלחמה. למשל, אם הדירה עמדה ריקה מספר חודשים עד שתוקנה, הכנסתו האבודה של בעל הבית בתקופה זו אינה מכוסה במסגרת הפיצוי הרגיל. גם השוכר, מצדו, אינו זכאי לפיצוי מהמדינה על אובדן שימוש בנכס או על כך שהיה עליו לעזוב את ביתו השכור; הפגיעה הזו נופלת לגדר “נזק עקיף” שהמדינה לא לוקחת עליה אחריות ישירה . למעשה, ציפיית המחוקק הייתה שכל צד יישא בהפסדיו העקיפים או שיוסדרו בין הצדדים בחוזה או בביטוח פרטי.
במלחמות ובמצבי חירום קודמים ראינו ניסיונות לכסות חלק מהנזקים העקיפים דרך תקנות ונהלים מיוחדים. כך, לאחר מלחמת “חרבות ברזל” (2023), נקבעו תקנות פיצוי לענפים כלכליים שונים שנפגעו באופן עקיף (לדוגמה: תיירות, מסחר, חקלאות) – אך השכרת דירות למגורים בפרטי לא נכללה ברשימת הזכאים לפיצוי עקיף. רק משכירי נכסים שהכנסתם מדווחת כעסק (למשל דירות נופש המושכרות בעסק) זכו להתברג למסלול הפיצויים תחת קטגוריה של “הפסקת פעילות במסחר ושירותים” . משכיר פרטי רגיל, שהדירה שבבעלותו הושכרה למשפחה שפונתה, מצא את עצמו ללא דמי שכירות לאורך חודשי הלחימה והפינוי – ובלי זכות תביעה לקרן הפיצויים על הפסד זה. במסמך הנחיות שפרסמה רשות המסים לאחר אותה מלחמה הובהר כי בעלי דירות ביישובים שפונו ואשר דירתם לא נפגעה ישירות (כלומר, נזק עקיף בלבד) לא יקבלו פיצוי על אובדן שכר דירה. למעשה צוין ש”במקרה כזה על המשכיר לתבוע את השוכר” בגין דמי השכירות שלא משולמים. כמובן, עמדה זו מעוררת קושי, שהרי כפי שניתחנו – לשוכר עומדת טענת פטור חוקית מלשלם כאשר נמנע ממנו שימוש בנכס בהוראת הרשויות או בגלל סכנה מוחשית. הדרישה שהמשכיר יתבע את השוכר מניחה כאילו אין סיכול, בעוד שבמציאות של פינוי ביטחוני חלה דווקא עילת הפטור לשוכר. כתוצאה מכך, משכירים רבים נותרו עם הפסד כספי וללא מענה.
הצורך בשינוי חקיקה ומתן מענה לבעלי דירות
המצב החוקי הקיים יוצר מצוקה עבור בעלי נכסים המושכרים: מצד אחד, הדין (ובצדק) פוטר את השוכר מתשלום כאשר הנכס לא ניתן לשימוש; מצד שני, המשכיר נושא לבדו בהפסד ההכנסה, על אף שהגורם לאובדן (המלחמה) הוא עניין ציבורי ולא בשליטתו. במילים פשוטות, נזקי המלחמה “מתגלגלים” לפתחו של בעל הנכס. לאור זאת, גוברת ההכרה שיש צורך בהתערבות מחוקק לתיקון המצב. ואכן, בית המשפט העליון עצמו התייחס לסוגיה זו לאחרונה וקבע כי לפי הדין הקיים אין למשכיר פרטי זכות לפיצוי על אובדן שכר דירה, אולם רמז שהממשלה והכנסת צריכות לשקול פתרון חקיקתי לבעיה.
הצעת מדיניות: לאור האמור, מן הראוי שהמחוקק ישנה את החקיקה ויקבע מפורשות כי במקרה של סיכול חוזה שכירות עקב נזק מלחמה – למשל, דירה שנהרסה או שאי אפשר לגור בה בשל התקפת אויב – בעל הנכס יזכה במסגרת הפיצויים לנזק הישיר גם לפיצוי עבור אובדן דמי השכירות בתקופה שבה הדירה אינה ראויה למגורים. צעד כזה יעביר את נטל נזק המלחמה מן הפרט אל הציבור, באופן צודק יותר בהתחשב בכך שמלחמה היא סיכון לאומי כללי (מה שמכונה לעיתים “מכת מדינה”). כיום, בהיעדר הסדר, בעל דירה עלול להימצא ללא דמי השכירות למשך חודשים ואף שנים של שיקום, בנוסף לנזק עצמו לנכס – מצב הפוגע באמון בשוק השכירות ובביטחון הכלכלי של המשכירים הפרטיים. שינוי חקיקה שיפצה משכירים על אובדן ההכנסה יבטיח חלוקת סיכונים הוגנת יותר: המדינה כבר מפצה על הנזק הפיזי לרכוש, ובהתאם לעקרון השבת המצב לקדמותו, מן הראוי להשיב למשכיר גם את המצב הכלכלי שהיה אלמלא הנכס ניזוק . כך יוגשמו הן צדק חלוקתי והן עידוד משכירי דירות להמשיך להשכיר נכסים בלי חשש שאסון מלחמתי יותיר אותם ללא הגנה.
לסיכום
סיכול חוזה שכירות עקב דירה שנפגעה במלחמה הוא דוגמה מובהקת להתגשמות עילת ה”כוח העליון” בדיני החוזים. הדין הקיים מעניק לשוכר הגנה מלאה – פטור מתשלום ודין ביטול החוזה – נוכח אי-יכולת השימוש בנכס, ומטיל על המשכיר את חובת השבת המצב לקדמותו פיזית. עם זאת, קיים כיום חסר בתחום הפיצוי הכלכלי למשכיר על אובדן דמי השכירות. לאור הלקחים ממלחמות אחרונות (דוגמת “עם כלביא”), מתחדדת ההבנה שיש להסדיר את הנושא בחקיקה: להעניק רשת ביטחון גם למשכיר, באמצעות פיצוי מדינתי על אובדן שכר דירה עד להשבת הנכס למצב שמיש. איזון כזה ישמור הן על זכויות השוכר בעת חירום והן על זכויות הקניין וההכנסה של המשכיר, ובכך יחלק בצורה ראויה יותר את נטל נזקי המלחמה בין החברה כולה לבין הפרט שנקלע לאסון.
חיפוש 
סגור 
