25/6/2025
קליטת עלייה מול שוק הדיור: אתגר חוקתי, תכנוני וחברתי
גל העלייה הגדול ביותר מזה עשור כבר בעיצומו – אבל שוק הדיור בישראל לא מוכן. האם רכישת המונית של דירות בידי עולים תדחוק את הזוגות הצעירים החוצה?
מאמר זה בוחן את ההשלכות המשפטיות, התכנוניות והחברתיות – ומציע פתרונות מיידיים.
בצל אירועי מלחמת "חרבות ברזל", מתרחשת מגמה שקטה אך דרמטית, אשר צפויה להשפיע עמוקות על שוק הנדל"ן בישראל – התעוררות משמעותית בגלי העלייה מרחבי העולם. אם נתמקד בפרטים, נראה כי בין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 נפתחו למעלה מ-30,000 תיקי עלייה, ובמדינות מסוימות כמו צרפת נרשם זינוק של מאות אחוזים במספר הפונים לעלייה. מדובר בתופעה מבורכת – אך גם בכזו המחייבת היערכות
משפטית, תכנונית ורגולטורית רחבה.
הקשר בין עלייה לשוק הנדל"ן איננו חדש, אך בעידן שבו ההיצע מצומצם ממילא והביקוש מתפרץ – הפערים הופכים לכאוטיים. רבים מן העולים העתידיים מבקשים לרכוש נכסים עוד בטרם דרכו על אדמת ישראל. חלקם פועלים כיחידים, חלקם כקבוצות רכישה מאורגנות. לעיתים, דירות נרכשות לא לצורך מגורים מיידיים אלא כהשקעה עתידית או נכס לשימוש ילדיהם. התוצאה: התגברות הביקוש באזורי ביקוש, דלדול המלאי המקומי, והמשך זינוק במחירי הדיור – תוך פגיעה פוטנציאלית באוכלוסייה המקומית, בעיקר בזוגות צעירים ובמשפחות חסרות דיור.
עלייה כזכות חוקתית – אך גם כחובה מדינתית לתכנון
זכות העלייה למדינת ישראל הינה אבן יסוד חוקתית, המעוגנת בחוק השבות, התש"י–1950, ומהווה חלק בלתי נפרד מהאתוס הלאומי. כל יהודי זכאי לעלות ארצה ולהפוך לאזרח. אלא שלצד הזכות, מוטלת על המדינה גם החובה לייצר מנגנוני קליטה נאותים. קליטה נכונה איננה מסתכמת בהנפקת תעודת זהות וסיוע חד-פעמי, אלא נבחנת ביכולתה של המדינה להעניק תנאים שוויוניים – דיור, תעסוקה, חינוך ושירותים בסיסיים.
כאשר קליטת העלייה נעשית ללא תיאום עם מנגנוני התכנון והבינוי, נוצרות תופעות לוואי: מצוקת דיור לאוכלוסייה קיימת, זינוק במחירים, הגירה שלילית מהמרכז לפריפריה, ואף תחושות ניכור בין עולים לוותיקים.
המצב המשפטי: בין רגולציה, מגבלות והיעדר מדיניות סדורה
מבחינה משפטית, המדינה אינה מגבילה כיום את העולים מרכישת דירה – ובצדק. עם זאת, אין כיום מנגנונים שיבטיחו ויסות נכון של השפעת העלייה על שוק הנדל"ן. חוקי התכנון והבנייה, ובפרט חוק התכנון והבניה, התשכ"ה–1965, לא מעניקים מענה מהיר דיו לביקושים המשתנים. הרפורמות במסלול המהיר, כמו גם הליכי פינוי-בינוי ותמ"א 38, רחוקים מלהדביק את קצב הדרישה. חוסר ההלימה בין קצב גידול האוכלוסייה להיקף יחידות הדיור המאושרות בפועל – הופך לאיום אסטרטגי.
במילים אחרות: הבעיה איננה בעולים – אלא בתגובה האיטית והבלתי מספקת של המדינה. תוכניות המתאר אינן מתעדכנות בקצב הנדרש, והליכי תכנון אורכים לעיתים שנים. היעדר תיאום בין משרד הבינוי, מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות – פוגע גם בקליטת העלייה וגם בזכויות תושבי הקבע.
תמרוץ נכון – כלי חובה למדיניות מאוזנת
רבים מהעולים רואים ברכישת דירה את הצעד הראשון לקראת חזרה לישראל. הם אינם אויב – אלא משאב לאומי. אך כאשר רכישת הדירות מתבצעת באזורים צפופים וללא מנגנון לאיזון השפעתן – היא עלולה לדחוק החוצה את הציבור המקומי.
הפתרון טמון באיזון חכם: מצד אחד, עידוד וחיזוק גלי העלייה. מצד שני, תכנון מקדים שיכלול:
-
הפשרת קרקעות לבנייה מהירה
-
קיצור הליכי תכנון ורישוי
-
עידוד יזמים לפרויקטים למגורים להשכרה ארוכת טווח
-
פישוט הליכי פיצול דירות
-
הסבת מבנים מסחריים ריקים למגורים
-
הגדרת מכסות או קריטריונים לאזורים מועדים לרכישה בהיקפים גבוהים
כך, תוכל המדינה לאזן בין הזכות של כל יהודי לשוב ארצה – ובין הזכות של כל אזרח לרכוש קורת גג במחיר סביר.
חזון ציוני מחייב גם אחריות ביצועית
קליטת עלייה מוצלחת אינה אתגר רגשי בלבד – אלא מהלך משפטי, כלכלי ותכנוני בעל השלכות רוחביות. דווקא כעת, על רקע התחזקות תחושת השייכות הלאומית בקרב יהדות התפוצות, יש להזדרז ולבנות תשתית משפטית ורגולטורית שתיתן מענה של ממש. הימנעות מפעולה עלולה להוביל לתסכול חברתי, לאי-שוויון מגדרי וכלכלי – ואף לערעור האמון במדינה.
משרדנו, דורון, טיקוצקי ושות’, המוביל בליווי עסקאות נדל”ן עבור תושבי חוץ ועולים חדשים, עומד בחזית העשייה המשפטית בתחום. אנו רואים חשיבות עליונה בליווי אחראי, שמאזן בין מימוש זכות העלייה לבין שמירה על האינטרסים של כלל הציבור. עורך דין הבקיא ברגולציה, במיסוי מקרקעין, במיסוי בינלאומי ובתכנון עירוני – הוא שותף חיוני להובלת שינוי נכון.
חיפוש 
סגור 
