18/11/2019
רכישת דירת מגורים על ידי עמותה / מלכ"ר
ככלל, חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: "החוק") מחייב הטלת מס ערך מוסף על כל עסקה בישראל ועל ייבוא טובין, בהתאם לצווים שנקבעו על ידי שר האוצר וועדת הכספים לכנסת.
סעיף 1 לחוק מגדיר מהי עסקה לעניין מע"מ, כאחת משלוש החלופות הבאות:
-
מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד.
-
מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר.
-
עסקת אקראי:
א. מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי.
ב. מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי.
ג. מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
כפי שניתן לראות, הגדרת עסקה לצרכי החוק כוללת גם "עסקת אקראי" שהינה "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי". כאשר יש לזכור כי לצרכי החוק, "מכירה" כוללת בין היתר גם השכרה של נכס. עולה אפוא, כי מכירת מקרקעין (לרבות השכרתם) על ידי מלכ"ר או רכישת מקרקעין (או השכרתם) על ידי מלכ"ר יכולה להיחשב כעסקה (עסקת אקראי) לצרכי החוק שתהא חייבת במע"מ. יתרה מזו, בהתאם לתקנה 6ב(א) לתקנות מע"מ, "במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס".
יחד עם זאת, הסעיף מחריג מהגדרת "עסקת אקראי" מכירת דירת מגורים למלכ"ר על ידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין. במילים אחרות, רכישת דירת מגורים על ידי מלכ"ר ממי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, אינה מהווה עסקה לצרכי מע"מ ולכן עסקה כזו לא תהיה חייבת במע"מ. בהקשר זה יצוין, כי מע"מ בודק לעומק אם עסקת הרכישה אכן מהווה רכישה של דירת מגורים ואם הזכות במקרקעין שנרכשה אכן עונה על הגדרת דירת מגורים, בין היתר בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, שם המונח "דירת מגורים" מוגדר בין היתר כדירה שבנייתה נסתיימה. כך למשל, לגבי רכישת דירת מגורים שבנייתה טרם נסתיימה על ידי מלכ"ר, יכולה לעלות טענה מצד מע"מ כאמור, כי אין המדובר בעסקת אקראי החייבת במע"מ (על ידי המלכ"ר), מאחר ולפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 כאמור, הגדרת דירת מגורים כוללת בין היתר, דירה שבנייתה נסתיימה. על כך, עסקה שכזו תחויב במע"מ מלא על ידי המלכ"ר.
נוכח האמור, לסיווגה של עסקת רכישת דירת מגורים על ידי מלכ"ר חשיבות רבה בבואנו לבדוק את חבות המס שתוטל על המלכ"ר, שכן במקרים רבים סוגיית הסיווג אינה חד משמעית ויש לבחון כל מקרה לגופו ובהתאם לנסיבות המקרה הספציפיות. אשר על כן, חשוב להתייעץ עם מומחים בתחום לפני ביצוע הרכישה וכן ולוודא כי הנכס אכן עונה על הגדרת דירת מגורים וכי חוזה הרכישה אכן משקף את מצבה של הדירה כפי שהוא במעמד הרכישה.
חיפוש
סגור
