ייעוץ מס לבעלי שלוש דירות ומעלה, החייבים במס בגין דירה שלישית

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

1/3/2017

בשנים האחרונות גדל מספרם של משקיעים הרוכשים דירות מגורים לצרכי השקעה ובהתאם עלה היצע הדירות בשוק ההשכרה. מנגד, וכתוצאה טבעית לאמור, השפיע הדבר בצורה שלילית על קצב הגידול בהיצע הדירות למכירה. ככל שהביקוש לרכישת דירות עלה, כך טיפסו מחירי הדירות וכתוצאה החלום לדירה בקרב זוגות צעירים ונטולי מגורים, הלך והתרחק.

בחירת אותם משקיעים להשקיע את ממונם בשוק הנדל"ן מקורו בתשואה הגבוהה בענף זה לעומת הריבית שבמשק וכן במיסוי הקיים בענף (דמי שכירות כפופים למס בשיעור של 10% בלבד). התוצאות הכלכליות של המשק הישראלי הראו לאורך זמן כי ערוץ זה של השקעות מוכיח את עצמו באופן עקבי וכי עליית השווי של הנכס עצמו כמו גם עליית מחירי השכירות מוכיחות את עצמן באופן רציף, בטח ובטח אל מול האלטרנטיבות האחרות הקיימות כגון ריבית הניתנת על ידי הבנקים ועוד. 

בנסיבות האמורות, הסיקה ממשלת ישראל כי הדרך להביא לידי הורדת מחירי דירות עוברת דרך "ענישה" של אלה האוחזים ביותר משתי דירות, בדרך של הטלת מס (להלן: "מס ריבוי דירות") - על כן, החל מיום 1.1.2017 כפוף היחיד למס שנתי בשל החזקה בשלוש דירות מגורים או יותר. הרציונל בהטלת מס על הדירה השלישית הנו יצירת תמריץ בקרב בעלי מספר רב של דירות לשחרר לשוק הדירות חלק מדירות המגורים שבבעלותם ובכך לגרום לגידול היצע הדירות שבשוק.

מהו מס ריבוי דירות?

מס ריבוי דירות הינו מס המוטל על יחיד/תא משפחתי שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. עוד נקבע, כי לעניין מספר הדירות יילקחו בחשבון הדירות שמוחזקות על ידי התא המשפחתי הגרעיני כולו, דהיינו שני בני הזוג וילדיהם הקטינים, ביחד או לחוד, פרט למקרה בו בני הזוג חיים דרך קבע בנפרד. בעניין זה יובהר כי עצם קיומו של הסכם יחסי ממון הקובע הפרדה קניינית לגבי דירות המגורים שבבעלות התא המשפחתי, אינו מוציא את בני הזוג מתחולת החוק.

המס יוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות, לפי בחירתו. יצוין כי גם בעלות חלקית בדירה תספר כדירה לעניין החבות במס, אלא שהחיוב במס יחושב באופן יחסי לשיעור הבעלות של החייב בדירת המגורים. שיעור המס יעמוד על 1% מהסכום הקובע ובכל מקרה סכום המס השנתי בעד כל דירה חייבת לא יעלה על 18,000 ₪. "הסכום הקובע" ייגזר משווי הדירה על פי נוסחה שנקבעה בתוספת לחוק.

נציין כי אם סכום דירות ההשקעה (צרוף של הסכום הקובע המיוחס לכל דירות המגורים שבבעלות החייב במס, למעט הדירה לגביה הסכום הקובע הנו הגבוה ביותר) של החייב במס נמוך מסך של 1,150,000 ₪, הרי שהחייב במס יהיה פטור ממס ריבוי דירות. כמו כן, החוק קובע אף פטור חלקי למצב בו סכום הדירות ההשקעה של החייב הנו בין 1,150,000 ₪ ל–1,400,000 ₪.

בהתאם לחוק, בשנת המס 2017 יגיש החייב במס הצהרה לגבי כלל דירותיו - בהצהרה זו יפרט החייב לגבי אחוזי הבעלות שלו בדירותיו, הסכום הקובע לגבי כל דירה, אילו דירות בוחר הוא כי לא יחויבו וסכום המס הכללי לתשלום. את ההצהרה יש להגיש לרשות המסים עד ליום 31 במרץ 2017 ואת המס יש לשלם בכל שנה החל משנת 2017 בשני תשלומים שווים: האחד עד 30 ביוני והשני עד ה-31 בדצמבר.

הטבות למוכרים

מאחר ורציונל החוק הינו לעודד ולתמרץ משקיעים למכור את נכסיהם, אישרה ועדת הכספים שורה של הטבות למוכרי דירות בתקופה שבין 1.1.17-1.10.17:

• מענק עד לסך של 85,000 ₪ כנגד מס השבח שיחול על מי שימכור את דירתו השלישית, כאשר על מקבל המענק להימנע מרכישת דירה נוספת מיום קבלת המענק ועד ליום 31.12.2020.

אופן הגשה

הגשת הצהרה, בקשות להטבות במס, פטורים והודעות שמגיש חייב במס, יוגשו באופן מקוון באתר רשות המיסים.

עינינו הרואות, כי עתה בניגוד לעבר, על אלה האוחזים ביותר משתי דירות לקחת בחשבון את הנושא של מס בגין ריבוי דירות. בעוד שבעבר המדינה עודדה רכישה של דירות לטובת השקעות ולטובת השכרתן, הרי שהיום המדינה במידה רבה מבקשת לנטרל ערוץ זה ולגרום לכל אותם בעלי דירות לממש חלק מהן ולהישאר עם כמה שפחות דירות, תוך אמונה כי הליך זה יביא לידי הגדלת היצע הדירות וכתוצאה מסתברת לירידה במחירי הדירות. על בעלי דירות אלה לקבל החלטות חדשות ועקרוניות באשר לאופן התנהלותם. במסגרת זו רשאיים בעלי הדירות לבצע את תכנון המס שלהם תוך שקילת מגוון רחב של שיקולים המתיישבים עם האינטרסים הכלכליים שלהם, דוגמת אלה:

1. אי החלת החוק על ילדים שגילם עולה על 18 שנה – ככל ודירות נרכשות על שם הילדים, חבות המס עשויה לפחות.

יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כי במקרה כזה הבעלות היא אכן של הילד ולא של ההורה, כמו גם שכר הדירה שיתקבל בגין השכרת הדירה, על כל הכרוך והמשתמע מכך. כלומר, המתנה חייבת להיות מלאה ואמיתית להבדיל ממלאכותית. יוצא כי משפחות רבות יבקשו כבר עתה לבצע שינוים במבנה האחזקות שלהן ולהקדים את החלוקה שתוכננה ל-"צוואה" ובמקרים בהם למשפחה יש מספר דירות ומספר ילדים בגירים, להגיע למצב בו הדירות מתחלקות כבר עתה בין בני המשפחה והילדים הבגירים, למרות המורכבות הגלומה בכך. יוצא כי הורים שממילא מממנים את בנם הסטודנט, יתכן שבנסיבות המתאימות יחליטו להעביר לבעלותו את אחת מדירות המשפחה, תוך הבהרה כי הדירה אכן שלו וכי שכר הדירה שיתקבל בגינה יהווה תחליף לתשלומים החודשים אותם הם משלמים לו.

2. אי החלת החוק על זוגות החיים בנפרד –

זוגות אשר מסיבות כאלה ואחרות חיים בנפרד, אם במדינות אחרות ואם בשטח המדינה, עצם החיים הנפרד יכולה להוביל לספירה נפרדת של הדירות. יוצא כי גבר העובד בחו"ל בעוד אשתו בישראל ולשניים תושבות נפרדת, יתכן ואלה יעדיפו כי הדירות ירשמו חלקן על שם הגבר וחלקן על שם האישה, הכול לטובת אותה הפרדה.

3. אי החלת החוק על דירות המוחזקות על ידי חברות בהן יותר מחמש בעלי מניות -  

החוק קובע כי דירה המוחזקת על ידי חברת מעטים (חברה אשר בה לא יותר מחמישה בעלי מניות) תספר כחלק מדירות המגורים שבבעלות בעלי המניות בחברה זו. נוכח האמור, במקרה בו שישה בגירים שאינם קרובים יחליטו להקים ביחד חברה, באמצעותה ירכשו דירות, הרי שהדירות שבבעלות אותה חברה לא יחשבו כחלק מדירות בעלי המניות לצורך הוראת חוק זה.

4. אי החלת החוק על מי שמחזיק בסה"כ בפחות מ-249% מהזכויות בדירות -

כך למשל, יחיד המחזיק 10% מהזכויות בכל אחת מ–24 דירות, לא ימוסה.

משרדנו, המורכב מעו"ד ורו"ח, מתמחה בדיני המס ובקיא בכל הקשור במתן ייעוץ מס לבעלי דירות כאמור - משרדנו ידע לתת לך, בעל הדירות, את הייעוץ הנכון והחוקי באופן המתיישב עם האינטרסים הפיסקאליים והמשפחתיים שלך.

פנה אלינו עתה ותן לנו לשמור על האינטרסים שלך,
התקשר עכשיו לעו"ד אלי דורון 054-4251054