מאת:


לאור פרשת הסתבכותה של היזמית ענבל אור, חוזרות ועולות כיום לדיון סוגיות הנוגעות לסיכונים שברכישת דירת מגורים "על הנייר" – דהיינו דירה בפרויקט שבנייתו טרם החלה. רכישת דירה בשלב זה עשויה להוזיל את מחירה בעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, עד כדי 10-15% ממחירה הצפוי בשלבי הבניה הסופיים.

עד כמה כרוכה הרכישה בסיכונים וכיצד ניתן לצמצמם?

היתרון של קניית דירה בשלב ה"פריסייל" (pre-sale) – דהיינו בשלב שבו טרם ניתן לפרויקט היתר בנייה (וממילא טרם החלה בנייתו), טמון בהוזלה משמעותית של מחיר הדירה, בהשוואה למחירה הצפוי בשלבי הבנייה הסופיים. פרקטיקה שיווקית זו של מכירת דירות בשלב מוקדם כל כך, נובעת מצורך מימוני של היזם המעוניין להציג לבנק המלווה נתוני מכירה מוקדמת כאלה, על מנת לבסס את הדו"ח הכלכלי שעל בסיסו הוא מבקש לקבל מאת הבנק מימון להקמת הפרויקט (דו"ח המכונה בלשון המקצועית "דו"ח אפס"). לא אחת נדרש היזם על ידי הבנק המלווה עצמו לבצע מכירה מוקדמת (פריסייל) של מספר דירות, כתנאי להעמדת האשראי הבנקאי. נוכח העובדה שהדירות נמכרות בשלב מוקדם זה במחיר מופחת, נוטים יזמים שלא להוציא למכירה בשלב זה דירות רבות מידי שכן הדבר מכרסם כמובן בשולי הריווח היזמי שלהם מהפרויקט.

לכאורה, עומדים רוכשי דירות בשלב המכירה המוקדמת, בפני סיכון של הפסד הכספים ששלמו כמקדמות על חשבון מחיר הדירה, במקרה שהחברה היזמית לה שולמו הכספים, תקרוס ולא תשלים את הפרויקט. במקרה כזה, אם חלילה תיקלע החברה להליכי פירוק בשל חדלות פירעון, עלולים רוכשי דירות כאלו להיחשב לנושים בלתי מובטחים שלה, ובמקרים קיצוניים לעמוד בפני שוקת שבורה.        

ככלל, חוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכשי דירות, גם בשלב המכירה המוקדמת, מהסיכונים האמורים ומגביל את שיעור המקדמה מתוך מחירה הכולל של הדירה, שאותו ניתן לגבות מהרוכשים בשלב שבו טרם ניתן היתר בניה לעד 7% (שבעה אחוזים) מהמחיר. גם סכום זה, אינו יכול להשתלם ליזם עצמו וכל זמן שהיזם אינו יכול למסור כנגדו לרוכש ערבות בנקאית ערוכה לפי דרישת חוק המכר (דירות), הרי שהוא חייב להישמר בחשבון נאמנות מיוחד של עורך דין והיזם אינו יכול להשתמש בו באופן כשלהו.      

פרשת "ענבל אור"

חשוב להבחין כי בפרשה הנוכחית, פרשת "ענבל אור", אין מדובר בפרויקט יזמי "רגיל" כי אם בפרויקטים שהנם "קבוצות רכישה", שבהן חברי הקבוצה רוכשים למעשה חלק במגרש (בקרקע) ולא דירות מגורים. בפרויקטים כאלה הוראות חוק המכר (דירות) כלל אינן חלות. לעומת זאת, עם תשלום חלק מהתמורה, נרשמות על הקרקע הנרכשת הערות אזהרה לטובת הרוכשים ועם השלמת רכישת הקרקע נרשמות למעשה הזכויות בה, על שמם של חברי הקבוצה.

הסיכון ביחס לפרויקטים כאלה טמון במצב שבו כספים של חברי הקבוצה נמסרו לחברה המארגנת אך טרם שולמו על ידה לבעל הקרקע אלא שמשו אותה לייעודים אחרים, כגון – כפי שנטען לכאורה בפרשת "ענבל אור" – לכיסוי חובות אחרים של אותה חברה. במצב כזה ייאצלו חברי הקבוצה להשלים את רכישת הקרקע ממקורותיהם, על מנת למנוע את ביטול עסקת הרכישה וחילוט הכספים ששלמו או חלק מהם, ולפעול על מנת להשיב לעצמם את הסכום שהופקד בידי החברה המארגנת על מנת שיועבר לבעל המגרש, ולא הגיע לתעודתו.

ככלל, חברי הקבוצה ייחשבו במקרה כזה "נושים בלתי מובטחים" של החברה המארגנת וקיים סיכון לא מבוטל כי לא יצליחו להשיב לעצמם את מלוא הסכומים ששילמו. על מנת למנוע סיכון שכזה או לצמצמו, מומלץ להקפיד כי גם בפרויקטים מסוג "קבוצת רכישה" יופקדו כל הכספים המתקבלים מחברי הקבוצה, בחשבון נאמנות על שמו של עורך הדין המלווה את הקבוצה, ומתוכו יבוצעו התשלומים השונים – הן לבעל המגרש, הן לגורם המארגן (ככל שהנו זכאי לדמי ארגון או תשלום אחר כלשהו), וכן לכל גורם רלוונטי אחר (יועצים, מתכננים, אדריכל וכו').

- זקוקים לייעוץ וליווי משפטי בתחום? קראו כאן על דסק הנדל"ן של משרדנו.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.