מאת:


לאור המצב הכלכלי, לא אחת נקלעים עסקים ואזרחים רבים להליכי כינוס נכסים אשר במסגרתם מממש הבנק
את נכסי נדל"ן המשועבדים לטובתו ומוכר אותם באמצעות כונס נכסים מטעמו. 

 
עורך הדין ירון טיקוצקי, מומחה נדל"ן שותף ומייסד במשרדנו המתעסק רבות בענייני נדל"ן משיב על מספר שאלות: במקרה זה צרתו של אחד עשויה להפוך להזדמנות פז עבור האחר, ועל כן אנו עדים באחרונה לתופעה מתרחבת של חיפוש אחר דירות מגורים הנמכרות בהליך כינוס נכסים. בהערכה, המדובר בשוק של אלפי דירות. ככל שנרשם גידול במספר תיקי כינוסים הרי השוק הזה מתעורר לחיים.
 

האם רכישת דירה מכונס נכסים "בטוחה" יותר מרכישה בשוק החופשי?

תשובה: במובנים מסוימים התשובה לכך חיובית, ואכן מדובר בקנייה בטוחה יותר מרכישה בשוק הרגיל. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהליך המכירה והרישום של הנכס מלווה על ידי בית המשפט ולשכת ההוצאה לפועל. הדבר מבטיח כי לא מדובר בהונאה כזו או אחרת, וכן מבטיח כי הנכס נמכר מבלי שרובץ עליו חוב, שיעבוד או עיקול כלשהו. בנוסף, מבטיחה הרכישה מכונס נכסים השלמה מהירה יותר של הליך הרישום בטאבו והעברה זריזה של הזכויות בנכס לידי הקונה. החוק מחייב לרשום את הרוכש כבעל הזכויות במקרקעין תוך חודשיים לכל היותר מרגע קבלת הצעתו. בדרך כלל מרגע הגשת ההצעה ועד שהזכויות בנכס עוברות לרוכש יעברו חודשים ספורים.
 

האם ניתן להתחרט לאחר הגשת הצעת רכישה על דירה במכרז של כונס הנכסים?

תשובה: חשוב לדעת כי במידה והצעתך התקבלה על ידי כונס הנכסים הרי שלא ניתן עוד לחזור ממנה אלא במחיר חילוט הפיקדון שגובהו כ-10% משווי ההצעה. לכן מומלץ לתת הצעת מחיר על הדירה רק לאחר שביצעתם את כל הבירורים הדרושים ורק כאשר אתם בטוחים במאה אחוזים כי ברצונכם לרכוש אותה.
 

האם קנייה מכונס נכסים הינה זולה באופן ניכר מקנייה בשוק הדירות הרגיל?

תשובה: אחד היתרונות הבולטים בקניית דירה מכונס נכסים עשוי להיות כמובן המחיר, אשר בממוצע יהיה נמוך ב-20% ממחיר דירה זהה בשוק הרגיל. עם זאת יש לציין כי רכישה מכונס נכסים נעשית "as is", כלומר הנכס נקנה כפי שהוא ובמידה ויש בו פגם כלשהו לרוכש לא תהיה כל כתובת לטיפול בעניין. בשל כך, כל אדם המעוניין לרכוש דירה מכונס נכסים חייב לעשות לגביה בירור יסודי ומעמיק ולא להסתנוור מיד מהמחיר הנמוך והביטחון שרכישה כזו אמורה לספק. רכישה עיוורת עלולה להפוך בקלות לעסקת הפסד אשר נזקיה יעלו בהרבה על הרווח שאמור היה לצמוח ממנה.
 

לאילו דברים חשוב לשים לב כאשר מעוניינים לרכוש דירה מכונס נכסים?

תשובה: היות ורכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר בחייו הפרטיים של אדם יש לשקול טוב כל פרט לפני ביצוע. בשל העובדה כי רכישת דירה מכונס נכסים נעשית "as is" חשוב כפליים לוודא כי בדירה אין פגם אשר מחיר תיקונו יעלה בהרבה על החיסכון צפוי מעסקה. משכך, לפני שמחליטים לרכוש את הדירה מומלץ לבדוק בעזרת אנשי מקצוע מתאימים ומנוסים את הפרטים החשובים הבאים:
א. תחזוקת הנכס: במקרים רבים עשוי מחירו הנמוך של הנכס לנבוע מתחזוקה לקויה או מהעובדה כי בנייתו לא הושלמה. לעיתים קרובות אותם ליקויים מצויים בצנרת או במערכת החשמל ואינם נראים במבט ראשון. בשל כך, ועל מנת שלא לרכוש דירה בעלת פגם מהותי שתיקונו יעלה ביוקר, חייב הרוכש לבצע בדיקה מקצועית של הנכס ולקבל לידיו דו"ח וחוות דעת של שמאי מטעמו.
ב. תוכניות ותוספות בנייה: בטרם הרכישה הכרחי לבדוק את תוכניות הדירה, לרבות אפשרויות הרחבה ותוספות בנייה. כמו כן חשוב לוודא כי אין בנכס חריגות תכנון ובנייה אשר יגררו עלויות תיקון והוצאות משפטיות גבוהות. במידה ויש חריגות תכנוניות כלשהן אך הרוכש עדיין מעוניין בנכס, עליו לקחת בחשבון את מחיר החריגות כאשר הוא משקלל את מחיר העסקה. לשם כך מומלץ להיעזר באיש מקצוע מתאים, מהנדס או עורך דין המנוסה בעסקאות נדל"ן.
ג. חובות ומיסים: יש לוודא מול הרשויות ובעיקר מול הרשות המקומית כי אין על הנכס חובות ארנונה ומיסי השבחה, ובנוסף לוודא כי מוכר הנכס מונה לכך כדין על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל. רק במידה והמוכר אכן מונה כדין מטעם הרשות הרלוונטית ניתן להמשיך ולקדם את הרכישה.
ד. רישום זכויות בטאבו: על הקונה לרשום את הזכויות בנכס על שמו בהזדמנות הראשונה, ולעולם לא להסתפק בהערת אזהרה בלבד.
 

היכן ניתן למצוא דירות למכירה מכינוס?

תשובה: הדרך הטובה היא לסרוק מודעות בעיתונים ובלוחות אתרים וכן לפנות גם ישירות לכונסי נכסים המטפלים במכירות דירות מכינוס ולפני שמישהו שם עליהן את היד.
 

לסיכום, קנייה מכונס נכסים יכולה להוות אלטרנטיבה משתלמת וכדאית לרכישת דירה, אך כמו בכל עסקה ישנם מספר יתרונות וחסרונות משמעותיים. חשוב להדגיש כי אין בעצות לעיל תחליף לייעוץ מקצועי, ובכל מקרה מומלץ להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע מתאימים ומנוסים שיסייעו לכם לנצל את הזדמנויות הנדל"ן עד תומן ולהימנע מנוכלים ועסקאות נפל.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.