מאת: ;

המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן ולמניעת ליקויים

קניית דירה חדשה מקבלן נושאת בחובה יתרונות רבים - האפשרות להתאים את הדירה באופן האופטימאלי ביותר לצרכי הקונה, תחושת ההתחדשות, היכולת לבצע תוספות ושינויים, אולם, דירה חדשה מקבלן עלולה לעיתים קרובות, וכפי שמוכיחה המציאות הישראלית קרובות מידי, להתקבל מאוחר מידי, באיכות גימור נמוכה מידי, ועם חוסר התאמות למפרט המובטח, עובדה ההופכת את התביעות של רוכשי דירות כנגד קבלנים על איחורים וליקויים לסוג תביעות נפוץ במיוחד, כאשר אחוז קבלת התביעות אשר מוגשות בעילות אלו הוא גבוה מאוד.
בכמה אמצעים פשוטים, לפני ואחרי רכישת הדירה, תוכלו לשפר את מצבכם המשפטי אם אכן תתקלו בקבלן שיפגע בזכויותיכם כרוכשי דירה. נכון, אינכם עורכי דין, ולרבים מהאנשים ישנה נטיה לסלוד מהתנהלות מתועדת ודקדקנית ביחסים עם אנשים אחרים, אולם זכרו - רכישת דירת מגורים הוא צעד גדול, וזכותכם וחובתכם לבצע אותו באופן הזהיר ביותר, ולהגן על עצמכם מכמה שיותר תרחישים עתידיים. אין פה מקום ל"יהיה בסדר".
בשורות הבאות אציין עשרה כללי אצבע למי ששוקל לקנות דירה מקבלן, ורוצה להגן על עצמו במקרה של איחור במסירה או ליקויים בדירה, כך שאם אכן יגיעו הדברים לידי תביעה, יקבל הרוכש את מלוא זכויותיו על פי חוק:
 
בדקו מי היזם ומי הקבלן, עוד בטרם הרכישה.
לא כל הקבלנים ולא כל היזמים נולדו שווים. בררו עוד בטרם הרכישה מידע על הקבלן, ובדקו באמצעות הרשת את המוניטין של מי שאתם מתעניינים באפשרות לרכוש ממנו דירה. אין קבלן, טוב ככל שיהיה, שלא מוגשות כנגדו תביעות על ידי דיירים, אולם, אם נראה כי מספר התביעות הוא קיצוני באופן מיוחד, יתכן כי כדאי שהדבר ידליק בראשכם נורה אדומה.
 
שלמו לעורך דין שיעבור על החוזה. זה יחסוך לכם כסף.
אל תקבלו את ההסכם עם היזם כמו שהוא. שלמו לעורך דין מטעמכם שיעבור על ההסכם, ויוכל לשלות ממנו "מוקשים" אותם הניח היזם, וכן חלופות שונות שהוא שמר לעצמו במפרט בהן יתכן שלא תהיו מעוניינים. ההסכם המונח בפניכם אינו תורה למשה מסיני, והליך התמקחות קצר, ולא יקר, בין עורך הדין אותו תשכרו למשימה לבין עורך הדין של היזם, עשוי לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש בעתיד.
 
תעדו הכל. זה יעזור לכם בהמשך.
תעדו הכל. עדיף בכתב. כל בקשה ודרישה רלוונטית מהקבלן, בצעו בכתב, ואם זה לא מתאפשר, הקליטו עמו את השיחות. כל הבטחה של הקבלן, כל התחייבות בעל פה, עשויות להתגלות כקריטיות בזמן אמת, אם היחסים בין הצדדים יעלו על שרטון. תעדו את הליך קבלת המפתח, בדקו את דוח המסירה, ותעדו, בזמן אמת בשנת הבדק, כל ליקוי הקיים בדירה ובשטחים המשותפים, ודווחו עליו לקבלן באופן שניתן יהיה לשחזרו בעתיד.
 
נצלו את שנת הבדק, ותעדו את מצב הדירה.
במהלך השנה הראשונה יש לקבלן אחריות על כל הליקויים הקיימים בדיקה, ונטל ההוכחה על הגורם להם מוטל עליו. חשוב בשנה זו לתעד (כן, שוב לתעד) כל נזק שקיים בדירה, ולדרוש מהקבלן, בכתב, את תיקונו. כאמור, הקבלן מחויב בשנה זו לתקן את הליקויים בדירה, ואם הקבלן חומק מחובתו זו, והפניות אליו מתועדות, נוצרת כלפיו עילת תביעה אותה תוכלו להוכיח בנקל.
 
פנו למומחה מטעמכם.
על מנת למפות את הנזקים הקיימים בדירה, אם אכן ישנם נזקים כאלה בהם הבחנתם, מומלץ לקבל חוות דעת מקצועית וניטראלית כבר עם מסירתה של הדירה, על מנת שניתן יהיה לתת לקבלן תמונה שלמה של התיקונים הנדרשים. את חוות הדעת הזאת מסרו לקבלן, ודרשו את התיקונים המנויים בה. אם בסופה של שנת הבדק נותרו ליקויים אשר לא תוקנו, או שקיים חוסר התאמה בין המפרט המובטח למפרט הקיים בדירה, הזמינו דוח מעודכן, על מנת לתעד את מצבה. דאגו שאת הדוחות יכתבו עבורכם מהנדסים אשר יש להם ניסיון עם הגשת חוות דעת אשר מתקבלות בבית משפט בתיקי ליקויי בניה, כך שאם אכן תאלצו לפנות לתביעה, תהיו מצוידים בחוות דעת מתאימה מראש.
 
נסו לסיים את הסכסוך מבלי להזדקק לתביעה.
תביעה משפטית היא ארוכה, יקרה ולא נעימה לכל הצדדים המעורבים. אם נותרו בדירה ליקויים, או אם לא קיבלתם את מלוא התשלום בעבור האיחור במסירה, התריעו בפני הקבלן על המצב במכתב מסודר, אותו ניתן לשלוח באמצעות עורך דין. קבלן סביר יהיה מוכן פעמים רבות ללכת לקראתכם בשביל להמנע מתביעה, ויתכן שיתגלה שהרצון הטוב שלא התגלה במהלך שנת הבדק מטעמו, יצוץ מחדש כשאיום אמין של הגשת תביעה יהיה באוויר.
 
אם אין ברירה, אל תחששו מתביעה.
כפי שצוין בפתיחה, אחוז התביעות המתקבלות כנגד קבלנים על ליקויי בניה ואיחורים במסירה הוא גבוה באופן חריג. אם הקבלן לא מבצע, או לא מבצע כראוי, את התיקונים הדרושים, או לא נותן את הפיצוי על האיחור, אל תחששו מפתיחת הליך משפטי. זאת זכותכם. רכשתם את הרכישה שבסבירות גבוהה תהיה הגדולה ביותר בחייכם, ואתם לא צריכים להתבייש מלעמוד על זכותכם לקבל את המוצר אותו רכשתם כפי שמי שמכר אותו התחייב.
 
התאגדו.
אל תעמדו מול הקבלן לבד. אם הקבלן איחר במסירה, הוא איחר במסירה של כל הדירות האחרות בדירה. אם בדירה שלכם ישנן אי התאמות, אי ההתאמות הן אי ההתאמות של כולם. אם בדירה שלכם ישנם ליקויים הנובעים בסטנדרט בניה נמוך, הסיכוי שאין בכל אחת ואחת מהדירות בבניין ליקויים כאלה ואחרים, גדולים או נמוכים, הוא אפסי.
להגשה תביעה של כמה שיותר מדיירי הבניין, ובשאיפה, כלל הדיירים, ישנם מספר יתרונות מובהקים. מבחינת היצוג המשפטי, השוני בין יצוג רוכש דירה אחד ליצוג כלל הדיירים הוא באופן יחסי זניח, כך שהעבודה אותה הוא יוכל להשקיע עורך הדין בו תבחרו, ושכר הטרחה אותו הוא ידרוש, יתחלקו על כלל הדיירים, ויהפוך את הגשת התביעה למשתלמת הן לדיירים, והן לעורך הדין המטפל.
בנוסף לכך, במסגרת תביעת ליקויים זכאים הדיירים לדרוש פיצוי על ליקויים ברכוש המשותף, אך ורק לפי חלקם היחסי בבעלות על הדירות בבניין. כלומר, אם רק חלק מהדיירים יתבעו בשם הרכוש המשותף, יוכל בית המשפט לפסוק אך ורק לפי חלקם בו, ולא שקל אחד יותר. הדרך היחידה להבטיח את זכויותיכם ואת המשך המגורים או הבעלות שלכם בדירה שממוקמת בבניין מתפקד ותקין היא להגיש תביעה קבוצתית. נכון, קשה בבניין חדש בו לרוב ההיכרות עם הדיירים האחרים היא שטחית לגייס תובעים נוספים, אך מדובר במאמץ ששכרו בצדו.
 
תהיו ריאלים.
בתי המשפט עמוסים לעייפה בתביעות ליקויי בניה, וברוב מוחלט של המקרים, התיקים לא מסתיימים בפסק דין, אלא בפשרה במעלה הדרך. לרוב, לאחר שמוגשת תביעה עם דו"ח הבדק מטעם הדיירים, מוגש כתב הגנה מטעם הקבלן שמציג דו"ח בדק בערכים נמוכים עד אפסיים, ובית המשפט ממנה מומחה מטעמו.
חוות הדעת מטעמו של מומחה בית המשפט מקבלת משקל עצום בהמשך ההליכים, ובמקרים רבים, טוב לשקול להגיע לפשרה על בסיסה, ולחסוך את הזמן ואת הכסף של המשך ניהול ההליך עד תומו. אל תתאהבו במספר שרשום על כתב התביעה, אלא חישבו, בינכם לבין עצמכם, ובעצה אחת עם עורך הדין שלכם, אשר מן הסתם מחזיק בנסיון רלוונטי רב מכם, מה הוא הקו האדום, ומה האפשרויות הריאליות הנמצאות על הפרק בכל דרך בה תבחרו, אם ההצעה הנמצאת על הפרק אינה באה בחשבון - עורך הדין ילווה אתכם עד לפסק דין. אך אם טווח האפשרויות לשיפור ההצעה מפסק דין אינו גדול, שקלו לחסוך את הזמן ואת הכסף של ניהולו עד תום.
 
קחו עורך דין המתמחה בתחום.
אל תעמדו מול הקבלן לבדכם, ואל תחסכו ביצוג המשפטי באופן שיגרום לכם לקבל פחות בסופו של ההליך. יצוג בהליך ליקויי בניה על ידי משרד עורכי דין אשר יש לו התמחות בתחום, אשר מכיר את ההתנהלות בתיקים מסוג זה, את האופן בו פועלים מומחים מטעם בתי המשפט וכיצד יש לגשת לחוות דעתם, עשוי להיות שובר השוויון אשר יהיה ההבדל בין תוצאה שתשאיר אתכם עם טעם חמוץ מהדירה החדשה, לבין תוצאה שתפצה אתכם, באמת, על הנזק ועוגמת הנפש שנגרמו לכם. כי אחרי הכל, מגיע לכם לגור בדירה שאתם מרוצים ממנה.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.