מאת:


כאשר אנו מוכרים דירה, בית או מגרש, יש הטועים לחשוב כי האחריות לבצוע הבדיקות השונות חלה על הקונה בלבד, מכח הכלל הנקרא "יזהר הקונה" (caveat emptor). אלא שכלל זה שהיה מקובל בעבר בשיטת המשפט הבריטי, אינו מקובל עוד בישראל.
 
בעסקאות מכר מקרקעין המתנהלות על פי חוק החוזים, חוק המכר, וחוק המקרקעין מוטלות על המוכר חובות תום לב הקבועות בדין ומכוחן על המוכר חלה חובה להזהיר את הקונה בדבר פגמים שונים הקיימים בנכס.לאחרונה התגלגל לפתחו של בית המשפט תיק שבו עלתה השאלה לגבי הפרקטיקה הנהוגה בעת עסקאות מכר ובית המשפט קבע כי יש לבצע עסקאות על פי חוק המכר וחוק החוזים.

בפס"ד רובינגר[1] מדובר על מכירה של בית במצב גרוע מאוד, אשר לא היה ראוי למגורי אדם, הבית היה הרוס בחלקים מסוימים, בחלקים אחרים לא הושלמה הבנייה, לא הותקנו בו חלונות ובאופן כללי ההתרשמות היא כי לא גר שם אדם במשך שנים רבות, אם בכלל. הקונים שקנו את הבית התחילו לשפצו ורק אז גילו כי לבית אין אישור איכלוס (טופס 4) ולמעשה כי נבנה ללא היתר בנייה.

כאשר הם פנו למוכרים הם הפנו אותם לסעיף בחוזה האומר כי הבית נמכר כמו שהוא (AS IS) והקונה מוותר על כל טענה בדבר טעות ו/או אי התאמה ו/או כל טענה שהיא דבר מום או פגם בהם. סעיף סטנדרטי בחוזה מכר כיום, אשר מעביר את האחריות על הנכס מהמוכר לקונה. המוכרים טענו כי יש ליישם בעניין זה את הכלל "יזהר הקונה".

מתברר כי הקונים דווקא ניסו לברר בוועדה המקומית לתכנון ובניה, האם ניתן בעבר אישור אכלוס לבית אך לא מצאו אותו בשום מקום. עוד התברר כי כאשר נשאלו המוכרים לגבי עניין זה כמו גם לגבי היתר בניה, הם השיבו כי לא היו כל בעיות תכנוניות עם הבית וכי הוא נבנה כדין, וכי הבעיה היחידה הגלומה בו נוגעת למצבו הפיסי הרעוע. הקונים הסתמכו בעניין זה בפועל, על דברי הקונים.

בית המשפט קבע כי בניגוד טענת המוכרים הרי שהיתה מוטלת עליהם חובה ליידע את הקונים לגבי היעדרו של היתר לאכלוס הדירה ומשלא עשו כן, הרי שניתן לראות בקונה כמי שהוטעה לחשוב שכל האישורים לאכלוס הבית, קיימים. בית המשפט פסק לפיכך כי על המוכר לפצות את הקונה בגין נזקיו בסכום של 180,000 ₪.

זאת ואף זאת, בית המשפט הרחיב את היריעה, מתח ביקורת בלתי מתפשרת והטיל אחריות גם על עורך הדין אשר ייצג את המוכרים. כבקיא בדין, קובע בית המשפט, היה על עורך הדין ליידע את הזוג כי אין בנמצא היתרים ואישור האכלוס, כפי שמחייב החוק וכי ברוכשם את הבית, מסתכנים הרוכשים בבצוע עבירה על החוק. ע"פ פסק הדין עורך הדין התפשר עם הקונים אשר תבעו גם אותו לפני הכרעת הדין על פיצוי בסך 80 אלף ₪.

לסיכום, ניתן לראות כי בתי המשפט כיום כבר אינם פוסקים על פי הכלל של "ייזהר הקונה" ומחילים גם על המוכרים, ואף על באי כח הצדדים, אחריות וחובת גילוי.
 

[1]  ת"א (י-ם) 20460/08 יעקב רובינגר נ' סשא שלומוב.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.