מאת:


התמודדות עם דייר שמסרב לצאת מנכס, ולא משלם שכירות הנה בעיה אשר לא מעט בעלי דירות ועסקים מתמודדים עמה. כל בעל דירה חושש מכך, וישנם לא מעט בעלי דירות שמכניסים בהסכם השכירות סעיפים המקנים לעשות דין עצמי ולפעול על מנת לפנות את הדייר מהמושכר, זאת כדי למנוע מצב בו דייר מחד לא משלם את דמי השכירות אך מאידך לא מפנה את המושכר.

לאחרונה דן בית משפט השלום בהרצליה במקרה הנוגע בנושא זה בפס' דין אושרית בן שימול נגד גבעתי תוצאות בע"מ ויוסף גבעתי[1].
במקרה זה גב' בן שימול שכרה חנות אשר הייתה בבעלות חברת גבעתי תוצאות (להלן "החברה") והקימה בה בית קפה. לאחר שנה של שכירות תקינה היא הפסיקה לשלם דמי שכירות. בעל החברה, יוסף גבעתי, החליט כי הוא עושה דין עצמי לצורך תפיסת המושכר, וכאשר היא הייתה בחו"ל נכנס לנכס והחליף מנעולים. לאחר מכן השוכרת נכנסה בכוח לחנות והחליפה מנעולים בעצמה. לבסוף מר גבעתי הוציא אותה מהמושכר ולא נתן לה לחזור לנכס.
גבעתי הסביר כי מכוח סעיף בחוזה שנחתם ביניהם הקובע כי באם ישנה הפרה יסודית של החוזה, המשכיר רשאי לעשיית דין עצמית, הרי שהוא פעל על פי החוזה.

כאן קמה שאלה משפטית אשר נדונה פעמים רבות בבית המשפט, האם עשיית דין עצמית מכוח סעיף בחוזה ואף מכוח סעיף 18 (ב) לחוק המקרקעין[2] הנה דרך לגיטימית לפעול כנגד דייר אשר הפסיק לשלם שכירות.
ראשית, בית המשפט קובע כי יש הפרה יסודית של החוזה בכך שהשוכרת הפסיקה לשלם שכירות לבעל הנכס ואת ההוצאות הנלוות (חשמל, מים ארנונה וכו'), ולכן הייתה רשאית החברה לבטל את ההסכם עם גב' בן שימול. זאת בית המשפט קובע בצורה שאינה משתמעת לשני פנים.
יחד עם זאת, בית המשפט מסתייג מעשיית דין עצמית וקובע כי הזכות להגנה על הקניין של בעלי המקרקעין הנה חשובה פחות מאשר החשש לערעור הסדר הציבורי. אנו רואים זאת בפס"ד מדינת ישראל נגד אליעזר בן שמחון[3], אשר בו נדון ס' 18 (ב) לחוק המקרקעין העוסק בעשיית דין עצמית, ונקבע כי יש לפרש סעיף זה על דרך הצמצום כך שתחולתו מוגבלת רק למי שהחזיק בפועל וכדין בקרקע ונושל מהחזקתו.

מפרשנות זו אנו למדים כי אדם אשר אינו מחזיק בפועל לא יכול לעשות דין לעצמו כדי לתפוס מחדש את החזקה, ובכדי לקבל סעד מתאים עליו לפנות לבית המשפט. במקרה שלנו, גב' בן שימול היא המחזיקה בפועל מכוח הסכם השכירות, ולכן מר גבעתי לא רשאי לעשות דין עצמי ולסלק אותה מהנכס.
בית המשפט הסביר כי יש מהפעלת כוח וזאת כדי למנוע ערעור של הסדר הציבורי. החשש של בית המשפט נובע מכך שלמעשה בשימוש בדין עצמי בעל הדין מקבל לידיו את הכוח להעריך בעצמו את גבולות זכויותיו, וקיים סיכון הוא כי הוא לא יעריכם נכונה.

בסופו של יום, בית המשפט קבע כי בכך שמר גבעתי נכנס לחנות, הגם שהיא בבעלות החברה, יש בכך הסגת גבול, ועל כן הורה לאפשר לגב' בן שימול לחזור לחנות ולפעול בדרכים המשפטיות הרגילות, קרי תביעה לפינוי מושכר, וזאת על אף הפרת ההסכם וקיים סיכוי גדול לכך שהיא תמשיך להפר את החוזה.
בית המשפט אף מפצה את השוכרת בכ - 40 אלף ₪ על הנזק שנגרם לה כתוצאה מהפינוי הלא חוקי, 30 אלף מתוכם על הסגת הגבול למרות שעל פי דעת בית המשפט לא נוצר לה נזק ממשי. מאידך הוא גם מורה לה לפצות את המשכיר על הנזק שנגרם לו (תשלומי שכירות, ארנונה, מים וכו').
לסיכום, אנו רואים כי בית המשפט ממשיך לצדד בגישה המצמצמת את הזכות לעשיית דין עצמי ומאיין, למעשה, את תוקפו של הסעיף בהסכם המאפשר עשיית דין עצמי. בית המשפט דוגל בגישה כי יש לפתור סכסוכים דרך בית המשפט ולא מחוצה לו ובכך להימנע ממצבים אשר חוצים את הגבולות החוקיים והנורמטיביים.
 
 
[1]  ת"א 156427/09 בן שימול ואח' נ' גבעתי תוצאות בע"מ (פורסם ב06.04.2014).
[2]  חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.
[3]  רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, פ"ד נח.

 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.