מאת:


פירוק שיתוף במקרקעין כמוצא לסכסוך שותפים

מחלוקות, סכסוכים ונתק בין בעלים ויורשי נכסי נדל"ן מעכבים לשנים אפשרויות פיתוח והשבחת הנכסים ובדרך כלל נטל תשלום המיסים נופל על אחד הבעלים כאשר שאר הבעלים מתחמקים מהתשלום. לא אחת מוצא עצמו בעל נכס כאשר הינו בעלים במשותף של נכס מקרקעין, אם בעל כורחו ואף אם הוא נכנס לשותפות מרצון אך אינו מעוניין בה יותר. במידה וכל השותפים מעוניינים במכירת הנכס, הדבר מתבצע בקלות יחסית לכל המרבה במחיר.
 
הנושא סבוך יותר כאשר אין הסכמה בין השותפים השונים - יש לדעת כי זו זכותו  של כל אחד מבעלי זכויות בנכס שיש לו מחלוקת עם שאר הבעלים שלא מאפשרת מיצוי של הפוטנציאל הגלום בנכס, להגיש לבית המשפט השלום שבתחום שיפוטו מצוי הנכס, תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירתו וחלוקת התמורה בין הבעלים. יש כיום לא מעט בניינים מוזנחים ברחבי הערים ומגרשים שעומדים שנים ריקים עד שאחד השותפים  מחליט להגיש תביעת פירוק שיתוף למקרקעין.
 

פירוק השיתוף במקרקעין

בקשה לפירוק שותפות במקרקעין יכולה לבוא על רקע סיבות שונות. מצב מקובל קיים כאשר נכס עובר בירושה ומספר אחים הופכים לבעלים במשותף של הנכס שקיבלו מהוריהם, ואחד האחים מעוניין למכור והאחים האחרים מעוניינים לשמור על הנכס. מקרה נוסף הינו במהלך פרידה של בני זוג אשר אינם מסכימים על מכירת הנכס. מקרה נפוץ נוסף הינו כניסה ביודעין לבעלות משותפת, קבוצת השקעות למשל, כשבדיעבד אחד מהשותפים מעוניין לצאת מהשותפות ואשר שאר השותפים מעוניינים להמשיך ולהחזיק בנכס. חשוב לדעת כי פתרון פירוק השיתוף במקרקעין הינו פתרון פשוט יחסית אשר המחוקק מעודד במפורש בחוק, זאת מתוך תפיסה כי הקרקע הינה משאב יקר אשר יש לפתחו בזריזות וביעילות ועל כן יש לצמצם את מספר הנכסים שבעלות במשותף, גורמת לכך שהם לא ינוצלו כראוי. הבסיס המשפטי המנחה קובע כי החופש של כל שותף במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף הינו עקרון על, זכותו לדרוש זאת בכל עת וללא סיבה למעט חריגים מסוימים – במקרה בו נקבע בסכם שתוף שנחתם בין בעלי הנכס, כי הם מנועים לעתור לפירוק השתוף, הסכמה שכזו תפוג ותהא חסרת תוקף מקץ 3 שנים ממועד כריתת הסכם השתוף, וזאת גם אם הדבר לא נכתב מפורשות בהסכם. בנוסף מוגבלת הזכות לעקרון תום הלב. 
 
חוק המקרקעין קובע כי ברירת המחדל בעניין אופן פירוק השותף, הינה חלוקה "בעין" של הנכס, כלומר - חלוקה פיזית שלו – בין השותפים בו. נכס שלא ניתן לחלקו באופן סביר, כך שכל אחד מהשותפים יקבל חלק מוגדר פרופורציוני לשיעור חלקו בבעלות בנכס – בית המשפט רשאי להורות על תשלומי איזון שישולמו על ידי שותף שקיבל חלק ביתר מעבר לחלקו היחסי בבעלות המשותפת, לידיו של השותף שקיבל חלק חסר. במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או שחלוקתם תגרום הפסד ניכר לאחד או יותר מהשותפים יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. במקרה כזה ימנה בית המשפט כונס נכסים אשר ימכור את הנכס לכל המרבה במחיר, ואת הסכום שיישאר לאחר תשלום מיסים והוצאות המכירה יחלק בין הבעלים במשותף. יצוין כי הגם שאלו הן הוראות החוק, הרי שהפסיקה המקובלת העדיפה דווקא את פרוק השתוף בדרך של מכירת המקרקעין לצד ג', על פני חלוקתו בעיין.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.