מאת:
11/2/2026
נאמנות במקרקעין יכולה להיות כלי אסטרטגי להגנה על נכסים, פרטיות והעברה בין־דורית – אבל טעות בדיווח או בהבנת הלכת גליס עלולה ליצור חבות מס כבדה וכפל מס מיותר.
במאמר ננתח מתי נאמנות מוכרת לצורכי מס, מה קובע סעיף 74, ואיך תכנון נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים – לפני שרשות המסים מקבלת החלטה.


מוסד הנאמנות במקרקעין: ניתוח משפטי, היבטי מיסוי ואסטרטגיות לניהול נכסים בישראל

היסודות הנורמטיביים של מוסד הנאמנות במקרקעין

מוסד הנאמנות מהווה את אחת התופעות המשפטיות המורכבות והמשמעותיות ביותר במערכת המשפט הישראלית, בייחוד כאשר הוא מצטלב עם דיני המקרקעין ודיני המיסוי. בבסיסה, נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בנכס לטובת נהנה או למטרה אחרת. זוהי קונסטרוקציה המפצלת את זכות הבעלות לשניים: הבעלות הפורמלית, הרשומה במרשמים הציבוריים, והבעלות המהותית-כלכלית, השייכת לנהנה.
בתחום הנדל"ן, נאמנות אינה רק כלי טכני לרישום, אלא מנגנון אסטרטגי המאפשר גמישות תכנונית, הגנה על פרטיות ויעילות כלכלית. עם זאת, המורכבות שבמנגנון זה יצרה לאורך השנים חיכוך מתמיד בין הנישומים לבין רשויות המס, המבקשות לוודא כי הנאמנות אינה משמשת ככסות לעסקאות מלאכותיות שנועדו להימנע מתשלום מס כדין — סוגיה מרכזית בתחום תכנון מס חוקי במקרקעין.
 
נאמנות במקרקעין מוגדרת כסיטואציה שבה אדם, המכונה הנאמן, מחזיק בשמו הוא עבור פלוני, המכונה הנהנה, זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. הדינמיקה הזו מאפשרת לנאמן לבצע פעולות משפטיות, לנהל משא ומתן ולחתום על הסכמים, בעוד שהנהנה נותר במעמד של בעלים שבדין שאינו רשום באופן גלוי.
חוק הנאמנות מסדיר את מערכת היחסים הזו, אך כאשר מדובר במיסוי, חוק מיסוי מקרקעין הוא שקובע את הכללים הקשיחים להכרה במוסד זה לצורכי מס. השימוש בנאמן נפוץ במיוחד כאשר קיימת הפרדה בין היכולת המשפטית או הרצון להיחשף לבין האינטרס הכלכלי ברכישת הנכס — מצב אופייני בעסקאות רכישת דירה בנאמנות או רכישת נדל״ן להשקעה באמצעות נאמן.
בעוד שחוק הנאמנות הכללי מאפשר יצירת נאמנות בדרכים מגוונות, דיני המס דורשים רמת הוכחה גבוהה בהרבה לצורך הענקת פטורים או הכרה בסטטוס המיוחד. סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין מהווה את שער הכניסה להכרה בנאמנות לצורכי מס.

רשות המיסים אינה מסתפקת בקיומה של נאמנות "על הנייר", אלא דורשת הוכחה לכך שהנהנה היה קיים ומזוהה במועד הרכישה ושכל המימון הגיע ממנו או עבורו - דרישה קריטית בכל הליך של דיווח נאמנות למיסוי מקרקעין.

 

מאפיין נאמנות לפי חוק הנאמנות נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין
מקור חוקי חוק הנאמנות, תשל"ט-1979 סעיפים 69 ו-74 לחוק מיסוי מקרקעין
דרישת דיווח אין חובת דיווח גורפת לרשויות חובת דיווח תוך 30 יום מהרכישה
זהות הנהנה יכול להיות כללי או ניתן לקביעה בעתיד חייב להיות ספציפי וידוע ביום הרכישה
תיעוד חוזה או כתב הקדש (בכתב או בע"פ) הצהרה בטופס 7067 ורצוי הסכם כתוב
השלכות אי-דיווח הנאמנות תקפה בין הצדדים כפל מס שבח ומס רכישה בהעברת הנכס

הצורך המעשי והאסטרטגי ברכישת נדל"ן בנאמנות

הבחירה לרכוש נכס באמצעות נאמן אינה נובעת רק משיקולי מס, אלא לעיתים קרובות מצרכים מסחריים ואישיים לגיטימיים.
אנונימיות ודיסקרטיות הן מהמניעים המרכזיים לשימוש בנאמן. בעולם שבו מרשם המקרקעין פתוח לעיון הציבור, אנשי עסקים ומשפחות אמידות מבקשים לשמור על פרטיותם. נאמנות מאפשרת שהנאמן יהיה זה שרשום כבעלים, בעוד הנהנה פועל מאחורי הקלעים.
מעבר לפרטיות, קיימת תועלת כלכלית ישירה במניעת העלאת מחיר. רכישה באמצעות נאמן מאפשרת לנהנה לרכוש את הנכס במחיר שוק מבלי שזהותו תהווה גורם במו"מ — כלי מוכר בתחום ניהול משא ומתן בעסקאות מקרקעין.
היבט נוסף הוא הגנה על נכסים ומניעת חשיפה לנושים. נאמנות יוצרת הפרדה משפטית בין הנכס לבין שאר רכושו של הנהנה - מנגנון מרכזי בתחום הגנה על נכסים מפני נושים.
נאמנות יכולה לשמש גם ככלי להפרדה רכושית בהליכי גירושין, או ככלי להעברה בין-דורית יעילה יותר מצוואה — פתרון נפוץ ב-תכנון ירושה וניהול הון משפחתי.
 

המסגרת הדיונית: דיווח ופרוצדורה לפי סעיף 74

החוק הישראלי אינו אוסר על רכישת נדל"ן בנאמנות, אך הוא מתנה את הטבות המס בדיווח מדויק ובמועד.
סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אדם הרוכש זכות במקרקעין בשמו עבור פלוני, חייב להודיע על כך למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום הרכישה. הדיווח מתבצע באמצעות טופס 7067.
דיווח בזמן מאפשר להעביר בעתיד את הנכס מהנאמן לנהנה בפטור ממס שבח וממס רכישה, שכן רואים בנהנה כמי שרכש את הנכס מלכתחילה - עקרון יסודי ב-חיסכון במס שבח וב-מניעת כפל מס בנאמנות.

העדר הסכם נאמנות כתוב שנחתם לפני או במועד הרכישה מהווה סיכון משפטי משמעותי. רשות המיסים עלולה לסווג את הנאמנות כפיקטיבית ולחייב במס כפול.
 

שלב הפרוצדורה פעולה נדרשת דגשים מקצועיים
יום הרכישה חתימה על הסכם מכר והסכם נאמנות. חובה שהנהנה יהיה מזוהה וקיים.
תוך 30 יום הגשת טופס 7067 למנהל מסמ"ק. איחור גורר קנסות וסכנת אי-הכרה.
ניהול הנאמנות רישום הנאמן כבעלים בטאבו. הנאמן פועל כשלוח של הנהנה.
סיום הנאמנות העברה מנאמן לנהנה לפי סעיף 69. הגשת בקשה לפטור ממס שבח ורכישה.
 
 

סיווג אירועי מס בנאמנויות והלכת גליס

פסיקת בית המשפט העליון בעניין גליס שינתה את כללי המשחק.
העברת נכס מקרקעין לנאמנות רצונית נחשבת כיום "מכירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין - כלומר נוצרת חבות במס שבח ובמס רכישה כבר בשלב ההעברה לנאמן.
המשמעות: הקמת נאמנות הכוללת מקרקעין מחייבת תכנון מס מקדים ומקצועי.
 

מחדלי דיווח והכרה מאוחרת בנאמנות

כאשר נשכח הדיווח במועד, ניתן לפנות בבקשה להארכת מועד לפי סעיף 107.
לשם הצלחה, יש להוכיח:
  • קיום נאמנות מהותית בזמן אמת
  • סיבה מספקת לאיחור
הפסיקה מאפשרת בנסיבות מסוימות תיקון עוול וגביית מס אמת, אך ככל שחולף זמן רב יותר — קטן הסיכוי להארכה.
עילת הארכה סטטוס בפסיקה דרישות הוכחה
טעות בתום לב של המייצג מוכרת בנסיבות מסוימות. תצהיר עורך הדין והוכחת נזק ללקוח.
מחלה או מניעה אובייקטיבית מוכרת כסיבה קלאסית. אישורים רפואיים או תיעוד רשמי.
גילוי עובדות חדשות עילה חוקית לפי סעיף 85. מסמכים שלא היו זמינים בעת השומה.
אי-ידיעת החוק בדרך כלל אינה מהווה סיבה מספקת. נדרשים טעמים מיוחדים מעבר לכך.

אסטרטגיות מתקדמות בניהול נאמנויות

מעבר לרכישה רגילה, ניתן לשלב נאמנות עם מבנים תאגידיים, להוסיף מנגנוני שליטה כגון Trust Protector, ולייצר שכבות הגנה מתקדמות.
בעסקאות פינוי בינוי או קבוצות רכישה, נאמנות מאפשרת ניהול מרוכז מבלי לחשוף את זהות הרוכשים — כלי משמעותי בתחום ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן מורכבות.
 

סיכום והנחיות לביצוע עסקאות בנאמנות

רכישת נדל"ן בנאמנות היא מהלך הדורש דיוק משפטי ופרוצדורלי עילאי.
יש להקפיד על:
  • זיהוי הנהנה במועד הרכישה
  • דיווח תוך 30 יום
  • ניסוח הסכם נאמנות מפורט
  • בחינת השלכות מס לפי הלכת גליס

במקרה של טעות או מחדל - יש לפנות מיד ל-ייעוץ משפטי בדיני נאמנות ומיסוי מקרקעין.

נאמנות היא כלי עוצמתי ל-ניהול נכסי נדל״ן, תכנון מס והגנה על הון משפחתי, אך שימוש לא מדויק עלול להוביל לחשיפה מסוכנת.

לייעוץ מקצועי, ליווי בהקמת נאמנות חדשה, טיפול במחדלי דיווח או תכנון אסטרטגי של נכסים - מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני נאמנות ומיסוי מקרקעין.

משרד עורכי דין דורון, טיקוצקי ושות' עומד לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-425105

 
 
 
 

שאלות ותשובות בנושא נאמנות במקרקעין: דיווח, מס והלכת גליס 

האם אפשר לרשום דירה על שם מישהו אחר בנאמנות?

Plus Mins

כן, אך חייבים לעמוד בתנאי חוק מיסוי מקרקעין ולדווח בזמן. עו״ד אלי דורון מלווה הקמת נאמנויות נדל״ן תוך הקפדה על מבנה משפטי ומיסויי תקין.

 

האם נאמנות במקרקעין חוסכת מס?

Plus Mins

לא תמיד. נאמנות שלא מדווחת נכון עלולה לגרור כפל מס. משרד דורון, טיקוצקי ושות’ בונה את המהלך כך שיישמרו ההטבות האפשריות ויימנע סיכון מיותר.

 

מה קורה אם לא דיווחתי על נאמנות בזמן?

Plus Mins

ניתן לבחון בקשה להארכת מועד והכרה מאוחרת, אך זה מורכב ודורש הוכחות. עו״ד אלי דורון מטפל במחדלי דיווח מול רשות המסים כבר שלושה עשורים.

 

האם העברת נכס לנאמנות נחשבת למכירה?

Plus Mins

לפי הלכת גליס – ברוב המקרים כן, וזה עלול ליצור חיוב במס שבח ומס רכישה. משרד דורון, טיקוצקי ושות’ מבצע תכנון מס מוקדם כדי למנוע הפתעות.

 

מתי כדאי להשתמש בנאמנות בנדל״ן?

Plus Mins

כאשר נדרשת אנונימיות, הגנה מנושים או תכנון בין־דורי נכון. עו״ד אלי דורון משלב אסטרטגיה משפטית ופיננסית כדי שהנאמנות תשרת את המטרה – ולא תהפוך למלכודת מס.

 

מה זה הלכת גליס?

Plus Mins

הלכת גליס היא פסק דין של בית המשפט העליון שקבע כי העברת נכס מקרקעין לנאמנות נחשבת “מכירה” לצורכי מס – ולכן עלולה ליצור חיוב במס שבח ובמס רכישה. עו״ד אלי דורון ומשרד דורון, טיקוצקי ושות’ מלווים תכנון מוקדם נכון כדי למנוע חשיפת מס מיותרת ולבנות נאמנות בטוחה וחכמה.

 

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דמי פיתוח לבעלי נכסים

מאת: אלי דורון, עו"ד

מאמר זה סוקר את המסגרת המשפטית של דמי הפיתוח, את הדרכים לבחון את חוקיות הדרישות שמופנות לבעלי נכסים, וכן את האפשרויות שעומדות לרשות מי שמבקש לערער על דרישת תשלום כזו.

25/6/2025
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פרויקט פינוי-בינוי - ייעוץ מס לדיירים לשמירה על הפטור

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

פרויקט פינוי-בינוי מבטיחים דירה חדשה – אך טומנים בחובם גם מלכודות מס לא צפויות. איך שומרים על הפטור ממס שבח? מהי "תמורה עודפת"? ולמה ליווי משפטי מוקדם יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים? המאמר שלפניכם עושה סדר – ומעניק כלים ברורים להימנע מטעויות יקרות.

18/6/2025
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.