פרויקט פינוי-בינוי - ייעוץ מס לדיירים לשמירה על הפטור

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

18/6/2025

חשיבות ייעוץ מס לבעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי

תנאי הפטור ותקרת השווי בעסקת פינוי-בינוי

• 150% משווי הדירה המקורית – פי 1.5 מערך דירת המגורים הנמכרת (לא כולל שווי זכויות בנייה נוספות שהיו צמודות לה).
• שווי של דירת 120 מ”ר – כלומר, הערך הכספי של דירת מגורים בשטח 120 מ”ר באותו מתחם פרויקט.
• שווי של דירה בשטח 150% מהדירה המקורית – אך לא יותר מ-200 מ”ר. דהיינו, עד פי 1.5 משטח הדירה הישנה, עם תקרה אבסולוטית של 200 מ”ר.

תמורה עודפת: מתי עלולה להתעורר חבות מס?

• דירה חדשה גדולה במיוחד – למשל, אם דירת התמורה שהובטחה לבעלים גדולה באופן ניכר מהתוספת המקובלת בפרויקט (שטח גדול בהרבה מהדירה המקורית), דבר המעלה מאוד את ערכה.
• שדרוג חריג בערך הדירה – למשל קבלת דירת פנטהאוז יוקרתית או דירה בקומה גבוהה עם נוף יוצא דופן, שערכה גבוה מהותית מערך הדירה הישנה (הרבה מעבר לעלייה רגילה כתוצאה מבנייה חדשה).
• הטבות וכספים נוספים מהיזם – מקרים שבהם היזם מעניק לדייר בנוסף לדירה החדשה גם תשלומים או טובות הנאה נוספות: סכומי כסף במזומן, שוברי קנייה לריהוט או מוצרי חשמל, חניה נוספת, מחסן גדול במיוחד, מימון שכר דירה לתקופת הבנייה מעבר למקובל, וכדומה. כל אלו הם בעלי שווי כספי המתווסף לעסקה.

אפשרויות חוקיות להקטנת החשיפה למס

• שמירה על גבולות הפטור – הצעד הפשוט ביותר הוא לוודא שעסקת הפינוי-בינוי נועדה מראש לעמוד בתנאי הפטור. אם מסתמן שהתמורה המוצעת חורגת מתקרת השווי, ניתן לנהל משא ומתן עם היזם על התאמות: למשל, הקטנת שטח התוספת לדירה החדשה, ויתור על מתנות או תשלומים נלווים, או בחירה בדירה חלופית סטנדרטית יותר במקום פנטהאוז. כך ניתן ליהנות מדירה חדשה ומשודרגת תוך הישארות בתחום הפטור ממס שבח. במידת הצורך, הפחתה קלה בתמורה כעת עשויה לחסוך מס משמעותי שהיה מוטל על החריגה לו הייתה מתקבלת.
• הסכמי שיפוי ומימון מס – במקרים בהם לא ניתן להימנע מתמורה עודפת, חשוב לדאוג להסכם חוזי שבו היזם מתחייב לשאת בכל חיוב מס שיוטל בעקבות העסקה. כפי שצוין, נהוג שהיזם מכסה את מס השבח עבור בעלי הדירות , אך חובה לוודא שסעיף זה כתוב במפורש בהסכם הפינוי-בינוי. כך, אם תתגלה בעת השומה חבות מס על חלק מהתמורה, התשלום יתבצע על ידי היזם ולא ייפול על הדיירים. צעד זה בפני עצמו אינו מונע את המס, אך הוא מגן על בעל הדירה מהוצאה לא צפויה ומהתדיינות מול רשות המסים.
• ניצול הטבות מיוחדות הקבועות בחוק – הדין הישראלי כולל הוראות מיוחדות למקרים יוצאי דופן, שבמסגרתן ניתן לקבל תמורה נוספת בלי לאבד את הפטור, בכפוף לתנאים. אוכלוסיית האזרחים הוותיקים מהווה דוגמה בולטת: במסגרת תיקוני חקיקה לעידוד התחדשות עירונית, דייר קשיש (בן 70 ומעלה) זכאי לבחור במסלול מיטיב, למשל לקבל שתי דירות קטנות במקום דירה חדשה אחת (אם הדבר מתאים לצרכיו) או לקבל חלק מהתמורה בכסף, והכל בפטור ממס עד לגובה תקרת הפטור המצטברת. כלים אלו נועדו להקל על קשישים שלא תמיד מעוניינים בדירה גדולה, ולאפשר להם גמישות מבלי שיפגעו כלכלית ממס. כדי לממש זכאויות כאלה, נדרש תכנון מדוקדק ועמידה בקריטריונים שנקבעו (כגון גיל המוגדר ליום החתימה, מגבלת שווי וכיו”ב), ולכן חיוני לקבל ליווי מקצועי לבחינת הזכאות והמימוש בפועל של הטבות המס לקשישים. באופן דומה, החוק קובע הסדרים גם למצבים כמו דייר נכה, דייר דיור ציבורי וכיו”ב – כל מקרה מצריך בדיקה פרטנית של יועץ מס ועו”ד כדי לוודא שנעשה ניצול מלא של הזכויות ללא חריגה מהפטור.
• טיפול במקרים של העברות במתנה בין קרובים: לעיתים הבעלים מבצעים העברות של הדירות במתנה לילדים או קרובים  אך יש לשים לב: המחוקק צפה ניסיונות לתכנוני מס אגרסיביים כאלה, והטיל על העברות במתנה מגבלות. בפרט, נקבע כי אם בעל דירה העביר את דירתו ללא תמורה לקרוב משפחה בתקופה של שנתיים לפני החתימה על הסכם הפינוי-בינוי, ייבחנו המעביר והמקבל כ”מוכר אחד” לצורך הפטור – צעד שנועד למנוע ניצול לרעה של הפטור . משום כך, כל פעולה בנכס לקראת פרויקט התחדשות דורשת ייעוץ פרטני. איש מקצוע יבחן האם וכיצד ניתן לבצע שינויים בבעלות או בעסקה באופן חוקי וללא סיכון של שלילת הפטור עקב סעיפי אנטי-תכנון שהחוק כולל.

ייעוץ מס ומשפטי - מוקדם, מקיף וחיוני