1/7/2025
אבדן דמי שכירות בגין דירה שניזוקה עקב פגיעת טיל
מה קורה כשהבית הופך לאי אפשרי להשכרה בעקבות פגיעת טיל – האם בעלי הדירות זוכים לפיצוי, או נשארים מול שוקת שבורה?
האם השוכרים ממשיכים לשלם, האם משכירים מחוץ ליישובי ספר בכלל מוגנים, ומה קורה כשהחוק מתנגש עם המציאות הקשה בשטח?
המאמר מציג שאלות פתוחות על זכויות, פערי פיצוי ומאבק ההישרדות הכלכלי של בעלי דירות במציאות של נזקי מלחמה – מה באמת מגיע לכם, ומה קורה כשאין מענה ברור מהמדינה?
מבצע עם כלביא חשף את ערי ישראל לפגיעות טילים רבי עצמה הגרמו להרס כבד מאוד לבנייני מגורים בערי ישראל ולרבות בערי המרכז אשר ספגו נזקים כבדים במיוחד. שלא כמו נזקים עקיפים השמורים לנכסים המצויים בישובי ספר, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א 1961 (להלן: "חוק מס רכוש") קובע זכאות לפיצוי בגין נזק ישיר לכל נכס בארץ ללא תלות במיקומו הגיאוגרפי – כאשר תקנות מס רכוש וקרן פיצויים, התשל"ג – 1973 (להלן: "תקנות מס רכוש") קובעות את שווי הנזק הישיר כ-100% מהנזק הממשי כלומר הוראות הדין מבטיחות פיצוי מלא בגין הנזק הישיר.
ואולם בפועל ישנם פערים בין תכלית הפיצוי למציאות – כך למשל באשר למבנה הפיצוי אינו מוגבל בהיקפו אולם יחד עם המבנה נגרם נזק גם לתכולתו, ובאשר לתכולת הבית הרי שהפיצוי בגינם מצומצם הרבה יותר, תקנות מס רכוש (חפצים ביתיים) קובעות תקרת פיצוי לחפצים ביתיים לפי קטגוריות שונות ריהוט, ביגוד, מכשירי חשמל ואחר) ומעבר לכך אופן חישובם נקבע בהתאם למצבם ערב הפגיעה ולא לפי עלותם מחדש.
פער נוסף מצוי בתקופה שבין הפגיעה ועד השבת הנכס לקדמותו בה לא ניתן לעשות שימוש בנכס ובכלל זה לגור בו או להשכירו, כאשר בעניין שאלה זו יש להפריד בין מספר ניזוקים שונים – במאמר זה נסקור את זכאותם לפיצוי של משכירי דירות שביתם נפגע במסגרת מבצע "עם כלביא".
בעלי דירות - משכירים שנכסם אינו ביישוב ספר אינם זכאים לפיצוי ממס רכוש בגין דמי השכירות
תקנה 2(ג) לתקנות מס רכוש מעניקה סמכות למנהל מס רכוש לקבוע לדייר דיור חלופי או תשלום בגין דיור חלופי, ואולם נוסח התקנה מלמד כי אין המדובר בזכות לניזוק אלא בסמכות למנהל לעשות כן אם מצא לנכון - "נגרם נזק מלחמה לדירת מגורים ושוכנע המנהל כי בשל הנזק האמור לא ניתן להתגורר בה, רשאי המנהל, בהתחשב באפשרויות הדיור הקיימות לדייר שגר בדירת המגורים ביום קרות הנזק, לקבוע את זכאותו של הדייר לדיור חלופי או לתשלום למימון דיור חלופי, לתקופה שקבע המנהל."
בעניין זה יש להפריד בין בעלי דירות המתגוררים בהן לבין בעלי דירות להשקעה אשר מושכרות לשוכרים בעלי דירות מגורים בהן הם מתגוררים יזכו לדיור חלופי או לתשלום למימון דיור חלופי בהתאם לתקנה 2(ג). ככל שבחרו במימון, מימון זה ינתן עד למועד בו דירתם תהא ראיה למגורים.
באשר לבעלי דירות אשר השכירו את דירתם, הרי עולה שהם לא התגוררו בדירה ביום קרות הנזק כנדרש בתקנה 2(ג) לתקנות ולפיכך אינם זכאים לפיצוי. במצב זה השוכר יהיה זכאי לדיור חלופי כל עוד הוא ממשיך לשלם את דמי השכירות למשכיר עד סיום החוזה, כפי שיובהר להלן.
האמנם שוכרים זכאים להחזר שכר דירה באם ממשיכים לשלם שכר דירה למשכיר
כאמור משכירי דירות אינם זכאים לתשלום עבור אבדן דמי השכירות שנגרם עקב הרס הדירה. ואולם, ממדריכים שונים המפורסמים על ידי רשות המיסים עולה, כי שוכרי הדירות יהיו זכאים להחזר שכר דירה באם הם ממשיכים לשלם שכר דירה למשכיר – עם זאת, הזכאות של השוכרים להחזר שכר דירה מוגבלת לתקופת חוזה השכירות בלבד ולאחריה השוכר אינו זכאי להחזר שכזה וכפועל יוצא המשכיר אינו יזכה לדמי שכירות גם כן.
דבר נוסף שיש להבין הוא שזכאותו "העקיפה" של בעל הדירה לדמי השכירות מצוייה למעשה אך ורק בידי השוכר. כך, אם יסרב השוכר להמשיך ולשלם שכר דירה בהתאם לחוזה השכירות, אין הוא יהיה זכאי לקבלת דמי שכירות ממס רכוש – כל שיותר לבעל הדירה הוא לפנות בתביעות משפטיות כנגד השוכר.
ובעניין זה לא מן הנמנע כי יימצא המשכיר בפני שוקת שבורה, כאשר לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט לתביעות קטנות בעפולה – ת"ק 37352-08-24 נגרין נ' מרסיאנו ואח', במסגרתו דחה בית המשפט תביעה של משכירת דירה ביישוב מפונה כנגד שוכרי הדירה אשר חדלו מלשלם דמי שכירות לאחר שפונו מביתם.
בית המשפט קבע כי התקיימו שלושת התנאים לסיכול חוזה הקבועים בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), וזאת עקב התמשכותה של המלחמה למשך זמן ארוך שלא כמו במלחמות עברו. בנוסף, בית המשפט קבע כי בנוסף לסיכול חוזה מכוח סעיף 18 לחוק התרופות, התקיים גם סיכול מיוחד מכוח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") המאפשר לשוכר לבטל חוזה או להשעות תשלום דמי שכירות במצב בו נבצר ממנו מלהשתמש במושכר באם המניעה הינה מסיבה שהשוכר לא ידע לא יכל היה לדעת עליה בעת כריתת החוזה.
כאמור המדובר בפסק דין בבית משפט לתביעות קטנות ועל כן אין הוא מחייב, מה גם שהשאלה האם פגיעת טיל בנכס (שלא כמו התמשכות המלחמה והפינוי לפרק זמן כה ארוך) מהווה אירוע בלתי צפוי המקים סיכול חוזה כמשמעו בסעיף 18 לחוק התרופות ו/או כמשמעו בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, אינה קיבלה מענה בפסק דין זה.
משכירי דירות ביישובי הספר – זכאים לפיצוי בגין אבדן דמי השכירות
סוגיית אבדן דמי השכירות עלתה לאחרונה בפסיקת ביהמ"ש העליון בבג"ץ 28190-08-24 אלעד וייסטוך נ מנהל מס רכוש וקרן פיצויים (להלן: "בג"ץ וייסטוך") במסגרתה נקבע כי חוק מס רכוש אינו מפצה בגין אבדן דמי שכירות אשר לא דווחו על ידי המשכיר כהכנסה מעסק, עם זאת יש לציין כי פסיקה זו אינה רלוונטית למקרה דנן.
תקנות מס רכוש מבדילות בין שני סוגים של נזקים עקיפים. האחד נזק עקיף הנגרם עקב אי אפשרות לנצל נכסים ביישוב ספר, והשני, נזק עקיף הנגרם כתוצאה מנזק מלחמה (נזק ישיר) ביישוב ספר, בעוד הראשון מוגבל בהיקף זכאותו למספר מצומצם של ענפים הקבועים בתקנות, השני אינו מוגבל בדרך זו.
וזהו בדיוק ההבדל בין המקרים, בעוד בבג"ץ וייסטוך העותרים בהיותם משכירי דירות ביישובים מפונים אשר נבצר מהם להשכיר את דירתם עקב פינוי היישובים (מבלי שנגרם נזק ישיר לנכס), ובכך נזקם נמנה עם סוג הנזק העקיף הראשון לעיל (נזק עקיף מחמת אי אפשרות לנצל נכסים ביישוב ספר), אשר כאמור מוגבל בזכאותו לניזוקים הפועלים בענפים מסוימים עמם העותרים אינם נכללים – ומטעם זה נדחו, להבדיל ממשכירי דירות הרשומים כעסק ונכללים תחת ענף המסחר והשירותים.
נזקם של משכירי דירות אשר נכסם נפגע במסגרת מבצע עם כלביא עקב נפילות טילים נמנה עם סוג הנזקים העקיפים השני לעיל (נזק עקיף הנגרם כתוצאה מנזק מלחמה ביישוב ספר) אשר אינם מוגבלים בהיקף זכאותם, ומכאן שעל פניו יכולים לחול על כל מקור רווח לרבות אבדן דמי שכירות גם אם הכנסות שכירות אלו אינן מדווחות כעסק – כך סבר גם ביהמ"ש בבג"ץ וייסטוך: "מכך אנו למדים כי בעניין נזק מחמת אי אפשרות לנצל נכס, השר מצא להגביל את הזכאות לפיצוי לאותם ענפים המנויים בתקנה בלבד. זאת, בשונה מסוגי נזק אחרים. "נזק עקיף" כתוצאה מנזק מלחמה למשל, אינו מוגבל באופן זה..."
גם עמדת מס רכוש לעניין זה זהה לאמור לעיל כאשר עוד בינואר 2024 פרסמה רשות המיסים מזכר שכותרתו – "הבהרה לעניין פיצוי בגין אבדן דמי שכירות למשכיר ודיור חלופי לשוכרים בקשר לדירות מגורים ביישובים שפונו" במסגרתו נעשתה ההפרדה האמורה כאשר עמדת רשות המיסים שמשכיר דירת מגורים ביישוב ספר שנגרם לה נזק ישיר יהיה זכאי לפיצוי בגין אבדן דמי השכירות עד לשיקום הדירה.
לסיכום
זכאותם של משכירי הדירות לפיצוי בגין אבדן דמי השכירות תלויה במספר גורמים. תקנות מס רכוש מקימות למשכירי דירות ביישובי הספר שדירתם נפגעה מנזק ישיר זכאות לפיצוי בגין אבדן דמי השכירות עד להשבת הנכס לקדמותו.
משכירי הדירות שאינם מצויים בקווי העימות, תלויים למעשה לחלוטין בשוכריהם, שזכאותם להחזר דמי השכירות תלויה בשאלה אם ממשיכים הם לשלם שכר דירה למשכיר, כל זאת כאשר לא ברור האם תביעות כספיות כנגד השוכרים יניבו פרי – ומכל מקום הרי שתשלום דמי השכירות מוגבל בכל מקרה לתקופת החוזה בעוד הנזקים הכבדים שהותירו נפילות הטילים במבצע "עם כלביא" יידרשו זמן שיקום ארוך.
ראוי כי המדינה תיתן פתרון גם לבעלי דירות אשר השכירו את דירתם וזו אינה ראויה למגורים בשל נזק שיר. הכנסתם מדמי שכירות לעיתים קרובות, משמשת לכיסוי שכר הדירה בדירת מגוריו הנוכחית או לתשלום משכנתא. במצב כזה, הפגיעה הכלכלית ישירה וברורה ונכון יהיה ליתן מענה גם לאוכלוסיה זו ללא תלות בשוכר.
משרדנו מתמחה בליווי משפטי מקצועי ומשמעותי במצבי משבר, לרבות ייצוג משכירים, שוכרים ובעלי נכסים שנפגעו עקב אירועי מלחמה. אנו משלבים הבנה משפטית עמוקה עם ניסיון רב במימוש זכויות מול רשות המסים, השגת פיצויים מרביים וניהול תביעות מורכבות – עד לקבלת מלוא הזכויות והפיצויים המגיעים לכם. פנו אלינו לייעוץ ממוקד, ליווי אישי ותוצאות בשטח.
חיפוש 
סגור 
