מאת:


סעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), קובע כי בפעולה באיגוד מקרקעין חייב הרוכש בתשלום מס. לעניין זה "פעולה באיגוד" הינה הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
"איגוד מקרקעין" מוגדר בחוק כאיגוד הכולל גם שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, כשלא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית.
 
ביום 13.1.14 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין מדינת ישראל מנהל מס שבח חיפה נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ (ע"א 924/12), אשר עסק בארבע חברות שהקימו ביחד שותפות (להלן: "השותפות") שמטרתה הייתה הקמת פרויקט מקרקעין. בנוסף, זכתה השותפות במכרז שפורסם על ידי משרד הבינוי והשיכון למתן שירותי השכרה למגורים ל- 200 יחידות דיור שייבנו על ידה במסגרת הפרויקט (להלן: "הזכויות החוזיות").
מבין ארבע החברות, נבחרה אחת (להלן: "חברת שקמונה") בכדי שתשמש כחברת ניהול. לאחר השלמת בניית הפרויקט, רכשה חברת אספן בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "חברת אספן") את זכויותיה של אחת החברות בשותפות.
 
מנהל מס שבח חיפה (להלן: "המנהל") קבע כי השותפות היא איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק, וכי על חברת אספן לשלם מס רכישה בגין רכישת הזכויות בשותפות. השגה שהגישה אספן נדחתה, אך הערר אותו הגישה לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה התקבל. לאור האמור, הגיש המנהל ערעור לבית המשפט העליון. 
בפני בית המשפט העליון טענה חברת אספן כי השותפות מנהלת עסק בעל מאפיינים אקטיביים, שהפעילות בו חורגת במידה ניכרת מהעמדת המבנה להשכרה פסיבית, וכי היא מחזיקה בנכסים אחרים שאינם נכסי מקרקעין המשמשים לייצור הכנסותיה ואינם טפלים למטרותיה, כגון מוניטין. עוד נטען ע"י חברת אספן כי הזכויות החוזיות מהוות נכס עצמאי ונפרד שאינו נחשב כזכות במקרקעין, והוא חיוני למטרות השותפות. כמו כן, לגישת חברת אספן אין להבחין בין "ידע" לבין מוניטין.
מנגד, טען המנהל במסגרת ערעורו כי הזכויות החוזיות נבלעות בזכות הבעלות, וכי בכך שלאיגוד מקרקעין יש זכויות לפי חוזי שכירות אין כדי להוציא אותו מגדר של איגוד מקרקעין, מאחר שהשכרת הדירות היא פעילות אופיינית של איגוד מקרקעין. באשר למוניטין טען, כי בניגוד לרושם העולה מפסק דינה של ועדת הערר, חלק המנהל על עצם קיומו של מוניטין, וכי חברת אספן לא הוכיחה קיומו. נטען, כי "ידע" אינו מוניטין, וכי קיומו אינו רלבנטי לתכלית מיסויה של פעולה באיגוד מקרקעין. עוד הוסיף המנהל כי המוניטין אליו מתייחסת חברת אספן שייך לחברת שקמונה, להבדיל ממוניטין של השותפות.
 
בית המשפט העליון קיבל את ערעור המנהל וקבע כי לעניין השאלה האם הזכויות החוזיות מהוות נכס נפרד בידי השותפות מנכסי המקרקעין שבבעלותה, עסקינן באותה סוגיה שנדונה בע"א 6340/08 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "עניין וילאר"), בקשר ליחס בין זכות הבעלות והזכויות הנובעות מהסכמים למתן שירותי דיור ארוכי טווח, והשאלה היא האם יש לראות בהם נכס אחד, או שמא שני נכסים.
בית המשפט מצא כי מקביעותיה העובדתיות של ועדת הערר עולה כי השותפות לא היתה באה לעולם אלמלא זכייתה במכרז והתקשרותה בהסכם עם משרד הבינוי והשיכון, וכי לא ניתן להפריד בין הזכויות החוזיות של השותפות לבין הבעלות במקרקעין. לאור זאת קבע, כי עסקינן במכירתה של זכות אחת - הבעלות, ששוויה מקפל גם את הזכויות החוזיות של השותפות, כפי שנקבע בעניין וילאר.
 
לעניין המוניטין, נכון היה בית המשפט להניח כי ידע הוא מקור מוניטין אך קבע כי הידע המגבש מוניטין אינו שייך לשותפות אלא לחברת שקמונה בהיותה בעלת הידע, המיומנות והניסיון בהפעלת מקבצי דיור ולא השתפות. עוד נפסק כי השותפות אינה מנהלת את מקבץ הדיור ומערך ההשכרה וכי היא מחזיקה בנכס באופן פסיבי. בית המשפט הוסיף וקבע כי עסקינן באיגוד מקרקעין שזה עיקרו, שהשאר טפל לו בראיית השותפות.  
תוצאת פסק הדין הינה כי העסקה למכירת חלקה של אחת החברות בשותפות לאספן היא פעולה באיגוד מקרקעין, החייבת במס רכישה לפי סעיף 9(ב)(1) לחוק.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.