זיכרון דברים בנדל"ן

זיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי לכל דבר  ולרוב הוא מחייב  במסגרתו נקבעים היסודות להסכם  עסקת מקרקעין נדל"ן שעתידה להיערך בין הצדדים.  זיכרון דברים הוא מסמך מקובל בעסקאות מקרקעין אך גם יכול להיות מסמך מזיק ומסוכן  במיוחד כאשר מתגלות מחלוקות.

את תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים בוחנים על פי שני מבחנים:
המבחן הראשון בוחן את כוונת הצדדים לפני החתימה על זיכרון הדברים, בשעת החתימה ולאחריה. במסגרת אותה בחינה בוחנים את נוסחת הקשר אשר משמעותה היא בחינת הקשר שנקבע בין הצדדים, בין זיכרון הדברים לבין החוזה עתידי. כלומר, יש לבחון האם החתימה על החוזה העתידי היא שלב פורמאלי בלבד, או שמא נותרו בירורים וצורף בפשרות לשם גיבוש השלמת העסקה.

המבחן השני בוחן האם הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה כגון מהות הנכס, מחיר, כמות וזמנים. אם טרם הושגה הסכמה לגבי פרטים ממין אלו אזי שזיכרון הדברים מהווה שלב נוסף בלבד במסגרת המשא ומתן ואין הוא מהווה חוזה סופי אותו יש לקיימו.  אם מדובר היה במסמך לצרכי מו"מ בלבד יש ולו למען הזהירות לציין זאת על גב המסמך

מהו מעמדו של אותו זיכרון דברים ביחס למכר דירה והאם הוא מחייב בלי זכויות בנכס, במידה וחלקם לא חתמו עליו?
שאלה זו נידונה בבית המחוזי בנצרת בעניינם של כהן ואחרים נגד לבקוביץ ואחרים (ת''א 742-10-09). סיפור המעשה הוא שהצדדים הגיעו להסכמה בנוגע למכירת נכס בצפת, והעלו את הדברים על הכתב בזיכרון דברים. עם זאת, ישנם מספר בעלי זכויות נוספים באותו נכס ואלה לא נתנו את הסכמתם.

יש לציין כי סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. הפסיקה הישראלית פירשה את דרישת הכתב כדרישה מהותית ולכן אותו מסמך חייב לכלול דברים הכרחיים כגון שמות הצדדים לעסקה, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, מיסים וכדומה.

כבוד השופט זיאד הווארי קבע כי מזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, נעדרים פרטים מהותיים כגון ייפוי כוח מטעם בעלי הזכויות בנכס אשר מאשרים למוכר לבצע עסקאות ביחס לנכס, פירוט תנאי תשלום המחיר, אי התייחסות לתשלום מס שבח ומס רכישה, ועוד. בנוסף, כבוד השופט קבע כי כיוון שבזיכרון הדברים נרשם במפורש כי על הצדדים לפנות לעו''ד לשם עריכת חוזה מכר, אין מדובר בחוזה מחייב שכן אין הצדדים התייחסו אליו ככזה.

עם זאת, יש לשים לב כי בית המשפט העליון, בראשותו של הנשיא בדימוס אהרון ברק, קבע בפרשת קלמר נגד גיא כי זיכרון דברים יכול לענות על דרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין בנסיבות מסוימות. לדוגמא, סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. לכן, אם צד לזיכרון הדברים אינו נהג בדרך זו, בכוחו של הסעיף לשלול את דרישת הכתב באותו מקרה ובכך לשכלל את עסקת המקרקעין.