מאת:


זיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי לכל דבר  ולרוב הוא מחייב  במסגרתו נקבעים היסודות להסכם  עסקת מקרקעין נדל"ן שעתידה להיערך בין הצדדים.  זיכרון דברים הוא מסמך מקובל בעסקאות מקרקעין אך גם יכול להיות מסמך מזיק ומסוכן  במיוחד כאשר מתגלות מחלוקות.

את תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים בוחנים על פי שני מבחנים:
המבחן הראשון בוחן את כוונת הצדדים לפני החתימה על זיכרון הדברים, בשעת החתימה ולאחריה. במסגרת אותה בחינה בוחנים את נוסחת הקשר אשר משמעותה היא בחינת הקשר שנקבע בין הצדדים, בין זיכרון הדברים לבין החוזה עתידי. כלומר, יש לבחון האם החתימה על החוזה העתידי היא שלב פורמאלי בלבד, או שמא נותרו בירורים וצורף בפשרות לשם גיבוש השלמת העסקה.

המבחן השני בוחן האם הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה כגון מהות הנכס, מחיר, כמות וזמנים. אם טרם הושגה הסכמה לגבי פרטים ממין אלו אזי שזיכרון הדברים מהווה שלב נוסף בלבד במסגרת המשא ומתן ואין הוא מהווה חוזה סופי אותו יש לקיימו.  אם מדובר היה במסמך לצרכי מו"מ בלבד יש ולו למען הזהירות לציין זאת על גב המסמך

מהו מעמדו של אותו זיכרון דברים ביחס למכר דירה והאם הוא מחייב בלי זכויות בנכס, במידה וחלקם לא חתמו עליו?
שאלה זו נידונה בבית המחוזי בנצרת בעניינם של כהן ואחרים נגד לבקוביץ ואחרים (ת''א 742-10-09). סיפור המעשה הוא שהצדדים הגיעו להסכמה בנוגע למכירת נכס בצפת, והעלו את הדברים על הכתב בזיכרון דברים. עם זאת, ישנם מספר בעלי זכויות נוספים באותו נכס ואלה לא נתנו את הסכמתם.

יש לציין כי סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. הפסיקה הישראלית פירשה את דרישת הכתב כדרישה מהותית ולכן אותו מסמך חייב לכלול דברים הכרחיים כגון שמות הצדדים לעסקה, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, מיסים וכדומה.

כבוד השופט זיאד הווארי קבע כי מזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, נעדרים פרטים מהותיים כגון ייפוי כוח מטעם בעלי הזכויות בנכס אשר מאשרים למוכר לבצע עסקאות ביחס לנכס, פירוט תנאי תשלום המחיר, אי התייחסות לתשלום מס שבח ומס רכישה, ועוד. בנוסף, כבוד השופט קבע כי כיוון שבזיכרון הדברים נרשם במפורש כי על הצדדים לפנות לעו''ד לשם עריכת חוזה מכר, אין מדובר בחוזה מחייב שכן אין הצדדים התייחסו אליו ככזה.

עם זאת, יש לשים לב כי בית המשפט העליון, בראשותו של הנשיא בדימוס אהרון ברק, קבע בפרשת קלמר נגד גיא כי זיכרון דברים יכול לענות על דרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין בנסיבות מסוימות. לדוגמא, סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. לכן, אם צד לזיכרון הדברים אינו נהג בדרך זו, בכוחו של הסעיף לשלול את דרישת הכתב באותו מקרה ובכך לשכלל את עסקת המקרקעין.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.