מיסוי מקרקעין - הוראת שעה

מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- מאור עייש, עורך דין

19/12/2012

בראי העלייה החדה במחירי דירות המגורים בישראל בשנים האחרונות, אשר נבעה כתוצאה ישירה מהביקוש הרב לרכישת דירות למגורים אל מול ההיצע הנמוך בדירות מגורים בשוק, נכנס לתוקף ביום 24/2/2011 חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), אשר נועד להתמודד עם הריכוזיות בשוק הנדל"ן הישראלי ולתמרץ מכירת דירות מגורים אשר הלכה למעשה תוביל לגידול בהיצע הדירות בשוק.

כחלק מניסיונותיו של המחוקק "להציף" באופן מיידי את השוק הישראלי בדירות המיועדות למגורים, נוספו בהוראת השעה שני פטורים עיקריים ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה ואף בגין מכירת דירת מגורים שאינה מזכה, ומאידך נקבעו מדרגות מס רכישה גבוהות מהרגיל לרוכש דירת מגורים המיועדת להשקעה. להלן נסקור במאמרנו את החידושים אשר נקבעו בהוראת השעה.

פטורים ממס שבח:

סעיף 6(א) להוראת השעה – פטור לדירת מגורים מזכה:
בנוסף לפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), רשאי מוכר דירת מגורים מזכה (בתאם להגדרת בסעיף 49(א) לחוק) להנות מפטור נוסף ממכירת דירת מגורים מזכה וזאת ללא צורך בהמתנת תקופה של 4 שנים בין המכירות, בתנאי שיעמוד במספר תנאים:
1. הדירה הנמכרת הנה דירת מגורים מזכה.
2. דירת המגורים המזכה נמכרת מיום 1/1/2011 ועד ליום 31/12/2012.
3. במכירת דירת המגורים המזכה, נמכרו כל זכויותיו של המוכר בדירה (כולל זכויותיהם של בני משפחתו אשר נכנסים בגדר "התא המשפחתי").
4. שווי מכירת הדירה הנו עד לסך של 2.2 מיליון ₪ ( על יתרת הסכום בלבד ייחול מס שבח).
5. המוכר לא קיבל לידיו את דירת המגורים ללא תמורה בתקופת הפטור, היינו מיום 1/11/2010 ועד ליום 31/12/2012.
6. דירת המגורים לא נמכרת לקרובו של המוכר ("קרוב" – כהגדרתו בחוק).

למען הסר ספק, יודגש כי הפטור הנ"ל יינתן למוכר ("מוכר" – כולל התא המשפחתי) עד פעמיים בגין מכירת דירת מגורים מזכה בתקופות שבין 1/1/2011 ועד ליום 31/12/2012.

סעיף 6א להוראת השעה – פטור לדירת מגורים שאינה מזכה:
בהתאם לסעיף 6א' להוראת השעה ובניסיון להגדיל את היצע הדירות בשוק הישראלי, התיר המחוקק בהוראת השעה למוכר דירת מגורים שאינה מזכה, לקבל פטור ממס שבח בגין מכירתה. יובהר, כי לשם קבלת הפטור, על המוכר לעמוד במספר תנאי סף:
1. הדירה הנה דירת מגורים ("דירת מגורים" – כהגדרתה בסעיף 1 לחוק).
2. דירת המגורים נמכרת מיום 1/8/2011 ועד ליום 30/6/2013.
3. במכירת דירת המגורים, נמכרו כל זכויותיו של המוכר בדירה (כולל זכויותיהם של בני משפחתו אשר נכנסים בגדר "התא המשפחתי").
4. שווי מכירת הדירה הנו עד לסך של 2.2 מיליון ₪ ( על יתרת הסכום בלבד ייחול מס שבח).
5. המוכר לא קיבל לידיו את דירת המגורים ללא תמורה מיום 5/6/2011 ועד ליום 30/6/2013.
6. דירת המגורים לא נמכרת לקרובו של המוכר.

יובהר כי על מנת להימנע מתכנוני מס ולשם קיום תכלית הוראות השעה, קבע המחוקק כי בכל הסכם מכר הנוגע למכירת דירת המגורים שאינה מזכה, יש לקבוע מפורשות כי על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות. במידה והרוכש לא ייעשה שימוש בדירה למגורים, הוא יחויב בתשלום מס רכישה בשיעור של 15% משווי הרכישה.

יודגש, כי מוכר דירת מגורים שאינה מזכה (כולל התא המשפחתי) יכול לעשות שימוש בפטור הנ"ל עד 3 פעמיים בתקופות שבין 1/8/2011 ועד ליום 30/06/2013.

מס רכישה:

בנוסף לפטורים ממס שבח אשר פורטו לעיל, הוראת השעה מוסיפה וקובעת גם שינויים במס הרכישה של דירות מגורים. יצוין כי השינויים אשר יצוינו במאמרנו להלן, תקפים בהתאם להוראת השעה ולתקנות עד ליום 31/12/2012.

>> מידע נוסף אודות חוק מיסוי מקרקעין, תוכלו למצוא כאן.