מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן
6/9/2020
יש לראות במכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי
הערעור עסק בשומות המס שהוצאו לטירן בניזרי ("המערער") לשנים 2009, 2011 ו-2012 ע"י פקיד שומה ירושלים 3 ("המשיב"), בין היתר בעקבות מכירות נדל"ן שהושבח.
המערער עוסק בתחזוקה של דירות יוקרה במרכז הארץ עבור בעלי דירות (מרביתם תושבי חוץ) אשר דירותיהם נותרות ריקות ברוב השנה. המערער רכש בינואר 2007 בית פרטי ברחוב שלונסקי בהרצליה פיתוח תמורת כ-3.7 מיליון ₪ ("הנכס"). את הנכס השכיר המערער לפרקים בין השנים 2007-2012, כאשר בין יולי 2008 ועד ספטמבר 2010 הנכס עבר שיפוץ והשבחה בעלות כוללת של כ-2.2 מיליון ₪. ביום 11.10.11 חתם המערער על הסכם למכירת הזכויות בנכס תמורת 11.5 מיליון ₪. בשנת 2012, בעת ביקורת ניהול ספרים של המשיב, נמצאו בספריו של המערער ליקויים, בעקבותם החליט המשיב על פסילת הספרים לשנת 2011. בשנת 2014 הוצאה למערער שומה לפי מיטב השפיטה לפי סעיף 145(א) לפקודת מס הכנסה ("הפקודה") לשנים 2009, 2011 ו-2012. בשומה לשנת 2011 נקבע ע"י המשיב כי לאחר בחינת מהות מכירת הנכס, יש לסווג את הרווח בסכום של כ-5.3 מיליון ₪ ממכירת הנכס, החייב במס פירותי לפי סעיף 2(1) לפקודה, בהיותו נובע מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
טענות הצדדים:
המערער טען כי רכש את הנכס במטרה לעבור ולהתגורר באזור המרכז עם משפחתו ולא עמדה מאחורי רכישת הנכס שום כוונה עסקית, אולם נסיבות אישיות של המערער ואשתו מנעו לבסוף את מעברם לנכס. בין הנסיבות שצוינו, קשיים עסקיים, התלבטות של אשתו, קשיים משפחתיים וכיוצ"ב. המערער אף טען כי ההיקף הכספי הגבוה בעסקת המכירה נובע ברובו מהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בשנים 2009-2010. כמו כן, הנכס הוחזק בידיו קרוב ל-5 שנים, פרק זמן שאינו קצר. המשיב טען כי מתקיים במערער מבחן הידע, הבקיאות והמומחיות, שכן המערער העיד כי תחום עיסוקו הוא באחזקת בתים ודירות פרטיות, ברובן דירות יוקרה, וכן עבד בחברות קבלניות. באשר למבחן השיפורים וההשבחה, נטען כי המערער קיבל נכס בנוי העומד על 136 מ"ר, הוסיף לו 289 מ"ר וקיבל היתר בניה לסך של 433 מ"ר ועל כן מדובר בתוספת משביחה. כמו כן, טען המשיב כי מבחן הנסיבות הכלליות לא מתיישב עם טענות המערער.
החלטת בית המשפט:
בית המשפט קבע כי ניסיונו של המערער "לצבוע" את העסקה כעסקה פרטית ולא מסחרית לא צלח. בחינה של מכלול הנסיבות שאפפו את העסקה, מעידים באופן ברור כי העסקה היא מסחרית ויש לחייבה ככזאת לפי פקודת מס הכנסה. ביהמ"ש קבע כי ניסיונו של המערער לטעון כי רכש את הבית היוקרתי למגורי משפחתו, אינה מתיישבת עם השכל הישר בהתחשב בהכנסותיהם הצנועות של בני הזוג, אשר לא יכלו לממן את הרכישה וההשבחה שהתבצעו בנכס ואת עלויות המחייה הגבוהות. לראיה, החזרי ההלוואה שנלקחה לצורך מימון עסקת הרכישה היו גבוהים מהמשכורת המצרפית של בני הזוג, משמע, המערער לקח על עצמו סיכון גבוה, ביודעו שאין ביכולתו לכסות את ההלוואה, מלבד בדרך של השבחה ומכירה בסכום גבוה יותר. יתרה מזאת, סוג ההלוואה שנלקחה לצורך רכישת הנכס היא הלוואת "בלון" אשר אינה מאפיינת מימון של נכסי נדל"ן ונעשית לרוב על ידי בעל נכס שאין באפשרותו לממן את רכישתו ויודע שיהיה עליו למכור את הנכס לפני תום תקופת ההלוואה. ביהמ"ש אף התייחס לטענות המערער בנושא עליית ערך שנבעה מעליית מחירי הנדל"ן בשנים 2009-2010 וקבע כי אף שעובדה זו נכונה, היא אינה סותרת את התמונה הכללית לפיה אדם רכש נכס, השביח אותו ומכר אותו ברווח. כמו כן, השימוש של המערער בגיסו, אשר הינו קבלן בעל ידע נרחב בעסקאות מהסוג האמור, שבין היתר סייע למערער בהליך ההשבחה, יש בו בכדי להצביע על ידע ובקיאות בביצוע עסקה מסחרית. מכל הטעמים דלעיל, נקבע כי בדין חייב המשיב את המערער במס פירותי בגין הרווח שנבע ממכירת הנכס.
[ע"מ 58172-01-16 בניזרי נ' פ"ש ירושלים 3]
תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה
לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500.
חיפוש 
סגור 
