עילות לביטול הסכם מכר מקרקעין

חוזה מכר מקרקעין הינו חוזה אשר ככל חוזה יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב.
חלים עליו דיני החוזים וההוראות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ודינים נוספים.

נסקור להלן מספר עילות לביטול הסכם מכר כמו גם מצבים בהם ההסכם ייחשב כבטל:

1. הפרה יסודית על ידי אחד הצדדים מהווה עילה לביטול ההסכם בכללותו. הפרה יסודית הינה הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה, אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרת סעיף אשר הוסכם בין הצדדים כי אי ביצועו יעלה בביטול החוזה, ותתבצע על ידי הודעה בדבר הביטול לצד המפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול. היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן ארכה לקיומו והמפר לא תיקן אותה, לבית המשפט שיקול דעת לבחון האם הביטול צודק בנסיבות העניין, כפוף לעקרון תום הלב ויתבצע ביטול חלקי כאשר הדבר אפשרי.

2. סעיף 30 לחוק החוזים קובע כי חוזה שכריתתו תוכנו או מטרתו הם בלתי-חוקיים, הינו בטל (בתנאי שמדובר בפגם מהותי אשר יורד לשורשו של ההסכם).

3. לאור סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) חוזה שנכרת למראית עין בלבד הינו בטל מדעיקרא, אך אין בכך כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה. החוזה אינו יכול להעביר זכויות וקניין, ומה שהועבר נותר בבעלות המעביר, על פי פרופ' מאוטנר "אין גמירות דעת והצדדים לא התכוונו ליצור שינוי במערכת היחסים המשפטיים ביניהם."

4. חוזה המותנה בתנאי מתלה הוא מצב שבו הצדדים מבקשים לבצע עסקה, וכורתים חוזה שלם, אלא שמכח הסכמת הצדדים הוא מותנה בתנאי חיצוני. החוזה למעשה תלוי באותו תנאי ורק בהתקיימותו של התנאי, תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת- תוך זמן סביר מכריתת החוזה, יכנס החוזה לתוקף מלא, כאשר התנאי לא נתקיים מתבטל החוזה. לעומתו חוזה עם תנאי מפסיק הינו חוזה שעם התקיימותו של התנאי המפסיק חדל החוזה מלהתקיים.

5. ביטול חוזה בשל פגמים שנפלו בכריתתו כגון: טעות, הטעיה, עושק וכפייה כהגדרתם בפרק ב' חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
• טעות "בין בעובדה ובין בחוק", מהווה עילה לביטול החוזה, ובלבד אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע שהוא מוכן לעשות כן (טעות סופר תתוקן לפי אומד דעתם של הצדדים ואינה מהווה עילה לביטול החוזה). אין להחיל את דיני הטעות , כאשר מדובר ב"טעות" הנמצאת בגדר הסיכון שצד נטל על עצמו במסגרת החוזה,  "הלכה ידועה היא כי לא ניתן לבטל חוזה בשל טעות בכדאיות העסקה או בשל העובדה שאחד הצדדים לא העריך נכונה את הקצאת הסיכונים שבבסיס החוזה", (דברי כב' השופט א' גרוניס בע"א 1514/04 שיכון עובדים השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ).

• "הטעיה" הינה מצג שווא, אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.  "מי שמתאר רק חלק מן העובדות הרלבנטיות, מטעה באופן אקטיבי ולא במחדל. כך למשל, מי שנשאל אודות מצב נכסיו והוא מסתיר קיום שיעבוד על נכס אחד, מצהיר הצהרה כוזבת, הגם שהדברים שנאמרו נכונים מילולית, מבחן האמת של ההצהרה לצורך ההטעיה אינו מבחן מילולי, אלא מבחן מהותי..."(גבריאלה שלו דיני חוזים). מי שהוטעה רשאי לבטל את החוזה אלא אם ניתן לקיים את החוזה תוך תיקון הטעות.

• צד שהתקשר בחוזה עקב כפיה (לחץ, פעולה הנוגדת את תקנת הציבור, פעולה אי חוקית במישור הפלילי או הנזיקי, כפיה כלכלית) שכפה עליו צד שני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה (אזהרה בתום לב על הפעלת זכות אינה מהווה איום).

• "עושק" כהגדרתו: מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני (או אחר מטעמו) את מצוקתו וחולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו של המתקשר, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי (העשוק) לבטל את החוזה.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע לאלו תרופות זכאי צד אשר נפגע בגין הפרת חוזה - החל מאכיפת החוזה, ביטולו וכן זכאות לפיצויים.
עורך דין מומחה למקרקעין יסייע לבניית חוזה תקין, ובמקרים המצוינים לעיל יסייע לבטל את ההסכם בדרך המתאימה והרצויה ביותר בהתאם לנסיבות.