פיצול דירות – הוראת השעה משנת 2011

מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- איקה בן מרדכי, משפטנית

1/5/2013

בשל העלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות, ננקטו צעדים שונים לשם הגדלת היצע הדירות למגורים (דיור לזוגות צעירים, ולמשפחות קטנות), בין היתר הותקנו תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ב-2011 לעניין פיצול דירות באופן חוקי, תחילתן מיום 20.12.2011 (30 ימים לאחר פרסומן) ולתקופה של חמש שנים. במסגרת התקנות נקבעו הוראות לפיהן פיצול או הוספת יחידות דיור בנסיבות שנקבעו באותן התקנות לא יהוו סטייה ניכרת וניתן יהא לאשר אותן בהקלה, עפ"י ההוראות הבאות:
1. שטח דירה לאחר הפיצול לא יפחת מ-30 מ"ר.
2. על הבקשה להיות חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש, ובבית משותף חתומה ע"י כל בעלי הדירות בבית המשותף.
3. תנאי לחלוקת דירה הינו שסך הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% מן המספר המרבי של הדירות המאושר לבנייה על המגרש, או ממספר הדירות הקיימות בבניין, הנמוך מביניהם, ואולם אם מספר הדירות נמוך משלוש תותר הוספה של דירה אחת בלבד.
4. הצגת חוות דעת מהנדס הוועדה המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה, כי נותנים מענה לצרכים הנובעים מהוספת הדירות.
5. הבקשה לפיצול ו/או תוספת דירות תואמת את החלטת הוועדה המקומית.

פיצול דירה ללא היתר הינו עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה אשר יכולה להוביל לסנקציות קשות ביותר כגון צווי הריסה וקנסות כבדים. תקנות התכנון והבניה החדשות פותחות פתח לאפשרות חוקית לקבלת היתר לפיצול דירה, כך מי שפעל ללא היתר לפיצול דירה עלול לקבל אישור חוקי, נראה כך ש"חוטא יוצא נשכר", אך עם זאת, יש לשים לב כי הרוצה לפצל דירה, עליו לעבור דרך ארוכה עם סיכויי הצלחה לא גבוהים כפי הנראה לקבלת ההיתר הנחשק.

בהתאם לתקנות הוראת השעה דרושה הסכמה, חתימה של מי שבבעלותם 75% מן הזכויות במגרש ו/או הדירות בבית המשותף. התניית ההיתר בקבלת הסכמת 75% מהדיירים, אינה סבירה ככל שמדובר בבניין קיים, בהתחשב בעובדה שניתן לפצל רק עד 30% מהדירות בכל בניין, ומהווה פתח להתנגדויות למשל: ירידת ערך, צפיפות בשטחים המשותפים, מחסור בחנייה וכו', כל זאת עלול לגרום לניצול כלכלי מצד יתר הבעלים, אשר יעדיפו שמספר השכנים בבניין לא יגדל.

על אף האמור הוועדה המקומית רשאית להחליט על פי חוות דעת מהנדס הוועדה, כי ההקלה לא תאושר או שניתן יהיה לפצל מספר קטן יותר של דירות מהנדרש, מאחר והפיצול או התוספת אינו נותן מענה לצרכים הנובעים מהוספת הדירות והשתלבותן בסביבה.